Эксперт Игорь Кокин рассуждает о том, что управляющие компании хотят продавать долги граждан за ЖКУ:

Значительная часть управляющих компаний содержит дома, проводит ремонты, обслуживает общее имущество только за те деньги, которые она получила от собственников. И если часть денег просто не поступает (а у нас достаточно большое количество жильцов не платят, причем как в силу недостатка средств, так и идейно, просто от нежелания платить за ЖКУ), то управляющая компания вынужденно снижает объемы работ по обслуживанию и ремонту многоквартирного дома.

Это абсолютно закономерно, поскольку у управляющей компании просто нет других источников финансирования. А значит, все дополнительные затраты, которые не были предусмотрены планом, неизбежно ложатся дополнительным бременем на жителей многоквартирного дома.

Поэтому я бы тут рассуждал, исходя из интересов не управляющих компаний, а самих жителей. Что для них выгоднее? Жителям дома выгоднее все-таки хотя бы часть долга получить и направить на содержание своего дома? Или им выгоднее нести дополнительные затраты, в том числе судебные издержки и издержки по работе с приставами, которая зачастую заканчивается постановлением о прекращении исполнительного производства?

И мне кажется, что для жителей выгоднее все-таки получать хоть какие-то деньги хоть каким-то образом, чтобы было на что содержать и поддерживать в хорошем состоянии свой дом. Потому что когда говорят о том, вот это надо управляющим компаниям, это неверно. Им это как раз не нужно.

Они, в принципе, могут ничего не делать в доме и получать штрафы – а платить их за счет денег, которые платят жители. Так что первым и основным интересантом в этой истории оказываются именно сами жители дома. Это для них важно, на что они расходуют свои деньги.

Эксперт Игорь Кокин рассуждает о том, что наказание за навязывание допуслуг увеличат в 75 раз:

На самом деле вопрос с навязыванием услуг в сфере жилищно-коммунальной сфере стоит очень серьезно. Навязывание их порой приводит к тому, что потребитель не может свободно выбирать услуги, а также требовать возврата уплаченных средств, если услуги были навязаны.

В прошлом году 2 июля было принято постановление Конституционного суда – о том, что навязывание дополнительных услуг в жилых домах возможно только при договоре с собственником. А в закон «О защите прав потребителей» (принят в 1992 году, в августе 2024 года принята новая редакция документа – прим. ред.) внесли изменения, в соответствии с которыми за дополнительные услуги могут возвращать деньги, и так далее.

В части многоквартирных домов допуслуги – очень распространенная практика. Домофоны, видеонаблюдение, консьержи, шлагбаумы – обычное дело в очень многих домах. И все это оформляется именно как дополнительная услуга.

А вот вопрос только о том, согласен ли собственник за эту услугу платить и заключался ли с ним соответствующий договор, как правило, не стоит – в таких случаях обычно уверяют, что это общее собрание собственников жилья решило. Так вот, общее собрание не может решать такие вопросы – они просто не относятся к компетенции общих собраний.

Поэтому я считаю, что резкое увеличение штрафов за навязывание дополнительных услуг – вполне себе правильный подход к проблеме. И, надо сказать, что он уже не раз выносился на рассмотрение.

Эксперт Игорь Кокин рассуждает о том, что в России возрождается учет технического состояния жилья:

Электронные паспорта — это совсем не новость. Первое требование о введении электронных паспортов многоквартирных домов появилось в 2012 году. Оно устанавливало обязательность их введения. А в 2014 году было постановление правительства о порядке мониторинга и контроле сохранности многоквартирных домов.

Но практика показала, что все попытки наладить соответствующий механизм оказались безрезультатными. И сегодня система ГИС ЖКХ формирует электронные паспорта домов на основании тех данных, которые были. Но эти электронные паспорта не считаются документом технического учета. И самое главное, что произойдет с 1 марта 2026 года с вступлением в силу этого закона, — эти электронные паспорта получат статус документа технического учета жилищного фонда. Фактически заменят техпаспорта, которые сегодня делаются, но делаются не совсем правомерно.

При этом закон не решил множество вопросов. Например, кто сейчас делает то, что раньше делал БТИ в рамках технического учета, а именно: регулярный пересмотр состояния дома, его износ, износ на квартиры, сведения об изменениях.

Ссылки на управляющие компании ТСЖ, которые должны будут это все заполнить, не совсем корректны, потому что информация не считается данными технического учета.

Так что в этом смысле предстоит большая работа для того, чтобы вот этот формальный механизм под названием «технический учет» превратить в реальный технический учет жилищного фонда. Насколько я понимаю, сегодня пока окончательного понимания, как это сделать, нет.

Эксперт Игорь Кокин рассуждает о том, что институт проблем естественных монополий назвал рекордный рост тарифов на ЖКУ «компромиссным»:

Я бы не давал однозначной оценки новых тарифов, в том числе как компромиссных между реально необходимыми и теми, на которые готовы потребители жилищно-коммунальных услуг. Все же страна у нас большая, регионы разные – и ситуация в регионах разная.

Где-то серьезное повышение тарифов – действительно вынужденная мера и затраты существенно велики. Где-то решение пойти на увеличение тарифов связано с желанием поддержать конкретные предприятия, в том числе государственные, которые еще пока имеют место быть в коммунальной инфраструктуре.

Но то, что львиную долю этих затрат составляют расходы на энергетические ресурсы, электроэнергию и газ, – это безусловно. А их регулирование – это исключительная компетенция Российской Федерации, а не региональных властей.

Поэтому в данном случае нельзя говорить о тенденции по стране в целом – надо говорить и разбираться с каждым конкретным регионом, смотреть, что конкретно там происходит. Именно это Федеральная антимонопольная служба, в принципе, и сделала.

Эксперт Игорь Кокин рассуждает о том, что лифты в многоквартирных домах начали менять на более дешевые:

С лифтами в жилых домах, требующих капитального ремонта (да зачастую и в новых), ситуация у нас сейчас сложная, и СМИ постоянно эту тему поднимают, рассказывая о вышедших из строя или почти постоянно сломанных подъемниках. Но в данном случая я не вижу причин для беспокойства.

Да, у властей есть право закупать лифты более дешевые, чем использовались ранее. Ведь даже если лифт дешевый, он должен соответствовать проектным характеристикам дома. Поэтому говорить, что он плохой, нет оснований. И предполагать, что такие закупки могут иметь негативные последствия для жильцов дома, – тоже.

Вообще говоря, значительная часть проблемы связана с тем, что у немая доля европейских поставщиков с начала 2022 года ушли с нашего рынка. Поэтому приходится искать им замены и менять лифты, выработавшие свой ресурс, на те которые могут предложить наши производители. Разумеется, в том случае, если эти лифты близки к образцам по проектным характеристикам.

В общем, не думаю, будто дело тут в одной только экономии или в первую очередь в ней. Скорее всего, проблема как раз в невозможности для части европейских поставщиков обеспечить наш рынок.

Если помните, в связи с этим уже выдвигалась идея при капремонте все лифты заменять на отечественные. Однако возникли сомнения по поводу конкурентоспособности некоторых наших производителей, а вопросы доставки лифтового оборудования по всей стране только осложнили дело.

Эксперт Игорь Кокин рассуждает о том, что с 1 июля в России вырастут тарифы на услуги ЖКХ:

Рост тарифов на услуги ЖКХ не должен вызывать удивления при текущих экономических условиях. Если бы ключевая ставка Центрального банка России составляла не 20%, а была бы значительно ниже, это могло бы вызвать вопросы о справедливости такого повышения. Однако, учитывая высокие процентные ставки и уровень инфляции, рост тарифов становится предсказуемым.

Тарифы на коммунальные услуги напрямую зависят от затрат промышленных предприятий, которые производят необходимые ресурсы. В условиях высокой инфляции и высоких процентных ставок эти компании сталкиваются с увеличением своих расходов, что, в свою очередь, отражается на ценах для конечных потребителей. Таким образом, рост тарифов является естественным результатом экономической ситуации, а не каким-то неожиданным явлением.

В этом году рост тарифов выше, чем в предыдущие годы, что также связано с общим состоянием экономики. В условиях рецессии или стагнации было бы странно ожидать снижения цен на коммунальные услуги, когда другие аспекты жизни населения также подвергаются давлению.

Удивительным является то, что государство пытается ограничить этот рост тарифов. Это своего рода попытка сдерживания инфляции, льготное кредитование может иметь негативные последствия для экономики в целом. Ограничение роста тарифов создает искусственный дефицит ресурсов и приводит к тому, что предприятия вынуждены повышать свои цены на другие товары и услуги, чтобы компенсировать убытки. Поэтому считаю, что текущий рост тарифов на услуги ЖКХ является логичным следствием экономической ситуации в стране.

Эксперт Игорь Кокин рассуждает о том, что для управляющих ТСЖ введут экзамен на профпригодность:

Идея эта не нова: когда вводилось лицензирование для управляющих компаний, это предложение также высказывалось и обсуждалось. Тогда оно не было принято, поскольку ТСЖ является некоммерческой организацией, а ограничивать права членов некоммерческой организации на выбор руководителя или прекращение его полномочий государство не должно.

Нет, ввести экзамен для председателя ТСЖ – не проблема. Проблема в том, что делать, если председатель такой экзамен не сдаст. Что тогда? Его полномочия прекращаются, он не может осуществлять деятельность и собрание жильцов должно избрать другого председателя? А как тут быть, если другого председателя нет? И не получится ли в результате, что у нас значительная часть ТСЖ после введения таких норм прекратит существование?

Не секрет, что у нас во многих ТСЖ работают люди, которым просто нет замены. Это очень большая проблема. И если мы не хотим таким образом ликвидировать большую часть ТСЖ, то мы придем к ситуации, когда формально будут наняты люди, сдавшие экзамен, а на деле все функции будет осуществлять прежний председатель, который экзамена не сдал.

В общем, не очень понятно и то, какими вообще должны быть последствия экзамена. Этот экзамен ведь подтверждает уже имеющуюся квалификацию, соответствие определенным требованиям. Но если в ТСЖ выборное лицо должно сдавать экзамен, то, наверное, следует аналогичную норму распространить и на других выборных лиц? Депутатов, руководителей муниципальных образований – они ведь тоже осуществляют управленческую деятельность! А при этом соответствующие экзамены не сдают.

Так что желание навести порядок в этом вопросе на деле может привести к очень серьезным последствиям негативного толка. Я считаю, что в 2014 году от идеи введения квалификационного экзамена отказались вполне обоснованно. Его появление ничего не улучшит – лишь создаст хаос в системе управления многоквартирными домами. И не более того.

Эксперт Игорь Кокин рассуждает о том, что Верховный суд пригрозил штрафами управляющим компаниям за недопуск провайдеров:

Вообще говоря, в августе прошлого года правительство Российской Федерации определило порядок доступа операторов связи в многоквартирные дома. Этот порядок предусматривает ряд шагов как со стороны операторов, так и со стороны управляющих компаний. И в рамках этого порядка есть обязательства как у оператора, так и у управляющих компаний.

Если любая из сторон нарушает свои обязательства, естественно, должна быть определена некая мера ответственности за это нарушение. Но я бы обратил внимание на то, что сейчас очень много говорится о нарушениях со стороны управляющих организаций, но совсем ничего не говорится о нарушениях, которые допускают операторы. Хотя они тоже достаточно много чего должны делать такого, что не всегда делают.

Согласно этому постановлению, они должны сделать опись своего оборудования, идентифицировать это оборудование и привести его в соответствие с тем порядком, которое определило правительство. Этого до сих пор во многих случаях не сделано, и здесь совершенно справедливо управляющие организации часто призывают воздействовать на операторов. То есть я бы высказался за то, чтобы ответственность была двусторонней, как в отношении управляющих организаций, так и в отношении операторов связи, которые заходят многоквартирные дома.

Требования правительства направлены на соблюдение, в том числе условий безопасности проживания жителей в этом доме. Потому что размещение оборудования связи может создать определенные проблемы для жителей. Собственно, потому я и выступаю за то, чтобы ответственность была двусторонней.

Эксперт Игорь Кокин рассуждает о том, что Минстрой решил заменить все лифты на российские при капремонте:

Я бы сказал, что идея хорошая, но она несколько противоречит, во-первых, законодательству о защите конкуренции, а во-вторых, речь идет все-таки о частной собственности, а не о государственной. Поэтому те дома, которые выбрали спецсчета для накопления средств на капитальный ремонт, могут быть ограничены в возможностях выбора.

У меня возникают определенные сомнения по поводу конкурентоспособности отдельных наших производителей. И есть еще проблема протяженности страны. У нас основные производители лифтов сосредоточены в европейской части России. Но как и за какие деньги они повезут лифты на Дальний Восток, в Сибирь? Это большой вопрос. Кроме того, как правильно отмечают эксперты, остается еще вопрос монтажа, вопрос установки, вопрос дальнейшего обслуживания.

На сегодня эти вопросы, по сути, не решены, и если уж решать задачу комплексно, то, значит, должен быть создан специальный механизм, который обеспечивал бы замену лифтов от производителя до эксплуатанта. И последнее. 25 000 лифтов – это очень мало. По последним данным Минстроя у нас около 250 тысяч лифтов требуют замены.

Значит, если менять лифты по 25 000 за год, потребуется 10 лет для завершения замены. А это – очень большой срок. Для решения этой задачи до 2030 года, когда вступит в силу таможенный регламент Евразийского союза и нельзя будет продлевать срок работы лифтов, необходимо привлекать дополнительные мощности. Так что работа предстоит большая, и если Минстрой ее доведет до конца, будет хорошо.

Эксперт Игорь Кокин рассуждает о том, что основания для изменения условий концессий в сферах тепло- и водоснабжения расширены:

Правительство в данном случае в очередной раз уточняет механизмы действия уже заключенных концессионных соглашений в сферах водоснабжения и теплоснабжения. И, уточняя их, оно фактически дает разрешение на то, чтобы изменить, а в некоторых случаях и прекратить эти соглашения.

Ни для кого не секрет, что в предыдущие годы достаточно большое количество концессионных соглашений было заключено в силу необходимости – если не по конкретным требованиям со стороны федеральных органов власти, то в силу прямых указаний по количеству заключенных концессионных соглашений. А сейчас многие участники этих концессионных соглашений просто не могут осуществлять свою деятельность из-за высокой процентной ставки и реального состояния объектов, которые они получили.

После принятия этого решения они получают право расторгнуть такие соглашения или скорректировать их таким образом, чтобы привести свои экономические возможности в соответствие с реальным состоянием данных объектов. До сих пор корректировать соглашения было можно в случае наступления форс-мажора или принятия нормативных правовых актов, которые не позволяли бы сторонам выполнить свои обязательства или вели бы к ухудшению положения концессионера.