Эксперт Александра Афонина рассуждает о том, что Счетная палата оценила износ коммунального хозяйства России в 60%:

Чем меньше город, чем больше протяженность территории субъекта РФ, чем меньше плотность, тем сильнее износ сетей. Очень важно пересмотреть перед тем, как вкладывать средства в модернизацию, подход к организации систем водо- тепло-электроснабжения сетей в муниципалитетах.

Когда я анализировала достаточно большое количество схем, генеральных планов водо- тепло и электроснабжения в муниципалитетах, в разных субъектах РФ, пришла к выводу, что на сегодняшний день эти планы — это абсолютно отдельно существующие и живущие документы. Они существуют отдельно от стратегического развития субъекта в целом. Они существуют отдельно от планового видения развития муниципалитетов. Будет ли сжиматься этот муниципалитет или расширяться — в документе не учтено. Соответственно, инвесторам не интересна тема замены коммунальных систем.

Сколько бы много денег ни вкладывалось в коммунальные системы — все неэффективно. Перед тем, как вкладывать деньги в замену сетей, а это явно необходимо, важно пересмотреть генеральные планы и энергетические схемы муниципалитетов, иначе удачи не видать.

Эксперт Александра Афонина рассуждает о том, что Минстрой объявил о новой методике расчета цены квадратного метра жилья:

Хорошая инициатива, и достаточно своевременная. Не секрет, что у нас сейчас подрос рынок жилья, и причем существенно. Прежде всего, за счет того, что ипотека низкая и достаточно высокий спрос на жилье. Строятся новые интересные проекты и получается, что государственная программа по расселению аварийного жилья в части стоимости одного квадратного метра не отвечает реальности.

С одной стороны, за сорок восемь тысяч рублей сейчас квадратный метр не построить, так как очень сильно взлетели цены на стройматериалы. Ни один девелопер, выходя на торги, не будет строить себе в убыток, даже если у него особые отношения с регионом. Все-таки бизнес не может работать себе в ущерб.

С другой стороны, например, в Сыктывкаре, стоимость одного квадратного метра начинается от пятидесяти двух тысяч рублей. «Влезет» ли муниципалитет в сорок восемь тысяч рублей за квадратный метр? Конечно же, нет. Соответственно, выполнение программы под вопросом. Людям нужно не просто деньги дать. Людям нужно приобрести жилье, и с этом огромная сложность. Не все субъекты могут добавить недостающую разницу. Поэтому, я считаю, что инициативу по созданию новой методики расчета средней рыночной стоимости квадратного метра жилья, используемого для расчетов размеров социальных выплат на приобретение или строительство жилья, надо поддержать и реализовать ее как можно быстрее. Тогда темпы по переселению можно будет увеличить в разы.

Эксперт Александра Афонина рассуждает о том, что Росреестр намерен создать полную базу земли и недвижимости:

Это достаточно масштабный проект. Я полагаю, что он разовьет те сервисы Росреестра, которые на сегодняшний день уже существуют, но пока работают достаточно тяжело —это во-первых.

Во-вторых, новые условия диктуют нам полный переход на цифровые услуги для того, чтобы минимизировать контакты с людьми. Очень интересной является инициатива по государственному финансированию кадастровых работ. На текущий момент не все муниципальные образования могут это себе позволить. Я думаю, что предлагаемый проект Росреестра по цифровизации всех пространственных данных достаточно упростит работу всем собственникам недвижимости. Полнейшая цифровизация должна ускорить все регистрационные действия.

Более того, масштабное сведение баз данных в одну общую базу даст возможность собственникам понимать кадастровую рыночную стоимость объекта и наведет порядок в жилищно-коммунальной сфере. Сегодня мы можем наблюдать то, что на разных сайтах управляющих компаний и ресурсоснабжающих организаций представлены разные данные по площади объектов недвижимости, а это существенно влияет на конечную стоимость услуг по содержанию и ремонту.

Так что предлагаемая инициатива нужна. Надеюсь, что все предложения будут доведены до логического завершения и программа будет принята.

Эксперт Александра Афонина рассуждает о том, что переселенцев из аварийного жилья защитят от переплаты за ЖКХ:

Самый частый спор при признании дома аварийным касается стоимости услуг. Особенно услуг по содержанию и ремонту. Стоимость по содержанию услуг общего имущества принимается общим собранием и не должна быть меньше того перечня, который утвержден действующим законодательством, а именно — постановлением номер 210.

И вот тут возникает серьезнейший диссонанс, с одной стороны — дом аварийный уже в том объеме, который предусмотрен в постановлении 210, и работы уже не нужны, а с другой стороны — законодательство обязывает управляющие компании эти работы проводить. В результате получается, что собственникам приходится через суды и всевозможное количество инстанций добиваться снижения платы. Поэтому было закономерным намерение антимонопольной службы сделать механизм, который позволит в случае признания дома аварийным снизить плату.

Все прекрасно понимают, что в аварийном доме до его расселения нужно делать два больших блока работ. Первое — устранять аварийные ситуации, и второе — поддерживать дом в нормальном состоянии. Это значит, не нужно делать никакого капитального ремонта, не нужно заменять коммунальные сети, необходимо все сделать так, чтобы люди смогли дожить в этом доме до момента переселения либо в маневренный жилфонд, либо в полученное новое жилье.

В этой связи могу сказать, что инициатива Федеральной антимонопольной службы по разработке мер защиты для переселяемых из аварийного жилья граждан от переплаты за услуги ЖКХ довольно зрелая, и основана она на большом количестве судебных дел, касающихся переплаты за коммунальные услуги.

Эксперт Александра Афонина рассуждает о том, что управляющие компании хотят обязать публиковать доходы на сайтах:

Есть постановление правительства, которое регулирует стандарты раскрытия информации управляющими организациями. Причем, здесь речь идет не только об управляющих компаниях (УК), но и о товариществах собственников жилья (ТСЖ). Именно ТСЖ на сегодняшний день являются своеобразной черной дырой.

Если появляется председатель, которому не хочется общаться с собственниками, то информации о доходах товарищества не найдешь нигде. В этой связи, я считаю, что лучше доработать постановление номер 731 и уточнить, какая информация, помимо бухгалтерской отчетности, должна публиковаться. Нас как потребителей не интересует отчетность УК и ТСЖ, которую они сдают в налоговую. А вот конкурентные цифры стоило бы детализировать.

Например, сколько получили денег, какая сумма ушла на оплату труда, сколько денег распределили подрядным организациям. Более того, я бы в 731 постановление внесла положение, которое бы обязывало управляющие организации раскрывать аффилированность. Для нас ведь не секрет, что у многих УК один учредитель имеет по пятьсот компаний, которые между собой оказывают услуги. Конечно же, налоговая с ними активно борется, но, тем не менее, они существуют.

Эксперт Александра Афонина рассуждает о том, что в России появится единое тарифное законодательство:

Инициатива достаточно логичная. В республике Коми, например, мы уже достаточно давно регулируем тариф, а точнее — в трехлетнем периоде, и это дает эффект. С одной стороны, тарифы становятся прозрачными. С другой стороны, компаниям намного проще планировать какие-то серьезные инвестиционные проекты. потому что они могут спокойно в течение трех лет их реализовывать и закладывать расходы в тариф.

Я считаю, что тарифное регулирование должно быть более понятным, так как мало, кто может объяснить, что закладывается в стоимость того или иного коммунального ресурса. Именно поэтому населению нужно объяснять в понятной и доступной форме, из чего складывается тариф. Плюс ко всему, необходимо качественно работать с ресурсоснабжающими компаниями.

Мало кто понимает, что тарифное регулирование — это совместная работа, и не надо отдавать ее на откуп ресурсоснабжающим организациям. В тарифном регулировании заинтересованы органы местного самоуправления. Когда над тарифом работает большое количество субъектов, это правильно. Обязательно в комиссии по составлению тарифов должны быть представители общественности для того, чтобы этот процесс был более прозрачным.

Эксперт Александра Афонина рассуждает о том что бизнес предложил кабмину способ снизить цены на новостройки:

Предложение очень интересное, но есть один момент, на который стоит обратить внимание. Если застройка микрорайона происходит планово, с учетом развития генерального плана муниципалитета, то стоимость технического присоединения и модернизацию электросетевого и теплосетевого хозяйств можно удешевить, включая их в программы модернизации тепловых сетей. Иными словами, все расходы могут быть заложены в тариф.

Такие варианты мы рассматривали в Сыктывкаре. Если, например, тепловая компания понимает, что на определенной площадке через три года появится большой многоквартирный дом, то у нее есть возможность в рамках инвестпрограммы предусмотреть модернизацию сетей и включить соответствующие объемы денежных средств в тариф. Соответственно, застройщики не будут вкладывать эту часть в стоимость одного квадратного метра. Такие варианты возможны, просто их нужно очень тщательно прорабатывать.

В любом случае, предложение подключать дома к инженерным и коммунальным сетям поэтапно считаю правильным, так как это будет намного дешевле. И еще один момент. Можно предусмотреть государственную программу развития коммунальной инфраструктуры в городах и районах. Смысл этой программы в том, чтобы государство само субсидировало муниципалитетам подготовку земельных участков к строительству, как это и должно быть по идее по законодательству.

Эксперт Александра Афонина рассуждает о том что долги за ЖКУ продавцов квартир могут переложить на покупателей:

Я считаю, что данная поправка не должна пройти в Госдуме, потому что нарушает основы не только жилищного, но и гражданского законодательства. Все собственники обязаны нести бремя содержания не только своей квартиры и своего имущества, но и общедомового. Соответственно, если собственник не выполняет свои обязательства и Управляющая компания эти деньги не взыскивает, то почему следующий собственник квартиры должен расплачиваться за долги, почему это должно стать для него головной болью — непонятно.

Каковы мотивы новых поправок — тоже неясно. Возможно, инициаторы поправок таким способом пытаются решить проблему долгов ЖКХ, но такой подход проблему не решит. Решить проблему могут, во-первых, качественно оказанные услуги. Во-вторых, точечная работа с должниками. Управляющие компании  должны вести индивидуальные беседы с неплательщиками, рассказывать им о мерах соцподдержки.

Более того, я считаю, что при предлагаемом подходе долги становятся дополнительным обременением, и это может существенно подорвать рынок продажи жилья. Получается, что и застройщики как владельцы квартир тоже свои расходы повесят на новых собственников, а это неправильно.

Эксперт Александра Афонина рассуждает о том, что долги за теплоэнергию в России выросли на 12%:

Часть трудовой деятельности я посвятила работе в сбытовом подразделении тепловой компании, поэтому я четко понимаю и знаю, что ситуация с долгами за тепло повторяется из года в год. Управляющие компании являются самыми главными должниками по ряду объективных и субъективных причин.

Объективные причины заключаются в том, что действительно не всегда население может оплатить услуги вовремя, поэтому появляется достаточно большой кассовый разрыв. В результате управляющая компания не может распалиться с тепловиками. Сейчас тепловики выбрали очень грамотную стратегию. Каждые два месяца( если задолженность более двух периодов) тепловики подают заявления в суд и перекладывают штрафные санкции на УК, плюс в сумму входят расходы на юриста и госпошлины. С учетом того, что суммы получаются немаленькие — штрафные проценты выходят очень большие. Получается такой снежный ком: из-за долгов населения УК не могут вовремя заплатить тепловым компаниям, которые в свою очередь вообще не хотят вдаваться в подробности — заплатило население УК или нет.

В моей практики была такая история. УК добросовестно платила всем ресурсоснабжающим организациям ровно пропорционально собранным платежам и в итоге оставалась в проигрыше из-за штрафных санкций. Вот в этом разделе ресурсоснабжающим организациям надо проводить более гибкую политику. Они, конечно же, имеют право взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами, но это сильно бьет по УК и подталкивает их к банкротству.
Если УК работает «на троечку», а жители достаточно активны, то они жалуются в Государственную жилищную инспекцию. Каждая жалоба в ГЖИ обязывает Управляющую компанию произвести какие-то работы, которые даже могли и не включаться в перечень услуг, либо тариф мог быть очень низким. Соответственно, УК оплачивают по жалобам из «тепловых денег», так как они очень большие.

Я точно понимаю, что Управляющие компании должны быть более гибкими с населением. В основном должники составляют около 10%. Так вот, с этой группой и надо тщательно работать и выявлять причины задолженности. Кому-то из жильцов нужно предложить соцподдержку, кому-то предложить рассрочку. Одним словом, клиентский сервис должен присутствовать в работе УК. Я могу сказать, что в УК клиентского сервиса просто нет. Он может быть, есть в крупных городах. Очень редко УК ведут гибкую политику в отношении потребителя.

Хочу еще рассмотреть взаимоотношения населения и тепловых компаний. Здесь огромное негодование вызывают корректировки, тут очень много конфликтов. Жильцам зачастую не объясняют, почему появляются измененные цифры. В этой части тепловым компаниям надо тоже быть клиентоориентированными. Да, тепловые компании монополисты. Да, их услугу купят и так. Однако схема «чем довольнее клиент, тем лучше он платит» действительно работает. Я в этом убеждалась не раз. Человек должен понимать, за что он платит. Это самое главное. Надо повернуться лицом к потребителю, и это должны понимать как УК, так и ресурсоснабжающие организации. Никакие штрафы не заставят граждан платить, потому что политика устрашения не работает. Я уверена — грамотная работа с клиентом позволит решить проблему долгов, пусть не полностью, но максимально.

Эксперт Александра Афонина рассуждает о том, что Минэкономики предлагает создать единый реестр отчетов об объектах:

Очень интересная инициатива. Безусловно, она поможет решить ряд споров, связанных со стоимостью объектов недвижимости. Неплохо было бы распространить ее на оценку масштабов повреждения имущества, например, от затопления или пожара. Огромное количество споров в судах — именно по этому вопросу. Зачастую в суде можно встретить по одному и тому же предмету оценки на различные суммы.

Положительно то, что реестр будет разделен на открытую часть, где будут общие сведения, и закрытую, доступ к которой будет предоставляться только по запросам госорганов. Такой подход существенно упростит разрешение споров.

Качество оценки зависит от квалификации специалистов. Мы сталкивались не раз с завышенными суммами или необъективностью оценки. Отчет-близнец всегда заводит в тупик любой спор или процесс. Всегда возникает вопрос: какой отчет ложный.

Я сталкивалась в судах с такой проблемой. Две стороны оспаривают имущество, каждая сторона предоставляет отчет, который писали уполномоченные лица, состоящие в саморегулируемых организациях, но при этом суд назначает третью экспертизу. Вот реестр должен работать по принципу «кто первый встал, того и тапки». Чья экспертиза попала в реестр раньше, та, скорее всего, и будет ложной. В любом случае, нужны вспомогательные платформы, позволяющие определить правильность отчета.