Эксперт Дмитрий Холявченко рассуждает о том, что разрыв цен между первичкой и вторичкой достиг 80%:

Существенная разница между ценами на первичном и вторичном рынке вызвана несколькими факторами. Основной — это эффект, вызванный безумной льготной ипотекой, которая за последние годы способствовали лишь формированию пузыря на рынке новостроек, огромному росту бюджетных расходов, будущему кризису строительной отрасли и заметному снижению качества кредитного портфеля, но вовсе не улучшению жилищных условий населения.

Первичный рынок жилья был вырван из пространства конкуренции с базовым вторичным, для которого ипотека из-за высокой ключевой ставки перестала существовать и цены в результате этого искажения финансирования спроса взлетели. Ситуации способствовал и низкий уровень экономической культуры и финансовой грамотности населения, которое, подавшись на низкие ставки, продолжило покупать строящееся жилье по завышенным ценам.

Однако, несмотря на очевидную разницу между ценами на первичном и вторичном рынке жилой недвижимости, ее размер на большинстве локальных рынков вряд ли превышает 30%. Причем чем более емкий, активный и цивилизованный рынок с более культурным населением, тем эта разница меньше. А самая большая разница между ценами на готовые квартиры и имущественные права по ДДУ отмечается в депрессивных регионах, где раньше ничего — и совершенно обоснованно — не строилось и с нерациональным потребительским поведением населения. Именно здесь кризис строительной отрасли будет наиболее жестоким, особенно когда государство перестанет в таких масштабах финансировать военно-промышленный комплекс и расходы, связанные с СВО.

Однако статика показывает разницу в ценах в 80%, и она не может быть объяснена только пузырем до сих пор не отмененной льготной ипотеки. Скорее, это «средняя температура по больнице», связанная с тем, что средний уровень качества нового жилья несколько выше, чем средний уровень качества нового. И чем меньше на локальном рынке новостроек сейчас и чем меньше их было в последние десятилетия, тем выше разница между ценами на первичном и вторичном рынке, которая в данном случае в большей степени связана с фундаментальной разницей в классах жилья нового и старого, в первую очередь, некачественного советского фонда.

Эксперт Дмитрий Холявченко рассуждает о том, что Госдума может запретить многоэтажки в городах и селах с дефицитом инфраструктуры:

Предложение подобных ограничений на уровне федерального законодательства давно обсуждалось, во многом назрело и находится в значительной степени в русле международного опыта градостроительства.

В целом существующий в большинстве регионов России подход изначально выглядел очень просто: застройщик получает для строительства земельный участок и для того, чтобы там что-то построить и продать, вынужден был сам строить инженерную, транспортную и даже социальную инфраструктуру. В настоящее время расходы на это и покупку земельного участка зачастую превышают расходы на строительно-монтажные работы и стройматериалы вместе взятые.

Другие, но не меньшие проблемы существовали и для точечной застройки, где новый жилой дом в центре города «садился» на готовые и часто перегруженные коммуникации, на заполненные школы и детские сады. Поэтому на муниципальном и региональном уровне усиливались требования к строительству в таких районах и ужесточались предельно допустимые параметры застройки. Строительство апартаментов, кстати, было одним из способов обойти это ужесточение. Но и строительство жилых массивов на окраинах крупных городов тоже стало в последние годы ограничиваться в зависимости от наличия инфраструктуры.

Так, в регионах и городах вводят ограничительные меры по этажности застройки, площади застройки участка, отношению площади квартир к площади участка и так далее. В то же самое время на федеральном уровне подобного рода регулирующего законодательства не было. Более того, в последние годы сформировалась тенденция к тому, что большая часть земли в городах начинает выделяться под застройку в рамках КРТ, комплексного развития территории. А этот режим предполагает, что все выстраданное на территории конкретного города градостроительное законодательство перестает действовать. Что уже вызывает большие проблемы.

Может ли подобное законодательство сделать невозможным строительство в некоторых локациях вообще? Если да, то я буду это только приветствовать. Достаточно того, что самые опасные последствия льготной ипотеки проявятся как раз в депрессивных регионах, где раньше ничего не строили. И это не случайно: дело в том, что заметная часть этих территорий – по сути, зона социального бедствия. Потому что это – зона без нормальной работы, где не строить надо, а отселять людей.

Ситуация с ограничениями застройки по наличию инфраструктуры становится понятной, если предположить, что в нормальных условиях земля должна предоставляться под застройку с полностью готовыми коммуникациями, которые должен подводить муниципалитет. Если же муниципалитет не способен это сделать, то, значит, и перспектив у него никаких нет. Тогда лучше бы там не строить жилье, дабы не плодить обманутых дольщиков, некачественные дома и выходящие из строя перегруженные коммуникации.

Эксперт Дмитрий Холявченко рассуждает о том, что в июле цены на жилье снизились в большинстве городов впервые за 5 лет:

Рассуждая о ценах на жилье, необходимо очень четко понимать, что репрезентативная статистика реальной цены сделки есть только у крупных агентств недвижимости и, отчасти, у крупных банков. Подавляющее же большинство новостей о повышении или снижении цен на квартиры на базовом — вторичном — рынке оперирует лишь ценой предложения, которая к действительным ценам, за которые продают или покупают жилье, имеет очень опосредованное отношение.

Более того, на застойном рынке, из которого мы только сейчас начинаем выходить, в каждом сегменте заметно увеличивается доля квартир, которые выставлены по завышенным ценам, в то время как настоящие сделки проходят где-то в нижнем диапазоне цены предложения.

Иногда даже возникает парадоксальная ситуация, когда в какой-то момент времени — например после предновогоднего оживления — все квартиры с адекватной ценой в какой-то локации оказываются проданными, да еще и с торгом, — то есть реальная цена сделки в этот момент снижается. Но «средняя температура по больнице» цены предложения оставшихся на рынке квартир по завышенным ценам показывает, что цены, наоборот, выросли, о чем мы и видим вводящие в заблуждения публикации в СМИ.

Однако в данный момент, начиная с июля, на многих локальных рынках активность все-таки заметно увеличилась. Да, рыночной ипотеки пока нет, хотя и по чуть снизившимся ставкам ее стали брать больше, но, во-первых, началась классическая предосенняя активность. А, во-вторых, со снижением ключевой ставки все больше людей, у которых было отложено решение жилищных вопросов, перестают воспринимать ставки по депозитам как очень привлекательные, и ручеек оттуда потянулся на рынок жилой недвижимости.

Увеличение активности со стороны покупателей влечет за собой и увеличение предложений квартир на продажу. Более того, при выходе рынка из застоя на рынок выплескивается больше квартир с менее сложными ситуациями (сложности – это доли детей, непогашенная ипотека, громоздкий обмен) и более адекватным и гибким отношением к ценообразованию.

В конкретной ситуации лета 2025 года необходимо еще учитывать, что никаких оснований для изменений предыдущего тренда на большинстве локальных рынков жилья в России нет. А предыдущий тренд, если отбросить в сторону фантомный рост цены предложения, показывает, что цены на вторичном рынке, за исключением наиболее ликвидных и самых неликвидных сегментов, последние почти 3 года болтаются примерно на одном месте. И этот тренд определяется не какими-то сиюминутными флуктуациями, а базовыми условиями, которые упираются в нормальный баланс спроса и предложения.

И даже если экстраполировать текущие процессы в будущее и добавить фактор возвращения рыночной ипотеки, то потенциально заметное увеличение платежеспособности спроса будет прекрасно сбалансировано увеличением предложения: отложенные обмены (а большинство сделок в большинстве локальных рынков нашей страны обменные и связаны с решением исключительно жилищных вопросов), избыток инвестиционных квартир от дольщиков, непроданные квартиры застройщиков в сданных домах, квартиры, которыми расплатились с подрядчиками и т.д., и т.п.

Ресурсы же и отложенного спроса, и отложенного предложения настолько велики, а выход и покупателей, и продавцов на рынок ожидается настолько плавным, что наиболее верный прогноз, при условии отсутствии гиперинфляции, кризиса федерального бюджета или катастрофической ситуации с экономикой страны – это сохранение текущих цен примерно на одном уровне. Часть локальных рынков уже пошли по этому пути, а часть присоединится позже. Иной ситуация может быть только на тех рынках, где непропорционально велика доля инвестиционных сделок: столичные агломерации, некоторые курортные города Юга, где ситуация на вторичном рынке будет сильно зависеть еще и от формата и глубины кризиса строительной отрасли.

Что же касается доступности жилья, то на доступность как таковую снижение или рост цен оказывает, конечно, влияние, но оно невелико. Скорее цены — это результат более фундаментальных процессов. Во-первых, большая часть населения страны вообще не может себе позволить купить квартиру, так как все активные рынки связаны с частью агломераций крупных городов, где проживает лишь половина населения России.

Во-вторых, большая часть тех людей, которые все-таки могут улучшить свои жилищные условия без наследства или приватизации — это те, кому для того, чтобы купить новую квартиру, надо для начала продать старую и немного добавить денег, то есть большая часть капитала, необходимого им для покупки жилья, уже вложена в другое жилье, цены на которое колеблются примерно синхронно с ценами на то, которое им необходимо. Причем это важнейший фактор балансирования рынка, потому что подобные сделки численно и по емкости преобладают в большинстве городов страны.

В-третьих, для большинства активных и более обеспеченных людей (а позволить себе обслуживать ипотечный кредит может не более четверти населения России) доступность жилья лимитируется в первую очередь доступностью ипотечного кредитования, как с точки зрения возможности обслуживать этот кредит (позволяют ли доходы), так и с точки зрения возможности его получить (макропруденциальные меры Банка России и внутрибанковские риск-веса), и получить на тот предмет залога, который банк готов кредитовать.

Эксперт Дмитрий Холявченко рассуждает о том, что инвестиции региональных девелоперов в московскую землю увеличились в 2,5 раза:

Это действительно удивительная новость, в которой проявляются сразу несколько тенденций.

Во-первых, на рынке Москвы массовая льготная ипотека не только не привела к таким же масштабных перекосам, как в большинстве региональных агломераций (из-за ограничений по максимальной сумме льготного кредита), но и была фактически демонтирована раньше на полгода, чем в большей части остальной России. Плюс уже больше года в Москве не выдается ипотека для IT, которая могла бы быть важным фактором давления искажающих рынок жилой недвижимости льготных ипотечных кредитных продуктов. Другой важный момент – непропорционально большая доля элитного жилья и жилья бизнес-класса, которые по определению находились вне пространства безумной льготной ипотеки.

То есть, рынок строящегося жилья в Москве не до конца оторвался от рыночных процессов гораздо более масштабного и адекватного вторичного рынка, ценовой пузырь там надулся в гораздо меньшей степени, стал сдуваться раньше и поэтому риски отрыва цен на первичном рынке от базового вторичного гораздо меньше, чем в регионах. Что не может не делать строительный рынок Москвы более понятным, предсказуемым и безопасным.

Во-вторых, существование инвестиционного рынка жилья в масштабах, способных отформатировать рынок жилой недвижимости, присутствует лишь в столичных агломерациях и курортных городах Юга. Подавляющее большинство сделок на локальных региональных рынках – это обменные сделки, связанные с решением преимущественно жилищных вопросов. В ситуации экономического кризиса или фактического отсутствия рыночной ипотеки рынки с малым инвестиционным спросом схлопываются быстрее и сильнее, чем рынки жилья с заметной долей инвестиционного спроса.

То есть, Москва не просто самый и большой и богатый город России, где происходит больше сделок, а это еще и город, где происходит непропорционально больше сделок из-за структурной особенности инвестиций. И, соответственно, больше потребность в новостройках, продажи которых с большей степень вероятностью будут обеспечены платежеспособным спросом.

В-третьих, насколько я понимаю, средняя маржинальность девелоперского проекта в Москве и Подмосковье может достигать 30-40% (при региональном уровне в 10-15%), что не только делает прибыль девелоперов больше, но и дает возможность большей гибкости с точки зрения дисконта. А это в нынешних условиях – огромное конкурентное преимущество.

При этом многие московские застройщики, будучи крупными компаниями и имея возможность на плохие времена уменьшить текущую деятельность, сделали это. Региональным же застройщикам, чтобы хотя просто оставаться на месте, необходимо усиленно бежать вперед. Выход на московский рынок в такой конфигурации сильно увеличивает для них шанс на выживание.

Эксперт Дмитрий Холявченко рассуждает о том, что россиянам запретят приобретать жилье за наличные:

Желанием российских законодателей и, уж тем более, бюрократов все зарегулировать и запретить, нисколько не удивлен. То у нас вводят нотариальную форму сделок на часть форматов, но частично отменяют, то вводят налог на дарение… Вы уж определитесь и не дергайте людей! Если в стране некачественное законодательство, которое меняет форматы по отношению к тем или иным сделкам чуть не каждый год, а правоохранительные органы работают плохо и медленно, то научиться для начала выполнять хотя бы действующие законы, сложно. Тем более, что сам по себе довод в пользу запрета в данном случае вообще безумный: с одной стороны, декларируется, что мошенничества осуществляются при безналичных расчетах, а, а с другой – что надо запретить наличный расчет. Уж решите, что опаснее.

Что касается сути вопросов, то, во-первых, сделки с наличными по купли-продаже жилой недвижимости и так происходят крайне редко. И если все же случаются, то либо по желанию продавца, который хочет обойти исполнительное производство, либо по инициативе покупателя, который осознает, что гораздо больше рискует не в том, что передает наличные продавцу, а в том, что продавец не купит обменный объект, который купить обязан (например, в случае опеки) – и тогда и первая сделка отменяется практически по щелчку пальцев. Во всех остальных случаях я уже многие годы не видел ни одной сделки с недвижимостью за наличку, за исключением, возможно, дешевых парковок или дачных участков, которые стоят несколько сотен тысяч рублей. Аккредитив или номинальные счета банков используются для безопасных расчетов.

Во-вторых, регулирование любой бизнес-деятельности, включая риэлторскую, эффективно лишь тогда, когда на бизнес не начинают возлагать меры по самоконтролю и отчетности, не заставляют формировать очередной стабилизационный фонд. В иных случаях это приведет к монополизации рынка, а «крупное агентство недвижимости» вовсе не значит «хорошее агентство недвижимости». Более того, как показывает практика последних лет, именно крупные агентства изменили главному профессиональному принципу риэлтора, превратившись в удаленные отделы продаж строительных компаний и работая тем самым не в интересах частного лица-покупателя, а в интересах строительного бизнеса, надувшего при помощи разрушительной льготной ипотеки пузырь на первичном рынке жилья. Это уже привело к потере миллионами людей, особенно семьями с детьми, заметной части их капитала.

В-третьих, никакое увеличение сроков регистрации и приостановок недопустимо. Генпрокуратура живет в каком-то своем мире, где сделки с жилой недвижимостью – «вещь в себе» и отделены друг от друга. В реальности подавляющая часть сделок с жильем в России – сделки обменные, когда человек продает и покупает взамен жилье, причем не в инвестиционных целях, а для проживания. И заметная часть этих сделок еще и осложнена опекой и (или) нотариальным удостоверением, что делает цепь последовательных сделок более громоздкой – а, следовательно, и более рискованной. Любое увеличение сроков регистрации и рисков приостановки как раз создает самую большую опасность на рынке жилья. Научитесь для начала вносить все возможные риски в ЕГРН и давать к ним адекватный доступ.

В-четвертых, нотариальное удостоверение сделки в некоторых случаях может быть оправдано, но только тогда, когда сама структура прав собственности и иных имущественных прав, включая права третьих лиц, могут быть нарушены. Так, например, обстоит дело с долей в праве общей долевой собственности или разделе имущества между супругами. В случае, когда нотариальному удостоверению подлежит сделка с имуществом лица, находящегося под опекой, уже сейчас есть претензии.

На мой взгляд, надо определиться: или опека, или нотариус, а не и то, и другое.

Лучше, конечно, ликвидировать разрешительные полномочия органов опеки и попечительства, потому что нотариусы, на мой взгляд, гораздо адекватнее и профессиональнее в определении реальных рисков и сути защищаемых прав недееспособного человека или ребенка. Но когда формат нотариальной сделки пытаются применить для совершенно рядовой сделки, где для трезвомыслящего человека нет никаких рисков, как это, например, произошло со сделками дарения с начала этого года, то иначе как лоббированием нотариусами для себя дополнительных – и немаленьких – доходов я это объяснить не могу.

Сюда же относится и предложение дискриминировать, в том числе обременяя их немалыми расходами, людей только потому, что они достигли определенного возраста. Я считаю это крайне циничным и неприемлемым. Большинство людей в возрасте 65 лет – это сравнительно молодые, относительно здоровые и далеко не глупые люди, относиться к которым как к детям и заставлять их платить за возраст несколько десятков тысяч рублей, на мой взгляд, оскорбительно и недопустимо. Если даже среди пенсионеров есть люди, которые к 70 годам не достигли достаточного опыта и мудрости, чтобы самостоятельно принимать решения о своем имуществе, то, значит, задача стоит в том, чтобы ограничить в правах этих людей, передав их под опеку. А не наказывать, в том числе рублем, за мнимую глупость адекватных людей, которых в возрасте 65 лет даже язык не повернется называть пожилыми.

Эксперт Дмитрий Холявченко рассуждает о том, что утвержденные признаки неосвоенной земли станут основанием для изъятия участков:

Закон об освоении и неиспользовании земельных участков вступил в силу уже с 1 марта 2025 года. Критерии же отнесения земли к неосвоенной разработали только сейчас. И это неслучайно. Росреестр неоднократно подчеркивал, что срок, который дается собственникам на освоение земли, — 3 года. И эти три года начинают отсчитываться для тех участков, права на которые возникли после 1 марта 2025 года — с момента возникновения права, а для тех участков, которые приобретены до 1 марта 2025 года, срок начинает отсчитываться только с 1 марта 2025 года.

То есть первые случаи ответственности и полноценных проверок по этому закону могут наступить самое раннее — с 1 марта 2028 года. А этот закон действительно направлен на то, чтобы люди привели свои участки в приемлемое для государства, местной власти и соседей состояние. В этом плане Росреестр в последние годы подготовил очень много принципиально меняющих систему законов, целью которых становятся не репрессии или задача пополнения бюджета, а действительно изменение форматов пользования.

Более того, закон предполагает, что при первом выявлении штраф вообще не будет назначаться, а собственнику будет даваться еще какой-то срок на устранение нарушений. Но вот если и тогда земля не будет нормально введена в оборот, то главной опасностью станет не штраф, а лишения человека права собственности. Росреестр формулирует это так: «Если же правообладатель не устраняет выявленное нарушение, то Росреестр в течение 30 дней с момента истечения срока устранения нарушения уведомляет о такой ситуации уполномоченный орган государственной власти или орган местного самоуправления. Далее они могут обратиться в суд с требованием об изъятии земельных участков в связи с их ненадлежащим использованием и об их продаже с публичных торгов».

С учетом предусматриваемых законом сроков, я не могу назвать его строгим. Но его невыполнение влечет за собой действительно серьезные последствия. В текущей ситуации, когда Росреестр вполне близок к тому, чтобы ЕРГН и «Национальная система пространственных данных» отражали реальное положение дел и были информационной базой, поддерживающей экономическое освоение земель, подобного рода законы естественно детерминированы этими задачами.

Весь вопрос будет в том, как люди, владеющие земельной собственностью, но не использующие ее, воспользуются предусмотренными законом тремя годами. И насколько эффективно население страны вообще будет информировано об этом законе, что представляется отдельной проблемой.

Эксперт Дмитрий Холявченко рассуждает о том, что Матвиенко призвала освободить Россию от заброшенных и разрушенных зданий:

Вовлечение в оборот заброшенных участков земли и заброшенных и разрушенных объектов недвижимости – это, действительно, задача очень серьезная. Но она вовсе не требует ручного управления со стороны государства.

Большая часть такого типа объектов в регионах, где вовлечение в оборот недвижимости может быть выгодным, — это в основном неиспользуемые территории бывших заводов, в том числе оборонного назначения.

Для решения этой задачи достаточно увеличить в несколько раз налог на недвижимость для этих заводов и разрешить муниципалитетам на порядок увеличивать для них налоги на землю. А после того, как они не смогут организовать отмежевание, смену назначения и продажу участков сами, банкротить и продавать с торгов.

Что касается недвижимости Минобороны, то ведомство будет на нем сидеть как собака на сене. Для выполнения этой задачи нужно решение сторонней структуры либо о приватизации лишних земель военных, либо о передаче их муниципалитетам. Этого будет вполне достаточно.

Эксперт Дмитрий Холявченко рассуждает о том, что банки начали отменять комиссии для застройщиков по льготной ипотеке:

Проблемой доступности жилья является не «схематоз» банков, связанный с комиссиями или торговлей лимитами по льготной ипотеке, а сама льготная ипотека. Надувшийся на рынке первичного жилья ценовой пузырь и масштабное строительство жилой недвижимости в депрессивных районах — это самая серьезная проблема современной России после СВО и дыры в Социальном фонде.

При этом важно понимать, что проблема возникла не из-за того, что банки снимают большую часть прибыли отрасли за счет проектного финансирования, эскроу-счетов и комиссии за выдачу, из-за того, что строительная отрасль так и не смогла превратиться в эффективную и конкурентную отрасль экономики. Если бы государство, вместо того, чтобы подстилать соломку для каждого неквалифицированного инвестора, занялось бы строительством инфраструктуры и вовлечении в оборот земель под строительство (не сейчас, а лет 10 назад), то ситуация была бы другой.

Вместо того, чтобы инвестор чувствовал риски вложений в новостройки, а ипотека осталась бы кредитом, который адекватно оценивает риски, рынок недвижимости был сломан через колено, а ипотека на новостройки стала дешевле ипотеки на готовое жилье. Это ненормально ни с точки зрения базовых рисков инвестора, ни с точки зрения качества ипотечного портфеля, ни с точки зрения эффективности решения жилищных вопросов населением.

Поэтому все новости про доступность льготной, семейной и прочих разрушающих рынок и безопасность семей с детьми программ, не более, чем манипуляции, лоббируемые строительной отраслью, большая часть которой не является нормальным бизнесом, а становится паразитом российского рынка жилья.

Если мы хотим понять, как правильно, то необходимо вернуть строительный девелопмент в рыночные процессы, где ставки по ипотеке на покупку имущественных прав требования по договору долевого участия в строительстве, именуемых в просторечии «квартирой в новостройке», не только не дотируется за безумные 2 триллиона в год государством, а хотя бы на 2-3 процентных пункта выше ипотеки на вторичное жилье, что и является единственным адекватным отражением банковских рисков.

Эксперт Дмитрий Холявченко рассуждает о том, что дефицит жилья в России к 2027 году может достигнуть 30 млн кв. м:

Подобная постановка вопроса говорит лишь об одном: о манипуляции информационным пространством со стороны строительного лобби, пытающегося всеми силами добиться увеличения государственной поддержки в критической для строительной отрасли ситуации. В условиях полного или частичного демонтажа большей части льготных программ ипотечного кредитования, введения в начале этого года ипотечного стандарта и грядущих с 1 июля макропруденциальных лимитов для ипотеки на новостройки заметная часть застройщиков находится в панике и всеми силами старается выкружить для себя дополнительные ресурсы.

В настоящий момент в России строится 113,5 млн квадратных метров жилья в многоквартирных домах, без учета жилищно-строительных кооперативов и апартаментов, что близко к историческому максимуму. Уровень распроданности текущих новостроек упал до уровня ниже трети от общего объема. На самом деле этот показатель еще хуже, потому что определенная доля проданных имущественных прав передана по договорам долевого участия в собственность аффилированных лиц для снижения ставок по проектному финансированию. Плюс еще десятки миллионов квадратных метров непроданного жилья находятся в собственности застройщиков в уже построенных домах. При этом реальные масштабы этих проблем для страны не до конца понятны из-за огромных региональных отличий.

Существующие объемы продаж в среднем ниже уровня выживаемости заметной части строительной отрасли, но даже они держатся на этом уровне только потому, что высокая ключевая ставка Банка России временно избавила строительный бизнес от конкуренции со вторичным рынком, включая новые квартиры в ими же и простроенных домах и находящихся в собственности частных инвесторов. В случае снижения ключевой ставки и возобновления рыночной ипотеки застройщики мгновенно теряют подавляющую часть и так сильно уменьшившихся продаж, потому что цены на квартиры на вторичном рынке на 20-30% ниже, чем надутые пузырем льготной ипотеки на первичном. Поэтому для девелоперов единственный шанс на то, чтобы хоть как-то смягчить ситуацию, — это успеть продать хоть что-то до того момента, как ЦБ начнет снижать ключевую ставку.

Единственным реальным шансом для строительного бизнеса пережить сдувание пузыря на рынке новостроек было бы резкое снижение старта новых проектов еще осенью 2023 года, но отрасль поступила ровно наоборот и только усугубила для себя проблемы. И даже текущее снижение строительного задела, о котором говорится в статье, это лишь сезонные колебания, которые в 2025 году даже ниже среднегодового уровня для I-II кварталов любого года.

Очевидно, что, с учетом всего вышесказанного, ни о каком дефиците жилья в ближайшие 2-3 года речи нет, даже при условии того, что покупательная способность россиян, как и их способность обслуживать ипотеку, не упадет, что маловероятно. Если же предположить, что существующие тренды не поменяются, а резкое падение объемов жилищного строительства все-таки возникнет, то произойдет это не ранее 2028 года, что совершенно неважно по двум причинам. Во-первых, это за пределами любых сроков разумного планирования для современной экономики России. А, во-вторых, как раз в ближайшие 5 лет Россию достанут последствия демографической ямы рубежа веков, и каждый год вступать в тот возраст, в котором в среднем начинают решать жилищные вопросы и брать ипотеку, будет все меньше и меньше людей.

Масштабы этого потенциального снижения спроса на новостройки — даже с поправкой на то, что потребности населения страны в квадратных метрах жилья на душу населения пока что не удовлетворены — составят в ближайшие 5 лет 20-30%. Хотя эти подсчеты лишь «средняя температура по больнице» и потенциал различных локальных рынков очень отличается, но сам факт предстоящего падения спроса очевиден. Особенно тяжелым будет положение депрессивных регионов с большой долей военно-промышленного комплекса и госзаказа, где в последние три года стали строить намного больше жилья, что, конечно же, является огромной ошибкой.

Если же учесть проходящую на наших глазах революцию индивидуального жилищного строительства, куда неизбежно перетечет заметная часть спроса, то представить, что к 2030 году будет возможность продать все новостройки в многоквартирных домах при объемах текущего строительства более 70 миллионов квадратных метров, крайне затруднительно.

Поэтому учитывать подобные доводы лоббистов отрасли, которая сама загнала себя в тупик, следует лишь в контексте PR-акций, лоббистской деятельности и рекламы, а никак не аналитики и прогнозов реальной строительной деятельности. И данный информационный эксцесс в очередной раз показывает серьезную политическую борьбу за государственные ресурсы, где ДОМ.РФ и отчасти Минстрой встали на сторону девелоперов, а Минфин и Центробанк всеми силами пытаются не дать кризису на рынке недвижимости вырасти дальше и стремятся демонтировать издержки оставшейся льготной ипотеки. Даже ее осколки продолжают усугублять ситуацию, а уже существующий портфель стал одной из главных проблем в стране, которая обойдется в этом году для федерального бюджета, пожалуй, дороже, чем финансирование всей сферы образования.

Эксперт Дмитрий Холявченко рассуждает о том, что Дагестан лидирует в России по стоимости участков под ИЖС:

Цена на землю для ИЖС детерминирована исключительно рыночными процессами: выше спрос – выше цена предложения. Причем просто спрос на жилье нельзя использовать без поправок на его структуру. Рынок жилья в России – как первичный, так и вторичный – строго делится на квартиры и комнаты в многоквартирных домах и апартаменты с одной стороны и индивидуальные жилые дома, включая построенные на дачных участках, с другой. Ситуация еще и усугубляется государственной политикой, которая искажает спрос тем, что льготные программы, включая сельскую ипотеку, не применяются в равной степени для всех типов недвижимости, любой стадии их готовности и широкой локализации. Поэтому и анализ емкости регионального рынка и анализ цен может быть сделан только для каждого из рынков отдельно.

Следует понимать, что спрос – и, как следствие, цены на землю – определяется многими факторами, главных из которых три. В-первых, это климат – чем он теплее, тем проще обслуживать дом, подводить к нему коммуникации, делать возможным круглогодичное проживание. Да и жить в доме с садом в теплых краях хочется больше. Поэтому в южных регионах России ценность дома и земли под ним существенно выше, чем в других. Во-вторых, культурные традиции, которые предполагают пользование домом как наиболее привычный и респектабельный формат владения жильем, повышают капитализацию и емкость этого рынка. В-третьих, на спрос влияет наличие ярдом крупного городского ядра, которое последние 15 лет в той или иной мере создает пространство субурбии.

Для республик Северного Кавказа очень ярко проявляются два первых фактора, а в некоторой степени – и третий. С учетом того, что плотность населения, особенно сельского, там высокая, а эти регионы достаточно бедные, подведение коммуникаций для вовлечения большого количества новых участков в оборот крайне затруднено. Поэтому дефицит земли под застройку в тех районах, где она очень востребована, тянет цены на участки вверх. И так как в регионах Северного Кавказа рождаемость выше среднероссийской, а многодетность распространена несколько больше, зачастую частный дом – единственный формат, который позволяет разместить большую семью комфортно.

При этом там строят довольно мало многоквартирных домов. При среднем показателе по России 0,8 квадратного метра многоквартирного жилья на душу населения в Северной Осетии, Кабардино-Балкарии и Карачаево-Черкесии строят около 0,5 квадратного метра, в Чечне – 0,36, Дагестане – 0,27, а в Ингушетии вообще 0,07 (последнее означает, что на несколько сотен семей строится одна квартира! хотя статистика численности населения в Ингушетии, скорее всего, сфальсифицирована). То есть, несмотря на бедность, спрос на землю для застройки частными домами на Северном Кавказе существенно выше большинства других регионов страны, что и приводит к очень высоким ценам.

Близки к этому по масштабам спроса на землю и структуре спроса на жилье соседние с Кавказом Кубань, Ставрополье и Адыгея, но с некоторыми поправками. Здесь рынок недвижимости гораздо более активен, потому что есть крупные и быстрорастущие агломерации – Краснодар, Ставрополь и Кавказские Минеральные воды, сюда переезжает довольно большое количество россиян, особенно относительно состоятельных пенсионеров, и здесь более быстрыми темпами развивается инфраструктура сдачи жилья в аренду туристам. Поэтому, несмотря на то, что на Кубани строят на душу населения 1,33 квадратного метра многоквартирного жилья, а в Адыгее (половина рынка недвижимости которой – это южные пригороды Краснодара) – 1,01 квадратного метра на человека, емкость рынка настолько высока, что спрос не только на квартиры, но и на дома и землю здесь очень велик. А в Ставропольском крае на душу населения строят только 0,62 квадратного метра многоквартирных домов, что тем более способствует росту спроса на землю.

Это ситуация, вызванная культурой, структурой спроса и климатом на юге России, настолько ярко выражена, что даже в столичных агломерациях цены на землю для индивидуального жилищного строительства ниже, чем здесь. Хотя все равно заметно выше, чем в остальной России.

Что касается регионов из нижней части рейтинга, то это – идеально подобранный список наиболее депрессивных территорий России, где самая низкая рождаемость, самая высокая смертность, самая большая миграционная убыль населения и весьма низкие показатели ВРП на душу населения. Псковская, Новгородская, Орловская, Смоленская и Курганская области, наряду, например, с Тамбовской или Ивановской, – это, безусловно, худшие регионы России по социально-экономическому положению. А с точки зрения спроса на землю для строительства жилья это усугубляется еще и более сложным для строительства и требований к теплоизоляции, влажным и холодным климатом. Конечно, это не способствует высоким ценам на землю.