Эксперт Елена Корнийчук рассуждает о том, что в Москве сравнялись цены аренды дорогого машино-места и среднего жилья:

Да, действительно, цены растут. Сейчас средняя стоимость машино-места в доме бизнес-класса составляет, грубо говоря, 4-5-7 миллионов рублей, в то время как на вторичном рынке можно купить квартиру за 8 миллионов, но это будет старая квартира в недорогом районе. Средняя цена аренды машино-места – 20 тысяч рублей. В статье привели 85 тысяч, и я даже не знаю, в каком это комплексе.

Там, наверное, где квартиры стоят от 150, 200, 300 до 500 миллионов рублей. В таких местах аренда машино-места может достигать 85 тысяч, и такие квартиры находятся в центре, в новых домах. Естественно, там паркинг, и коэффициент парковочных мест невысокий, потому что в центре каждый сантиметр земли очень дорого стоит. 

Поэтому машино-мест немного, и там стоимость соразмерна стоимости квартир на 100%. То есть аренда квартиры в таком доме, где аренда машино-места стоит 85 тысяч рублей, будет составлять миллион или полтора миллиона в месяц. 

В статье берут и сравнивают стоимость самого дорогого машино-места со средней стоимостью аренды вообще в районах Москвы, таких, как Восток или Юго-Восток, где обычный фонд дешевый и районы не престижные.

Квартиры в ЦАО имеют совершенно другую стоимость. Аренда квартиры там будет в три раза дороже, потому что ЦАО тоже делится на разные районы и квартиры там тоже разные. Но тем не менее понятно, что стоимость аренды этого машино-места за 85 тысяч рублей явно относится к ЦАО. А квартиры там действительно стоят в три раза дороже, чем аренда машино-места.

Если сравнивать с районом с низкой экологией, где жилье стоит гораздо дешевле, то там и аренда будет значительно ниже, чем аренда машино-места в центре.

Эксперт Елена Корнийчук рассуждает о том, что аренда квартир подорожала до прошлогоднего пика:

Да, сезонные колебания на рынке аренды жилья действительно есть. Хотя трудно точно оценить их масштаб, это связано с тем, что нет точной информации о количестве иногородних студентов, которые приезжают в город. Сезонность проявляется в том, что ближе к началу учебного года студенты начинают активно искать жилье, что, безусловно, влияет на спрос.

Также стоит отметить, что предложение на рынке аренды постепенно сокращается. Качественных предложений становится меньше, и это может объяснять остановку падения цен и начало их роста. Однако я не уверена, что этот рост будет устойчивым.

С недавним снижением ключевой ставки Центрального банка на два пункта ипотечные кредиты становятся более доступными. Это может подтолкнуть людей, которые находились в ожидании, к покупке жилья, что активизирует рынок продаж. В свою очередь, это может негативно сказаться на рынке аренды: если спрос на аренду начнет снижаться, цены могут вернуться к падению.

Предположу, что в ближайшее время мы можем наблюдать стагнацию цен на аренду, но в долгосрочной перспективе все же ожидаю их снижения. Важно следить за изменениями в экономической ситуации и динамикой процентных ставок, так как они окажут значительное влияние на рынок недвижимости.

Эксперт Елена Корнийчук рассуждает о том, что спрос на трейд-ин при приобретении квартир в России вырос на 25%:

На мой взгляд, особых рисков у трейд-ин как механизма приобретения жилья, особенно для покупателей новостроек, нет. Но можно выделить несколько моментов, на которые стоит обратить внимание.

У этого механизма есть несколько видов. Первый: человек отдает квартиру в зачет части стоимости нового жилья застройщику. И здесь есть риск потери в цене, потому что если продавать через своего риэлтора, то вероятность продать дороже выше. Еще один вариант трейд-ин: человек покупает уже готовую новостройку, вносит первоначальный взнос, а на основную сумму у него есть рассрочка от застройщика как раз на тот период, пока идет продажа его старой квартиры. Естественно, срок рассрочки заранее определен, допустим, 4 или 6 месяцев. И за этот срок покупатель должен внести оставшуюся сумму. Подразумевается, что он за это время свою старую квартиру продаст.

У меня был случай, когда квартира не продалась за этот период. В этом случае мой клиент находил эту сумму – почти 17 миллионов – самостоятельно. Поэтому отмечу, на мой взгляд, два основных риска. Первый — потерять в цене продаваемое, если идешь по пути выкупа у застройщика. Второй — можешь не успеть в рамках действия этой рассрочки продать свою квартиру. И тогда нужно будет где-то экстренно искать деньги.

А так, действительно, трейд-ин становится для большинства единственным выходом улучшить жилищные условия. В статье совершенно правильно указан еще один рисковых момент. Покупатели сначала подобрали новостройку, выбрали конкретный лот, но не забронировали его и ушли думать и искать деньги. Но нужно помнить, что предложение у застройщиков меняется очень быстро. Этого лота может скоро не быть. Поэтому потенциальным покупателям придется искать что-то новое тогда, когда они уже продали свое жилье. Поэтому здесь тоже палка о двух концах. Свое продал, а новое не выбрал.

Как лучше поступить? Конечно, в идеале всегда сначала лучше аккумулировать все средства, а потом искать варианты. И если выбор сделан, то не нужно в данном случае держаться за цену продаваемой квартиры. Нужно поставить стоимость по нижней границе рынка. И тогда точно можно успеть продать и купить выбранный объект. Если же такой вариант не устраивает, то нужно быть готовым к тому, что придется потом подбирать альтернативу для покупки, когда продастся их квартира.

В целом, важно тщательно взвешивать все риски и возможности, а также консультироваться с профессионалами в области недвижимости, чтобы сделать наиболее выгодный выбор.

Эксперт Елена Корнийчук рассуждает о том, что дорогое жилье в городе увеличило спрос на частные дома:

Я полностью согласна с тем, что дома обходятся дешевле, чем квартиры в городах-миллионниках. Это действительно так. Спрос на загородные дома у нас поддерживается, в то время как интерес к квартирам в крупных городах заметно снизился. В условиях высоких ипотечных ставок, которые делают кредиты недоступными для многих, программы поддержки, такие как семейная ипотека для семей с детьми, остаются актуальными только для загородного жилья. Они не распространяются на квартиры в городах-миллионниках, но действуют для индивидуального жилищного строительства. То же самое касается IT-ипотеки.

Многие льготные программы направлены на поддержку покупки и строительства домов, а не квартир. Это создает дополнительный интерес к загородной недвижимости, поскольку люди стремятся воспользоваться возможностью взять ипотеку по льготной ставке. Если в городе это становится затруднительно, то многие начинают рассматривать варианты за его пределами.

Кроме того, стоит отметить, что развивается коммунальная инфраструктура. Программа газификации постепенно охватывает деревни и поселки, что также способствует росту спроса на загородное жилье. В целом, я полностью поддерживаю эти выводы.

Эксперт Елена Корнийчук рассуждает о том, что аренда жилья подешевела в двух третях городов:

То, что вслед за столичными мегаполисами аренда жилья подешевела в других российских городах, говорит об общей тенденции. Этот сегмент рынка жилья долгое время находился под давлением высоких цен. Сейчас он демонстрирует признаки изменения.

Высокие ипотечные ставки, сохраняющиеся более года с осени 2023 года, привели к сокращению числа покупателей. И те, кто раньше планировал приобрести собственное жилье, стали ждать более выгодных ипотечных условий, поэтому вместо покупки предпочли аренду или банковские вклады под выгодные проценты. Увеличение числа арендаторов способствовало росту спроса, и это отразилось на росте цен на аренду.

В ответ на это владельцы недвижимости начали активнее сдавать свои квартиры, что привело к увеличению предложения на рынке. Обычно рост предложения приводит к снижению цен и арендных ставок. Таким образом, сейчас мы видим, что рынок аренды выравнивается.

И снижение цен на аренду в целом по России подтверждает эту тенденцию. Думаю, что в течение года снижение продолжится. Возможно небольшое увеличение спроса на аренду летом, когда проходят приемные кампании в учебные заведения. Также спрос может вырасти, если работодатели будут привлекать специалистов из других стран или регионов, потому что, как правило, именно приезжие арендаторы составляют значительную часть рынка.

Эксперт Елена Корнийчук рассуждает о том, что в России резко снизились цены аренды жилья после бурного роста:

Рынок аренды жилья значительно переоценен, что выразилось в росте цен. Ипотечные ставки остаются высокими уже более года, начиная с осени 2023 года, что привело к снижению числа покупателей. Многие из тех, кто планировал покупку, переключились на аренду или депозиты в ожидании более благоприятных условий. Это увеличение числа арендаторов способствовало росту спроса, что, в свою очередь, способствовало дальнейшему повышению цен.

Высокие ставки по ипотеке сохраняются уже второй год, что также повлияло на рынок аренды: арендные ставки продолжали расти и стали довольно дорогими. Однако такой тренд не может длиться вечно — в конечном итоге спрос должен стабилизироваться. В ответ на это, как сообщают статьи, многие собственники начали активно сдавать свои квартиры, увеличив предложение на рынке. Когда предложение растет, это обычно приводит к снижению цен и арендных ставок.

Кроме того, стоит отметить активную миграционную политику. Известно, что приезжие арендаторы составляют значительную часть рынка. Если им ограничивают возможность проживания, это также негативно сказывается на спросе.

Лично я недавно наблюдала за изменениями на рынке и заметила, что цены на аренду действительно немного снизились. Например, в Москве квартиры в старых пятиэтажках, которые раньше сдавались за 50 тысяч рублей, теперь можно найти от 40 тысяч. Это подтверждает тенденцию к снижению арендных ставок.

Эксперт Елена Корнийчук рассуждает о том, что инвестиции в коммерческую недвижимость впервые превысили 1 трлн рублей:

Интересный и знаковый момент для рынка коммерческой недвижимости: впервые инвестиции превысили 1 трлн рублей. Это говорит о том, что на фоне роста цен и неопределенности в экономике люди все больше стремятся сохранить свои накопления, обращая внимание на более стабильные активы, такие, как недвижимость. В условиях инфляции и нестабильности многие инвесторы понимают, что коммерческая недвижимость может стать надежным инструментом для защиты капитала.

Пик спроса, пришедшийся на конец 2024 года, вполне объясним. Возможно, это связано с тем, что к этому времени многие инвесторы осознали необходимость диверсификации своих портфелей и начали активнее искать возможности для вложений в недвижимость. Также стоит учитывать, что в конце года традиционно наблюдается подъем активности на рынке, когда компании стремятся завершить сделки до наступления нового года.

Что касается будущего роста инвестиций в недвижимость, то здесь многое будет зависеть от экономической ситуации и уровня инфляции. Если текущие тренды сохранятся, и интерес к коммерческой недвижимости не угаснет, можно ожидать дальнейшего роста. Однако стоит быть осторожными: рынок подвержен колебаниям, и важно следить за изменениями в законодательстве и экономической политике, которые могут повлиять на привлекательность инвестиций в этот сектор.

Эксперт Елена Корнийчук рассуждает о том, что скидки на рынке новостроек в Москве достигли 40 процентов:

Да, сейчас застройщики предлагают разные акции, скидки. Согласна, что это маркетинговый ход, при котором скидки дают от завышенной цены, которую установили как раз для того, чтобы давать скидки или субсидировать дорогую ипотеку. В целом, сейчас продажи идут в обычном штатном режиме. Застройщики поддерживают спрос акциями и скидками. За время действия льготной ипотеки цены на недвижимость выросли в два раза.

Сейчас скидки как раз говорят о том, что цены достаточно высокие. У застройщиков есть «запас прочности» и возможность делать скидки, чтобы поддерживать спрос в нужном для них объеме. И поскольку ипотека сейчас не поддерживает спрос, застройщики в коллаборации с банками придумывают интересные программы. Покупатели интересуются и покупают, но уже не так активно. Цена и манипуляции с ней — это всегда маркер соотношения спроса и предложения. Если предложение превышает спрос — предлагаются скидки, что мы сейчас и наблюдаем. Если же спрос превышает предложение, то ни о каких скидках речи нет, а цены растут.

Мне кажется, у застройщиков продажи будут всегда. Банкам, несмотря на высокие ставки, тоже надо выдавать кредиты. Поэтому эти две огромные силы — строительная отрасль и банковский сектор — будут искать варианты. Льготные ипотечные программы есть. Но IT-программу, например, убрали из Москвы, потому что государство пытается стимулировать строительную отрасль в регионах. Рано или поздно, но ипотечные ставки будут снижаться. А пока спрос поддерживается самими застройщиками.

Эксперт Елена Корнийчук рассуждает о том, что в РФ растет спрос на склады индивидуального хранения:

Действительно, интерес к аренде складов индивидуального хранения вырос. И сейчас собственники таких помещений (а это могут быть как небольшие боксы до 10 квадратных метров, так и большие склады) явно находятся в прибыли, потому что спрос только растет.

Во многом это связано с развитием интернет-торговли, маркетплейсов. Не все готовы хранить товар у себя дома, поэтому ищут альтернативу в виде аренды боксов. предложений много. Среди них есть даже охраняемые, с видеонаблюдением и т.д.

Еще одна причина роста спроса — миграция. Кто-то уезжает в другой город на работу и планирует переезд. А для хранения вещей арендует помещение. Как правило, это контейнеры или гаражные боксы, если вещей немного.

Еще один момент: сейчас из-за высоких ипотечных ставок и роста цен на жилье рынок замер. Люди, планировавшие покупку жилья, откладывают это. И арендуют помещения для хранения вещей. Возможно, есть и другие причины. Но я перечислила те, которые чаще всего встречаются.

Считаю, что спрос на такие помещения будет только расти.

Эксперт Елена Корнийчук рассуждает о том, что не зарегистрированные как ИП россияне смогут получить профессиональный налоговый вычет:

Я думаю, что эта мера предусмотрена, скорее, для других предпринимателей, у которых реально есть серьезные расходы, связанные со сдачей в аренду недвижимости. Какие расходы могут быть связаны с этим видом бизнеса? Например, вы сдаете квартиру на длительный срок. Какие вы будете нести расходы? Это в первую очередь оплата коммуналки. Вычесть коммунальные платежи из дохода, я думаю, нельзя будет. Покупка постельного белья, бытовой техники, замена лампочек…

Сравним с предпринимателями, осуществляющими, например, перевозки. Вот у них есть расходы, связанные с ведением бизнеса: топливо, запчасти и т.д. Что подразумевать под расходами у арендодателя? Ремонт перед сдачей в аренду? Да, в этом случае расходы влияют на доходы. То есть какое-то время арендодатель отрабатывает вложенные деньги. Допустим, вложил ты в ремонт миллион, а сдаешь квартиру по 30 тысяч рублей в месяц. Если можно будет постоянно эти 30 тысяч рублей считать за год, за два и постепенно отработать вот эти вложения, чтобы вообще не платить налог, тогда да, предложение действительно интересное. А если просто есть ежемесячный доход и есть какой-то ежемесячный расход, и ты от дохода отнимаешь расход, который ты сделал в этом месяце, то тогда это не действует в аренде.

Вообще, те, кто хочет выйти из тени и платить налоги, сейчас могут очень удобно оформить самозанятость и платить с дохода 4%. Это не такая большая цифра, и многие люди на это идут и оплачивают. Здесь же инициатива касается тех, кто будет платить 13% с дохода, чтобы они могли сократить расходы. Это будет пользоваться спросом только в том случае, если сюда можно будет включить такие большие расходы, как подготовка квартир к аренде, и на какое-то время сокращать доход, пока весь расход не вернется. В аренде это сложно — собирать все чеки. Мне кажется, пока что проще оформить самозанятость.

Но в любом случае, повторю, мера все равно хорошая. Всегда, когда придумывают и озвучивают какие-то послабления, это действительно заставляет часть людей задуматься о выходе из тени и стать налогоплательщиками. Когда ввели самозанятость, многие вышли из тени. Потому что лучше платить хоть какой-то налог, чем постоянно нервничать.

Цены на квартиры для покупки значительно выросли за 2020-2021 годы. За четыре года они сильно подорожали. При этом уже почти год ипотека недоступна и только дорожает. Поэтому, конечно, часть тех, кто задумывался о покупке, пока переходит в разряд ожидающих каких-то ослаблений по базовым ставкам. Я говорю про вторичное жилье. Люди сейчас находятся в позиции ожидания, так как ставки очень высокие — от 20% и выше по ипотечному кредиту. Это заградительные ставки. В такой ситуации многие будут пользоваться арендой, пока, как говорится, что-то не изменится и не появится возможность взять ипотечный кредит.