Эксперт Елена Иванкина рассуждает о том, что прибыль девелоперов хотят ограничить из-за роста цен на жилье:

Это очень неправильное предложение. Конечно, рынок в нашей стране достаточно условный, но все же он существует. И регулирование цен в рыночной экономике также может существовать – правительство США, например, вмешивалось в цены сталелитейных компаний. Но попытка регулировать прибыль девелоперов в нашей стране было бы куда более грубым вмешательством в работу рынка.

Каким образом это может быть сделано, введено нормативное ограничение на уровне 15%? Имеет ли на это право вообще хоть кто-нибудь? Ведь прибыль – плавающая величина. По финансовым расчетам предполагается, что она будет на уровне 30%, а на деле оказывается, что это всего 10%. Допустим, в начале года действительно было 30%, мы прибыль отрегулировали, а после она стала 10%, и мы перестали ее регулировать? По-моему, это очень странное решение.

Я бы согласилась еще с регулированием цен в фармацевтической промышленности, потому что это касается практически всех и каждого. Но что касается прибыли девелоперских компаний, тут ситуация иная. И я не понимаю, чем вообще вызвано это предположение. На рынке сейчас практически кризис, потому что на фоне высокой ставки, которую держит Центробанк, кредиты под приемлемые проценты невозможны. А строительство ведется именно в кредит.

То есть и люди не могут брать кредиты по таким процентам, и компании кредиты брать не могут. А значит, не могут развиваться. На мой взгляд, сделать так, чтобы за кредитами на развитие производства перестали обращаться, значит серьезно повредить вообще всему бизнесу. И в этих условиях пытаться еще ограничить чью-то прибыль мне представляется абсолютно ошибочным решением.

Девелоперские компании находятся в очень сложной ситуации: в условиях высоких процентных ставок они должны строить какие-то такие финансовые модели, чтобы получить кредит на свое существование. Они без кредита существовать не могут, поскольку обязаны работать по эскроу-счетам. Это значит, что деньги, которые люди вкладывают в строительство своих квартир, компании могут получить только по окончании строительства.

Этот подход позволяет прекратить появление обманутых дольщиков, но для строительных компаний это увеличивает риски, а также увеличивает цену на квартиры. Потому что кредит составляет 80-85% финансовой оценки строительства. В таких условиях говорить о том, что надо ограничивать прибыль компании, которые и так страшно рискуют, ввязываясь в строительство, с моей точки зрения, совершенно неправильно.

Я понимаю, если бы еще была вакханалия на рынке при огромных средствах, вложенных в строительство, и надо было бы как-то вмешиваться в этот процесс… Но в условиях кризиса ограничивать возможности бизнеса, на мой взгляд, никак не следует.

Эксперт Елена Иванкина рассуждает о том, что ГОСТ для «зеленого» индивидуального жилья примут во втором квартале 2024 года:

«Зеленое» строительство в нашей стране стало развиваться лет на 30 позже, чем в европейских странах. Стандарты «зеленого» строительства очень разнообразны. И методики его внедрения тоже. Есть страны, где платят субсидии за то, что вы установите в своем доме элементы, которые характеризуют «зеленое» строительство. Например, в Тайване за любую установленную солнечную батарею вам будет выплачена компенсация за то, что вы экономите государственную энергию.

У нас этого совершенно нет. У нас внедрение «зеленого» строительства не выгодно никому. Ни энергопроизводящим компаниям, ни энергопередающим, ни энергопотребляющим. Поэтому это вообще не приветствуется — употреблять меньше энергии.

Есть страны, в которых «зеленое» строительство внедрено в стандарты. Там нельзя строить новые дома ниже определенного класса строительства. Причем этот класс постепенно ежегодно повышается. То есть в стандарты введено «зеленое» строительство. Поэтому то, что у нас хотят сделать «зеленый» стандарт индивидуального жилья — очень хорошая идея. В первую очередь это нужно было сделать по отношению к многоквартирным домам. Но и то, что начать с индивидуального жилья, тоже хорошо. В нашей стране иначе победить косность строителей просто невозможно.

В еропейских странах приняты новые стандарты строительства, вводящиеся постепенно, когда запрещается сдавать в аренду жилье, не отвечающее определенному классу «зеленого» строительства. И этот класс повышается ежегодно. Нельзя продать недвижимость, не отвечающую стандартам «зеленого» строительства. Это очень важные элементы, без которых рынок недвижимости не сможет развиваться по пути энергоэффективности, теплоэффективности и т.д. Поэтому введение такого стандарта по отношению к индивидуальному жилью — правильное решение.

Эксперт Елена Иванкина рассуждает о том, что эксперты назвали число средних зарплат для покупки компактной квартиры:

Все-таки назвать квартиру площадью 20 квадратных метров компактной – это некоторое преувеличение. 20 квадратных метров – это совсем мало, там же должна быть кухонная панель, душ, туалет… На все остальное жилье, включая прихожую, тогда остается где-то 14 квадратных метров. Ну, или прихожей там нет вовсе. В принципе, существуют и такие варианты жилья, и не только у нас. Сын моей хорошей приятельницы во время учебы в Англии снимал шестиметровую комнату, то есть помещение размером почти с железнодорожное купе…

Что касается периода времени, за который можно накопить на квартиру при средней заработной плате, то этот показатель используется в мире как классический показатель доступности жилья. Доступность так и определяется – делением средней стоимости небольшой квартиры на усредненный показатель дохода. Только в других странах речь обычно идет о медианной заработной плате, а у нас – о средней. Правда, в этом мы не одиноки – так считает практически все постсоветское пространство, то есть страны и Прибалтики, и Казахстан, и Румыния, и так далее.

Итак, по методологии, разработанной Всемирным Банком, доступность жилья считается делением средней или медианной стоимости квартиры на средний или медианный размер доходов. В результате получается число лет или месяцев, в течение которых можно приобрести квартиру. В данном случае указано было число месяцев, но это несущественное отличие. Так вот, 32 месяца – это очень хороший показатель.

ООН были разработаны и критерии доступности жилья. Оно считается доступным на какой-то территории, если при делении средней стоимости квартиры разделить на средний месячный доход получается период меньше трех лет, то есть меньше 36 месяцев. Если на приобретение среднего жилья требуется от трех до пяти лет считается средне доступным, а свыше пяти лет – недоступным.

Существуют графики, показывающие, сколько времени нужно копить (откладывая всю среднюю или медианную зарплату полностью) для того, чтоб купить квартиру в каждом из городов мира. Так вот, если посмотреть на них, окажется, что у Азии показатели в этом смысле плохие – где-то надо копить 22 года, а где-то – и 45 лет. То есть доступность жилья там низкая.

По Европе картина чуть более оптимистичная, но жилье все еще практически недоступно: там этот показатель колеблется в диапазоне 12-15 лет. А в Амстердаме, например, он составляет 22 года. В Соединенных Штатах есть жилье более доступное, но не везде. А показатели, которые демонстрирует Avito, говорят о высокой доступности жилья в Москве. Ведь 32 месяца — это менее трех лет. По мировой градации оно абсолютно доступно.

Эксперт Елена Иванкина рассуждает о том, что названы самые «ипотечные» регионы России:

Тут, конечно, следует иметь в виду, что это относительные цифры – процентное соотношение клиентов банков, берущих ипотечные кредиты, и общего числа жителей той или иной территории. Много ли это в абсолютных показателях?

В Ханты-Мансийском округе живет 1 700 000 человек. Если даже мы возьмем данные по всему округу, а не по городу Ханты-Мансийску, то 14% от этого количества людей составит 238 000, то есть в регионе выдали где-то 200 000 — 250 000 ипотечных кредитов. И это большая цифра.

Но в той же Москве, где доля взявших ипотечные кредиты равна 7% от всего населения города, получается, что такие кредиты взяли примерно 980 000 человек. Что лишь вдвое меньше численности населения всего ХМАО.

А если данные про 14% людей, взявших ипотеку, относятся только к Ханты-Мансийску (что мне кажется достаточно логичным, так как другие города в этом регионе относятся к малым, а в малых городах люди ипотеку не берут, там нет ни доходов, ни активного строительства), то Москва в абсолютных цифрах по этому параметру превосходит Ханты-Мансийск очень серьезно: 980 000 против чуть более 14 000.

Так что я бы сказала, что тут имеет место не столько рекорд, сколько очень лукаво поданная информация. Эту цифру нельзя смотреть в отрыве от абсолютных показателей, и чтобы понять ее значение, следует с калькулятором пересчитать все данные. Что же может быть причиной того, что в ХМАО доля населения, берущего ипотеку, столь велика? Соглашусь с предположением, что тут дело в высоких зарплатах. Больше ничего тут решающей роли не сыграло.

В общем, хочу напомнить в очередной раз: рекорды на относительных цифрах часто не совпадают с данными в цифрах абсолютных. Так, например, можно абсолютно серьезно утверждать, что в Москве у нас самые низкие по стране темпы роста цен на недвижимость. Но все дело в том, что абсолютные цифры тут столь высоки, что по отношению к ним относительно невысокий рост означает все же очень значительные суммы.

То есть каждый процент роста цен на московском рынке в несколько раз превышает абсолютное содержание 1% роста по другим городам. Исключая разве что Питер и Сочи.

Эксперт Елена Иванкина рассуждает о том, что Минстрой снизил официальную стоимость жилья в Москве:

Официальная цена жилья – расчетная величина, определяемая Минстроем. Она нужна для расчетов размера социальных выплат, положенных по государственным программам определенным группам граждан (имеются в виду жилищные сертификаты, субсидии) либо при закупках жилья для переселения из ветхого и аварийного фонда. Этот показатель различается по регионам и не влияет на стоимость жилья в продаже в регионе. Минстрой обновляет его периодически.

То есть официальная цена жилья не базируется на рыночной, не ориентируется на нее и даже не обязана учитывать ее тренды. Это просто расчетный показатель, который с моей точки зрения вне расчета размера выплат не имеет смысла. Да и в рамках этих расчетов мне непонятно, почему размер субсидий или стоимость жилья, которое государство выкупит у застройщика для расселения аварийных домов, должны быть оторваны от рыночных цен.

Надо еще сказать, что этот показатель является единым для всего региона, тогда как реальное жилье, например, в разных районах Москвы может различаться в цене весьма значительно. Собственно, по этой причине нет оснований придавать особое значение тому факту, что официальная цена квадратного метра жилья в Москве стала ниже аналогичного показателя для Санкт-Петербурга.

Это никоим образом не означает, что реальное жилье в столице России подешевело относительно санкт-петербурского уровня. Рыночная цена жилья в Москве почти вдвое выше его рыночной цены в Санкт-Петербурге.

Эксперт Елена Иванкина рассуждает о том, что в Финуниверситете назвали города с самыми высокими показателями качества жизни, благополучия и доступности жилья:

Изучать доступность жилья в тех или иных населенных пунктах методом опроса граждан, в принципе, возможно. Это такой маркетинговый подход, когда берется репрезентативная группа, и делается опрос на тему: «Считаете ли вы доступным для вашего уровня дохода купить квартиру в таком-то городе?». И если кто-то отвечает положительно, поскольку считает, что для него доступно приобретение, скажем, тридцатиметровой квартиры-однушки в Москве, то это индивидуальное понимание людей, которые включаются в репрезентативную группу.

Но если достаточный процент респондентов говорит, что жилье в этом городе, на их взгляд, доступно, на это можно опираться и делать анализ положения дел. И хорошо, что такие исследования проводятся, потому что это тоже показатель развития рынка. Но надо понимать, что этот подход не соответствует даже нашей, российской методике определения доступности жилья. То есть методика, о которой в данном случае писали СМИ, имеет право на существование как любое маркетинговое исследование, но в целом лучшее представление о доступности жилья дают другие способы его оценки.

Доступность жилья определяется как стоимость среднестатистического жилья по национальному стандарту (в нашей стране это – 50 квадратных метров, а, например, в Великобритании –75), деленное на среднегодовой доход супругов. Причем в нашей стране для расчета применяют средний доход, а в методике ООН – медианный, который ниже среднего (по нашей статистике теперь – на 25%, а раньше всегда считалось, что он ниже на 40%). Словом, если считать по медианной зарплате, цифры оказываются менее оптимистичными. А показывают они, за сколько лет семья может купить стандартное жилье, если не будет ни есть, ни пить, ни воспитывать детей, и так далее.

Это, конечно, условный и грубый подход, но он показывает сравнительную характеристику по разным странам и разным городам. В нашей стране мы когда-то делали расчеты, когда статистика еще давала цифры по децильным группам населения, то есть на каждые 10% дохода мы считали по медианному доходу и по средней стоимости услуг этот показатель для каждой из групп. И у нас всегда получалось, что в Москве могут купить жилье только люди с самыми высокими доходами, а все остальные находятся за пределами той категории людей, для которых это жилье доступно.

Если квартира может быть куплена за 3 года откладывания 100% дохода, жилье обычно считается доступным. Если за срок от 3 до 5 лет – сравнительно доступным, и свыше 5 лет – считается вообще недоступным. На сегодняшний день самым недоступным является жилье в Сингапуре и Шанхае, где его можно купить за 50 лет. В Амстердаме, Париже жилье также считается недоступным. И в Москве – тоже.

В общем, понятие доступности и недоступности жилья базируется на том, за сколько лет можно купить квартиру. И это, в принципе, соответствует тому, что делают банки при расчете возможностей выдать ипотечные кредиты.

Эксперт Елена Иванкина рассуждает о том, что названы регионы с самыми высокими доходами от инвестиций в недвижимость:

Если говорить о том, в каких регионах инвестиции в недвижимость у нас наиболее популярны среди граждан, а также были наиболее популярны в последние несколько лет, то это будут Москва (этот регион вообще является лидером почти всех процессов, происходящих в сфере недвижимости), Краснодарский край (в особенности Сочи, но и другие города) и Санкт-Петербург. То есть мы увидим, что этот параметр не согласуется с параметром доходности, как тот был представлен в исследовании агентства «РИА Новости».

Что касается доходности инвестиций в недвижимость, мне не вполне понятно, каким образом этот показатель может быть для Санкт-Петербурга много ниже, чем для Алтайского края. Тут надо смотреть методику, которую использовали для оценки.

Вообще 2022 год показал определенный процент снижения цен на рынке в конце года, и это явление перекладывается и на начало года 2023. Но это совершенно ожидаемые процессы, поскольку 2020-2021 годы показывали чрезвычайно высокие темпы роста цен на жилье. Это противоречило экономической ситуации, которая складывалась в стране, и рынок жилья, с моей точки зрения, оказался перегретым. Предложение превысило спрос, и были созданы все предпосылки для того, чтобы цены снижались. И это нормально.

В целом это похоже на ситуацию, которая складывалась после 2014 года, когда в течение трех лет цены на недвижимость снижались практически во всех регионах нашей страны. Только нынешняя ситуация является более тяжелой, потому что в 2014 году не было перегрева рынка, который мы имели в 2020-2021 годах.

Но это, повторю, то, что касается цен. А что касается доходности инвестиций, для меня все же удивительно, что где-то ее оценили на уровне 1,2%. Это крайне низкий уровень для недвижимости, настолько низкий, что мне кажется, тут были допущены какие-то ошибки в расчетах или в методологии. Точно так же, как доходность на уровне 15%, как у лидеров рынка, согласно этому исследованию, – это завышенный для недвижимости уровень.

Эксперт Елена Иванкина рассуждает о том, что покупатели возвращаются в торговые центры:

Мне кажется, перелома в тренде не произошло – рост числа покупателей происходит только в отдельных местах, да и там мы наблюдаем скорее колебательные явления, чем устойчивое увеличение. А эти явления в целом картину не могут кардинально изменить.

Дело в том, что поток покупателей в торговых центрах начал сокращаться еще до ковидных ограничений. Уже тогда многие ТЦ начали менять свои форматы работы. В них стали активнее появляться отделы, связанные с аптечными товарами, с продажей всевозможных гаджетов, книг. А обычные торговые центры стали потихоньку умирать, и это явление наблюдалось во всем мире.

Список закрытых фирм в самых разных стал очень массивен, и в том числе этот процесс затронул крупные брендовые магазины. Вперед идет интернет-торговля – она развивается колоссальными темпами, и многие уже привыкли к ней и для покупок используют теперь в основном интернет. Это намного быстрее и намного спокойнее, чем покупки в ТЦ, а также экономит время на транспорт.

Поэтому с моей точки зрения судьба торговых центров пока неясна. Она будет связана с реконцепцией этих торговых центров, с заменой торговли на развлечения, отдых, с заменой магазинов на детские площадки, на кинотеатры, спортивные объекты. То есть выжить ТЦ могут, но, на мой взгляд, только с измененной концепцией.

Эксперт Елена Иванкина рассуждает о том, что Росстат сообщил о росте жилищного строительства в январе на 18%:

Если смотреть на данные Росстата, не зная специфики отрасли, можно предположить, будто жилищное строительство у нас в стране после спада в конце 2022 года перешло к быстрому росту. Но в действительности ситуация выглядит иначе, и к наиболее значимым тенденциям относится не этот рост, а рост доли частного индивидуального жилищного строительства. Он у нас в общем объеме жилищного строительства сейчас достиг 60%, то есть в основном люди сами строят себе дома.

Да, приведенные Росстатом цифры по росту объемов жилищного строительства очень хороши, это уже близко к уровню в 20 миллионов квадратных метров в год, задача достижения которого была поставлена перед отраслью. Но что касается колебаний, то они в отрасли сезонные. В начале года объемы жилищного строительства, как правило, растут. Поэтому нельзя сказать, будто рост на протяжении двух последних месяцев, в декабре и январе после провала в ноябре, характеризует всю ситуацию.

Вообще говоря, если оценивать долю индивидуального жилищного строительства, следует отметить, что ранее у нас она достигала максимум 40% и только теперь стала 60%. И если говорить о ближайших, в пределах года перспективах, я бы предположила, что достигнутый сейчас баланс будет сохраняться. Сокращения доли индивидуального жилищного строительства я не ожидаю – все-таки это отрасль привлекательная и очень хорошо работающая на развитие страны.

И этот сектор всегда будет нужен, даже при том, что население страны у нас сейчас не растет. Ведь дети у граждан все-таки появляются, и им нужны квартиры. Молодежь хочет строить себе дома, предприниматели более старшего возраста тоже хотят себе строить. Поэтому рынок жилищного строительства в части индивидуального строительства будет достаточно активен всегда.

Эксперт Елена Иванкина рассуждает о том, что в России хотят запустить массовое строительство арендных домов:

Это очень хороший законопроект. Я являюсь экспертом Комитета Государственной Думы по строительству и ЖКХ, и мне кажется, что столь значительного для нашей страны, для рынка строительства и жилья законопроекта не было давно.

Арендное жилье абсолютно необходимо – оно нужно тем, кто важен для государства, но никогда не сможет купить жилье по рыночным ценам. Это все, кто работает в социально важных сферах – например, образовании, то есть школьные учителя, преподаватели вузов. У них небольшие зарплаты, и они не смогут найти деньги на такое внушительное дело, как покупка квартиры. Аренда жилья была бы для них гениальным выходом.

То же самое относится к работникам культуры и науки, да вообще всем, кто получает зарплату из бюджета. Все они – люди совершенно нерыночного склада и никогда не будут рыночными. Но жить им надо, и они важны для страны.

Такое жилье также важно для вахтовиков – для всех, кто ездит работать на территории Крайнего Севера. У этих людей должно быть жилье, но оно не нужно им в собственности. В таком жилье может быть заинтересован и огромный пласт молодежи – она более мобильна, чем старшее поколение, и может уехать на работу в другой регион. Собственно, во всем мире это является нормальным.

В США, например, люди за свою жизнь до пяти раз могут менять место жительства, они ищут жилье там, где работают, а не работу возле жилья. Это означает высокую мобильность населения – и аренду жилья, а в собственность жилье покупается уже в расчете на старость, когда люди уже будут отдыхать.

В общем, все, что способствует созданию рынка аренды, необыкновенно важно. И совершенно правильно комитет предлагает инвесторам огромные льготы, потому что без этого в аренду инвесторы не пойдут. Налоговые и прочие льготы, которые предлагают авторы идеи, дадут возможность существовать рынку жилья.

Я считаю также, что составной частью рынка аренды должно быть государство. Потому что для этого рынка нужны государственные фонды (они могут принадлежать субъекту Федерации, могут – муниципалитетам) – для того, чтобы обеспечить жильем мигрантов, которые появились в связи с нынешней геополитической ситуацией, или приезжих из других регионов. Всем этим людям нужно жилье, и оно должно быть арендным, потому что они пока не определились с тем, где будут работать и жить.

И арендное жилье в нашей стране жилье должно быть государственным. Оно может быть и частным, но тогда надо будет выработать механизм создания социального жилья в европейском и американском понятии, то есть дотируемого государством жилья. Это будет следующий шаг в развитии рынка аренды.