Эксперт Ирина Радченко рассуждает о том, что стройиндустрия растет за счет вливаний крупных бюджетных средств:

На сегодняшний день в России отчетливо наблюдается тенденция к снижению числа новых площадок для освоения под коммерческое жилье. Недавно были опубликованы результаты опроса об ожиданиях застройщиков, и оказалось, что 40% из них ожидают снижения своей деловой активности в ближайшие 2−3 года. И это логично, так как покупательский спрос, который формировался ранее за счет льготной ипотеки для всех подряд, уже год как закрыт.

Сейчас драйвером жилищного строительства является только семейная ипотека. Но ее условия тоже планируют пересматривать в ближайшее время. Возможно, позже будет принят закон о том, что в разных регионах ставки по семейной ипотеке могут оказаться различными. В общем, у застройщиков нет уверенности в том, что они смогут распродать все построенные объемы, потому что ключевая ставка у нас пока высока и ипотека в силу этого неподъемна.

И никаких радужных перспектив на данный момент в части строительства жилья у нас нет. Но строительная отрасль в целом выживает и даже немного растет за счет бюджетных средств, которые выделяются на возведение заводов и прокладку какой-то инфраструктуры вокруг. Вот в этом секторе дела идут неплохо – в отличие от сектора строительства жилья или складских помещений.

Если помните, мы недавно говорили о ситуации со складами. Да, они у нас долгое время строились, поскольку был значительный дефицит современных складских помещений. Но и в этом секторе кто-то уже сворачивает свою деятельность.

В общем, хотя средняя температура по больнице вроде бы нормальная, если присмотреться, можно в разных сегментах увидеть не просто разные, но даже и прямо противоположные тенденции. Тут, как говорится, в среднем все едят голубцы, но в частности у кого-то в меню мясо, а у кого-то – капуста.

Эксперт Ирина Радченко рассуждает о том, что около 13,5 трлн руб. с депозитов может пойти на погашение рассрочки на жилье:

Рассрочка – самый популярный сейчас способ активизировать жилищное строительство. Примером этого является Дубай прежде всего, да и остальные Эмираты, а также Таиланд, Бали. Везде в этих странах существует рассрочка. Клиент вначале резервирует некоторую сумму под проект и согласовывает этапы оплаты.

Обычно на первом этапе вносят 20−30% от общей суммы, а оставшееся отдают «на ключах», при сдаче квартиры. В таком случае клиент, если даже нет защиты на законодательном уровне типа эскроу-счетов, рискует лишь этими 20-30%. Но, как правило, если застройщик разоряется, его объект перекупают и достраивают. Так что громких скандалов, связанных с таким форматом финансирования, в последние десятилетия не было.

Почему же наш Центробанк против этой схемы? Потому, что банкиры и застройщики все эти десятилетия у нас строили фактически на деньги дольщиков. Клиент оплачивал на 100% покупку квартиры на этапе котлована, что во всем цивилизованном мире невообразимо. А у нас раньше деньги дольщиков шли сразу на счета застройщиков, и кто-то строил, а кто-то воровал.

Сейчас у нас банки выступают посредниками, но схема не изменилась! Все равно требуют стопроцентную оплату на стадии котлована. Если у клиента нет денег, банки грузят его ипотекой под 25%, да еще и с застройщика берут деньги за проектное финансирование. И для банков риски минимальны, потому что застройщик никуда не сбежит. Ведь деньги он обналичить не сможет – банк всегда проверяет назначение платежа. А прибыль для банка идет с трех сторон.

Деньги дольщика у банка лежат, причем не как депозит под 20%, а бесплатно для банка на 3−4 года. А если клиенту не хватает денег, банк его нагружает ипотекой, хотя квартиры еще нет. Плюс берет деньги у застройщика. Конечно, банки против отмены такой схемы. И, конечно, они будут говорить, что без нее все участники процесса столкнутся с большими рисками. Хотя в других странах они без этой схемы не сталкиваются с рисками, и русские деньги туда активно перетекают.

Сейчас в Таиланде у застройщиков собираются буквально очереди из русских клиентов, потому что там риски минимальны: бат – надежнейшая валюта в мире. Так чего добивается Центробанк, отстаивая нынешнюю российскую схему? Того, чтобы и дальше русскими деньгами развивали жилищное строительство в других странах?

К счастью, вменяемых людей у нас много, и они не соглашаются на ипотеку под 25%. Надо быть идиотом, чтобы платить по таким ставкам. Рассрочка помогает: по крайней мере, на 2−3 года есть перерыв. Люди надеются, что через этот срок ЦБ поборет инфляцию, и если у клиента к тому времени не накопится нужная сумма, он возьмет кредит. А если денег не будет, застройщик не пострадает, поскольку первоначальный взнос не возвращается. Как и во всех странах.

Вообще если же клиент не находит денег вовремя, он перепродает свое право другому и забирает первоначальный взнос. На этапе строительства цена, как правило, повышается, и легко найти, кому перепродать. Поэтому я не вижу никаких угроз ни для клиентов, ни для банков, ни для застройщиков. Так в чем же проблема?

На мой взгляд, она тут всего одна: Центробанк должен менять свои условия, а чиновники, как обычно, не хотят этого делать. Повторю: для банков речь идет только о том, что с этими изменениями у них отвалится огромный кусок пирога – ипотека на этапе рассрочки. А гарантий банки, кстати, при этом никаких не предоставляют! Есть уже случаи, когда застройщики дефолтятся – и люди остаются с ипотекой, но без жилья. В общем, я считаю, что или ЦБ будет менять подход, или рынок просто будет умирать.

Эксперт Ирина Радченко рассуждает о том, что снижение цен на жилье в России резко ускорилось:

Сегодня в России очевиден тренд: пользуется спросом только то, что связано с государственными интересами. Туда идут большие деньги и там можно зарабатывать вне зависимости от больших банковских процентов. То есть все, что связано с госзаказами, очень рентабельно. В то же время все, что касается производства, не связанного с государством, переживает на сегодняшний день тяжелые времена.

Первого июля я была на конференции в Торговом промышленном палате, где в связи с Днем рубля – у нас, оказывается, есть такой праздник – обсуждали его волатильность. Докладчик тогда рассказал, что российская национальная валюта входит в тройку самых волатильных в мире – вместе с турецкой лирой и аргентинским песо. Курсы этих валют меняются быстро и порой хаотично.

В такой ситуации с национальной нормальный бизнесмен, который заинтересован в покупке чего-то серьезного, в инвестициях в производство и в экономическую недвижимость, понимает, что предсказывать курс нереально. По словам иноагента Дмитрия Потапенко* (* признан иноагентом в январе 2024 года – прим.ред.), который также выступал в ТПП и имеет широкий круг общения среди бизнесменов, предприниматели сейчас в основном ужимаются, оставляя минимум средств для деятельности, чтобы предприятию только совсем не загнуться. А все остальное продают и кладут деньги на депозиты, поскольку доходность в 20%, которую дают банки, не дает сейчас ни один бизнес.

Подтверждаю, бизнес так поступает. Очевидно ведь, что при такой ситуации на финансовом рынке никто из нормальных людей не бежит вкладываться в какие-то проекты, если тут 20% тебе дают за то, что ты ничего не делаешь. Не надо заморачиваться, чтобы получить плюс 5% инвестиций, незачем рисковать – можно просто положить деньги в банк. Собственно, поэтому инвестиций в коммерческую недвижимость сейчас и не стоит ожидать. Плюс еще сезон отпусков с его невысокой деловой активностью накладывает отпечаток. В таких условиях развиваться бизнесу не особенно хочется.

И, естественно, цена на коммерческое жилье в стране падает. Подтверждаю, она снижается. Снижается как раз потому, что сейчас нет инвестиций, нет интереса заниматься ими. Это просто непривлекательно для бизнеса по уже изложенной причине. А может ли произойти дальнейшее падение спроса на жилье в июле-августе? Да, это возможно. Пока есть такая пропорция между кредитованием и депозитами, как сейчас, кто за станет брать кредиты, чтобы приобрести жилье? Лучше ужаться и не рисковать, получая доход на депозитах. Мне кажется, выбор очевиден.

Эксперт Ирина Радченко рассуждает о том, что ВС разрешил менять назначение частных участков при новых генпланах:

Размышления о том, что после решения Верховного суда муниципалитеты смогут впредь лишать бизнес возможностей, которые сами же предоставили, напоминают мне высказывание Черномырдина: «Никогда такого не было, и вот опять!». Я напомню: с приходом Собянина по всей Москве сносились палатки и ларьки. Хотя разрешения на их установку или использование были выданы муниципалитетом, и существовали многолетние договоры аренды, а бизнесы эти были весьма успешными.

Помните, какой стон и плач до небес тогда стоял, когда все это сносилось? И что же? Теперь все говорят: «Боже мой, как похорошела Москва при Собянине!». Сейчас речь идет о том же. Так что главный вопрос тут – только о компенсации. Если участок земли, на которой стоял ларек, – частная собственность, а муниципалитет вдруг решил разбить там парк, значит, он должен выкупить у собственника землю по справедливой рыночной цене. И в мире подобные случаи хорошо известны.

В Париже, например, есть так называемые османские дома – нечто вроде наших сталинских, красивые и монументальные. Названы они в честь барона Османа, мэра Парижа в 19 веке, посносившего все лачужки и заложившего в центре города Площадь Звезды, от которой расходятся улицы. И все знают Париж потому, что там был мэром барон Осман, который безжалостно вытеснил ремесников и предпринимателей из центра. Зато Париж до сих пор привлекает туристов, и всем от этого хорошо.

Можно вспомнить историю с Ниагарским водопадом, земля вокруг которого в США была раскуплена, а в Канаде ею владели местные власти. Они построили красивую набережную и кафе, магазины. В результате американцы ездили в Канаду полюбоваться водопадом и платили канадцам деньги. Это было странно, и в США был принят закон, по которому вся земля в доступе к водопаду должна быть выкуплена. В кратчайшие сроки – по цене, вдвое выше рыночной, в более долгие – по рыночной цене, в еще более долгие – по той ставке, которую сочтет нужным платить муниципалитет. И все как-то дружно собрались – и продали свои земли. Зато теперь американцы могут гулять там и наслаждаться Ниагарским водопадом, не пересекая границу с Канадой.

А во Вьетнаме, например, вообще нет собственности на землю – для иностранцев точно. Я спрашивала всех, почему – ведь всюду рады иностранным инвесторам. Оказалось, там не рады, потому что Вьетнам развивается и хочет в перспективе видеть парки, прогулочные улицы, отели. А если это будет частная собственность, ничего этого уже нельзя будет сделать. В общем, нужды общества преобладают над личными, и я выступаю за справедливый выкуп земли в подобных ситуациях. В цивилизованных странах интересы общества и должны превалировать, но не ущемлять материальных интересов гражданина.

Эксперт Ирина Радченко рассуждает о том, что Минстрой намерен ужесточить приемку новых квартир:

Очень поддерживает эту инициативу. Наконец-то у нас обратили внимание на то, что рынок новых квартир поистине допотопный. Везде в мире, даже в таких странах как Таиланд, Эмираты, не говоря уже про Турцию, Кипр, всю Европу и США, новые квартиры сдаются с чистовой отделкой. И только у нас здания в 25−40 этажей сдаются без нее, что означает грязь, шум, постоянное пребывание там каких-то рабочих еще надолго. Этот проходной двор для такого дома возникает минимум на 10 лет!

Я однажды заехала в дом, сданный в состоянии «бетон». Это удовольствие ниже среднего – постоянный долбеж, доставка материалов, пыль. Это очень осложняет жизнь покупателям квартир. К тому же если кто-то покупал новостройку в кредит, то им еще надо придумать, откуда взять деньги на ремонт. Это недешевое удовольствие, да и рабочих найти не так просто. Я делала ремонт в период пандемии – и пришлось поменять пять бригад, прежде чем он закончился.

Они постоянно уезжали из-за пандемийных требований, плюс с авиасообщением были проблемы. А сейчас этих препятствий нет, но есть ужесточение миграционного законодательства. Так что ситуация «владельцы наняли одних, потом те не смогли продлить визу, уехали – и пришлось искать новых» – вполне реальна. У нас и вообще-то ремонт – стрессовая ситуация, и расходы сейчас очень выросли, и качество жилья упало…

Когда я последний раз выбирала себе квартиру, присматривала квартиры с ремонтом. Но и тут были свои трудности: то отделка выполнена в столе цыганского рококо, то такие планировки попадались, что оставалось только диву даваться. Поэтому я считаю, что много лучше был бы вариант, когда планировки стандартные, есть чистовая отделка – и можно красить стены в любой цвет или клеить любые обои, стелить ламинат или паркет. То есть заниматься творчеством, но в разумных пределах.

Считаю, что это пойдет на пользу рынку жилья и увеличит интерес у большинства клиентов, которые покупают вторичку не потому, что хотят именно ее, а потому, что тогда, возможно, незачем будет делать ремонт. Ведь не стоит делать покупку проблематичной, если этого можно избежать, особенно если если ее совершают семьи с детьми. Какая нормальная семья с детьми будет с этим связываться!

В общем, повторю: идею я поддерживаю. А про якобы имеющий место «терроризм потребителей» я бы сказала так: тут все решается через суды. Застройщики обнаружили, что потребители не готовы мириться не только с затягиванием сроков строительства, но с низким качеством ремонта. Но это раньше у нас жили по принципу: «Скажи спасибо, что дома вообще сдали!». А сейчас люди выражают недовольство тем, что чистовая отделка вся оказывалась на помойке через пару месяцев в силу ее низкого качества.

Поэтому никакого «потребительского экстремизма» нет – есть отстаивание покупателями своих законных интересов. И везде на Западе это считается нормой, а у нас застройщики именуют это экстремизмом. Хотя если бы выражение им претензий было совершенно неуместно, с чего бы суды принимали такие исковые заявления? В общем, пусть лучше будут лицензированы прорабы, которые будут принимать новое жилье. Но уж если там действительно найдут нарушения, застройщикам их надо будет исправлять за свой счет. Тогда у нас будет порядок.

Например, во Франции существует гарантия на 10 лет на все, что купил покупатель. На стены, технику, электронагреватели – на все на 10 лет. Конечно, в этом случае застройщики будут качественно все делать.

Эксперт Ирина Радченко рассуждает о том, что доступность жилья в России выросла на фоне роста доходов:

Я несколько обескуражена приведенной аналитикой. С чего ее авторы решили, что реальные доходы граждан заметно выросли? Нет, возможно, олигархи и неплохо нарастили свое состояние на фоне СВО. Но это не значит, что резко увеличились и доходы рядовых граждан, у которых есть потребность в улучшении жилищных условий. Тут ведь как в поговорке: кому котлеты, кому капуста, а в среднем мы едим голубцы.

Для понимания реального положения дел возьмем, к примеру, Москву (можно и любой другой регион, но тут я помню цены и доходы жителей). Итак, утверждается, будто за 3 года и 3 месяца семья из трех человек может накопить на квартиру площадью 54 квадратных метра. По данным ЦИАН, средняя стоимость квадратных метров в Москве сейчас составляет 400 тысяч рублей за квадратный метр. То есть 54 квадратных метра будет стоить 21 миллион 600 тысяч рублей.

Делим эту сумму на три года. Получается, что семья должна иметь доход в месяц более 600 тысяч рублей, потому что только на то, чтобы копить на квартиру с такой скоростью, потребуется откладывать 600 тысяч в месяц. Так вот, у меня вопрос: сколько москвичей имеет такой доход? В общем, думаю, понятно, почему я совершенно не разделяю оптимизм статьи.

В апреле этого года средняя зарплата в Москве составила 102 тысячи рублей. Допустим, из троих работают двое – значит, на семью приходится 204 тысячи в месяц в среднем. Все равно на более 600 тысяч в месяц не похоже. Поэтому я бы сказала, что обоснования и выводы статьи взяты с потолка. Цены на жилье у нас и не собираются снижаться, и с доступностью его улучшений тоже пока нет.

Вчера я смотрела статистику по обеспеченности жильем. Так вот, в России она очень низкая. Скажем, в Японии в среднем приходится 39 квадратных метров на человека, в Китае – 43, в Греции – 45, а в России – 29! Можно уже не сравнивать с США с их 68 квадратными метрами, Канадой с 76 или Австралией 89 квадратными метрами на человека в среднем.

В общем, средний австралиец живет во втрое более просторном жилье, чем россиянин. А вот у России самая большая территория в мире, а живем мы в среднем почти так же тесно, как в Индии.

Эксперт Ирина Радченко рассуждает о том, почему сроки строительства многоквартирных домов продолжают расти:

Сроки строительства многоквартирных домов действительно растут, и этому есть причины. Понятно, что для возведения 40-этажного дома нужно больше времени, чем для 17-этажного, как строили раньше. Но я считаю, что это – не основная причина замедления. Основное тут – ситуация у каждой строительной компании, вопрос о том, сумела ли она за предыдущие тучные годы нарастить условный жирок, который позволит обходиться без проектного финансирования. Оно ведь ввиду высокой ключевой ставки заметно подорожало.

Есть и еще одна важнейшая причина – отсутствие продаж. Из-за этого банки по максимуму выставляют ставку проектного финансирования. То есть одна из главных причин, по сути своей, – финансовая. У застройщиков возникает кассовый разрыв: у них доходов сейчас меньше, чем расходов. А вторая причина – это изменения на рынке труда.

У нас сейчас, спустя год после событий в «Крокусе», сократилось число гастарбайтеров из соседних стран. Даже в доставке еды это стало заметно. Видимо, российские граждане стали вытеснять иностранных, которые, возможно, работали тут не совсем легально. В общем, вторая причина заключается в том, что на стройках сейчас некому работать – потому что российские мужчины скорее пойдут на СВО, чем в строительство.

Еще во время ковида было принято решение более либерально относиться к тому, что застройщики не соблюдают сроки: слишком большие штрафные санкции на них не накладывались. Но ведь и сейчас у тех, кто задерживает сдачу домов в эксплуатацию, дамокового меча над головой не висит. Поэтому застройщики при случае пользуются ситуацией. Хотя, конечно, они делают это не по злому умыслу – любому застройщику выгоднее быстрее сдать объекты и начать осваивать новые участки.

И, естественно, если копать глубже, имеет значение то, что застройщикам приходится сейчас перенастраивать все цепочки – и связанные с лифтами, и связанные с инженерным оборудованием. Сейчас любой нормальный дом нуждается в качественном инженерном оборудовании, чтобы все работало без поломок и техобслуживание было простым. В общем, застройщики сейчас, можно сказать, переживают серьезную турбулентность.

Эксперт Ирина Радченко рассуждает о том, что самые дорогие особняки в Москве выставили на продажу:

Есть ли сейчас спрос на дорогие объекты недвижимости в России? Могу сказать однозначно: да, есть. И статистика свидетельствует, что, несмотря на резкое снижение темпов выдачи ипотеки и на проблемы, которые есть у многих строительных компаний, работающих в сегменте эконом или комфорт-класса, элитное жилье и хороший бизнес-класс продолжают дорожать. А значит, продолжают пользоваться спросом.

В этом сегменте никакие ипотечные ставки не являются преградой. Так что дорогие особняки в Москве, думаю, тоже найдут своего покупателя.

Почему так происходит? Потому что очень большому количеству состоятельных граждан России, плюс чиновникам, плюс сотрудникам правоохранительных органов сейчас жестко запрещено не только совершать крупные покупки или инвестиции за рубежом (неважно, в недвижимость, яхты, самолеты или просто даже в депозит или ценные бумаги), но и даже выезжать за границу.

За счет того, что занавес закрыли извне, а также за счет подписок о невыезде, неразглашении тайн и так далее, деньги этих людей остаются в России. И это рубли, и они требуют инвестиций. Поэтому на эксклюзивные объекты недвижимости в данный момент есть спрос.

Но, конечно, через агрегаторы такие объекты не продаются. Возможно, те три особняка, о которых пишут СМИ, выставили туда из любопытства: чтобы увидеть, позвонят ли какие-нибудь риелторы, захотят ли посмотреть уникальные объекты, пожелают ли журналисты съездить туда и сделать какой-нибудь материал об этом.

А вообще такие объекты, как правило, продаются между своими. Да и вряд ли у тех, кто смотрит агрегаторы, есть те миллиарды рублей, которые запросили за эти особняки.

Эксперт Ирина Радченко рассуждает о том, что риелторы предложили ввести запрет на покупку квартир за наличные:

В этом предложении есть здравое зерно: во всем мире уже давно ушли от наличных денег, и при покупке жилья оплату тоже производят через банковские счета. Я видела даже фотографию нищего на улице с терминалом электронной оплаты – кажется, в Швеции (с 2015 года в Сети также демонстрируется аналогичное видео с попрошайкой из Дубая – прим.ред.). Для всех уже давно в порядке вещей, что чаевые в кафе и ресторанах оставляют через терминалы, в электронном виде делают и пожертвования.

Так что попытки передавать друг другу миллионы наличных рублей через банковские ячейки, когда надо пересчитывать и проверять купюры, выглядят очень странно. Я считаю это анахронизмом, который пора уже изжить. И если кто-то так еще делает, то возникает вопрос: может быть, он не знает, что можно заказать услугу банка – Сбера, ВТБ, да любого – и продавать и покупать недвижимость через аккредитив? Я недавно продавала таким образом недвижимость, и это было очень комфортно.

Покупатель заводит туда деньги, оформляет договор; продавец представляет выписку о том, что недвижимость перешла в собственность покупателя – и деньги зачисляются на его счет. Это совершенно безопасно и заметно ускоряет процедуру. Поэтому я думаю, что запрет на покупку наличными не создаст неудобств. Другой вопрос – что делать, если реальная сумма сделки отличается от фиксируемой… Но, наверное, скрытую часть оплаты могут передавать наличными. Она редко бывает больше 25%.

Или, возможно, имеет смысл подумать уже, не стоит ли вообще убрать «серую» часть. Как, например, делают это во Франции. Там перед оформлением любой сделки нотариус делает запрос оценщику, насколько цена соответствует рыночной. Если она оказывается существенно ниже рынка, сделка просто не проходит. Был как-то случай с занижением цены покупки недвижимости на Лазурном берегу – и продавца потом ждали серьезные судебные разбирательства.

То есть это все контролируется, и установить такой контроль у нас тоже вполне реально. Так что я в целом поддерживаю такую идею. Нужно только, чтобы у регистрирующих органов добавилась функция подтверждения, что договор аккредитива заключен. Тогда к перечню документов при регистрации будет прилагаться еще и аккредитив банка, который берет на себя функцию посредника. Так это будет работать. А вот одного только желания сделать всю оплату при покупке жилья безналичной недостаточно.

Эксперт Ирина Радченко рассуждает о том, что в регионах России начались банкротства застройщиков:

На сегодняшний день банкротства застройщиков в регионах действительно начались. И пусть они не носят массового характера, тенденция уже налицо и делать вид, будто мы этого не замечаем, я считаю недальновидным.

Компании, которые привлекали деньги дольщиков, сейчас испытывают сложности из-за того, что этот ручеек практически иссяк. А на одни семейные ипотеки особенно не разбежишься. Такой льготный кредит дают только с тем условием, что в семье, которая берет ипотеку, есть ребенок в возрасте до 6 лет. Так что эта категория приобретателей жилья не покрывает потребности застройщиков в наполнении эскроу-счетов.

И спрос на новостройки сократился в среднем чуть ли не на 70%. Наши граждане все же соизмеряют свои возможности с необходимостью выплачивать кредит под 30%, поэтому в основном решают, что подождут, как-нибудь проживут пока без этих новостроек там, где и сейчас живут. Это для них оказывается лучше, чем брать на себя финансовые обязательства на 20-30 лет по такой ставке.

Вообще застройщики, которые привлекали деньги дольщиков, существовали с банками в такой парадигме: чем больше раскупается квартир, тем ниже ставка. И действительно, там, где хорошо шли продажи жилья, ставка для застройщиков составляла 6-8%. Это было для них вполне посильно. Однако чем меньше дольщиков, тем выше получается ставка. А ключевая ставка сейчас, напомню, составляет 21%.

Это значит, что по такой ставке коммерческие банки могут привлекать денежные средства. Плюс еще и своя маржа банков – и выходит, что застройщикам придется брать кредит под 24-25%. Это для них – все равно, что подписывать себе смертный приговор. Получается, что им нужно поднимать цены на квартиры, а ведь эти квартиры и так никто не покупает!

В результате банки не кредитуют под низкий процент, потому что не хотят работать себе в убыток, а граждане не берут кредиты под 30%, потому что они не идиоты. А застройщики в этой ситуации оказались между двух огней. Ясно, что те из них, кто не найдет финансирования для продолжения стройки, разорятся.