Эксперт Наталья Рудометова рассуждает о том, что семьи с детьми смогут получить ипотечные каникулы:

Я бы сказала, что такое новшество, возможно, кому-то и будет полезным. Но оно точно не может являться стимулом к решению о появлении первого или еще одного ребенка в семье. Все же рождение или усыновление ребенка неизбежно означает рост расходов, и ипотечные каникулы эти расходы явно не могут нивелировать.

Кроме того, у ипотечных каникул есть и оборотная сторона: замораживаются на этот период только выплаты процентов по ипотеке, а платежи по основному долгу все равно совершать надо. Как правило, это не очень значительная сумма, особенно если прошло уже 5-7 лет с момента оформления покупки квартиры в ипотеку.

В дальнейшем, при условии досрочного погашения ипотеки, заемщик, помимо закрытия основного долга перед банком, обязан оплатить и всю сумму ранее замороженных процентов по ипотеке. Об этом банк обычно не сообщает – только в справке об остатке ипотечного долга появляется строка, где указана дополнительно сумма замороженных процентов, обязательных к оплате.

А если семья, которая воспользовалась ипотечными каникулами, решит продать квартиру, сумму замороженных процентов ей нужно будет оплатить из своих средств. Часто сделки с ипотечным долгом подразумевают гашение ипотеки из средств от продажи квартиры, но при оформлении ипотечных каникул требуется сперва закрыть долг перед банком по замороженным процентам. А это может быть весьма внушительная сумма.

Мне думается, что права семей с детьми, если эти семьи взяли ипотеку, надо защищать более активно, так как они по статистики являются и самыми проблемными, и самыми уязвимыми клиентами банков. К тому же они и квартиру с торгов не сразу могут реализовать, если захотят – все-таки вторичка сейчас дешевеет. В сравнении с ними интересы банков, выдающих ипотеку, уже сейчас защищены более надежно.

Эксперт Наталья Рудометова рассуждает о том, что в 10 мегаполисах цена жилья с учетом ипотеки превысила ₽1 млн за кв. м:

Думаю, что не следует принимать во внимание эту статистику, так как эти данные опираются только на цены эксклюзивного жилья. А такого рода объекты недвижимости не приобретают с привлечением ипотечного кредита. Да и доступны они всегда были только узкому кругу покупателей.

Если же говорить о проблемах ипотеки, то в данный момент ставки по ипотеке все еще довольно высокие. По факту это является сдерживающим фактором для покупки гражданами жилья в ипотеку. Поэтому застройщики пытаются привлечь покупателя различными скидками при покупке, предложением субсидированной ставка учителям и врачам и тому подобным.

Но однонаправленного движения цен на рынке жилья нет – сейчас стало выгоднее купить вторичное жилье. На рынке вторичного жилья наблюдается снижение цен до 10% от тех цен, которые фиксировались весной.

Так что покупатели на этом рынке сейчас есть, и сравнительно активны. Они, в частности, сейчас часто используют тактику давления на продавца в попытке снизить максимально цену покупки, мотивируя свои требования тем, что приобретает объект за наличные. 

Эксперт Наталья Рудометова рассуждает о том, что в 38 регионах России подешевела аренда дач и коттеджей:

В последнее время на рынке аренды недвижимости, включая загородные объекты, действительно наблюдается явное затишье. Это можно связать с несколькими факторами. Во-первых, снижение спроса на аренду связано с экономической нестабильностью, изменением потребительских предпочтений или сезонными колебаниями. Многие потенциальные арендаторы могут откладывать свои решения о переезде или поиске нового жилья из-за личной финансовой неопределенности.

Снижение спроса, в свою очередь, приводит к тому, что арендодатели начинают снижать цены, чтобы привлечь арендаторов. Это создает ситуацию, когда рынок переполнен предложениями, и арендаторы могут выбирать из большого количества предлагаемых вариантов.

Кроме того, стоит отметить, что некоторые владельцы недвижимости могут принимать решение о временном выводе своих объектов с рынка аренды или же переходе на более долгосрочные контракты, чтобы избежать потерь в условиях текущей ситуации.

Таким образом, для арендаторов это может стать хорошей возможностью найти более выгодные предложения.

Эксперт Наталья Рудометова рассуждает о том, что для одобрения ипотеки на двушку доход в месяц должен составлять до пяти средних по региону зарплат:

Из опубликованных Росстатом данных за 2024 год следует, что средняя номинальная начисленная заработная плата в России составила 88 000 рублей. При таком уровне заработной платы и существующей процентной ставке по ипотеке на уровне 28,5% можно привлечь ипотечный кредит только в размере двух миллионов рублей. Но при этом ипотечный ежемесячный платеж составит около 50 тысяч рублей.

Я даже не учитываю расходы по обслуживанию ипотеки: это размер обязательного ежегодного страхования жизни и здоровья заемщика, объекта недвижимости, а в некоторых случаях – и титульного страхования. При среднестатистической стоимости двухкомнатной квартиры в размере 7 миллионов рублей потребуется иметь 70% собственных денежных средств от стоимости.

Тем самым, ипотека на сегодня по факту становится малодоступной для основной массы населения. Это подтверждается расчетами от «РБК Недвижимость», где уровень приемлемых для взятия ипотеки заработных плат рассчитали как больший, чем средняя зарплата, в 2-6 раз. Да и по факту у нас наблюдается резкое снижение количества выдаваемых кредитов, причем как на вторичное жилье, так и на новостройки.

Что нужно для изменения ситуации? Она сможет улучшиться лишь тогда, когда произойдет снижение ставок по ипотеке до уровня в 14-15% годовых. Пока ни о чем подобном у нас речи не идет, хотя в перспективе до конца года снижения ставок экономисты не исключают.

Эксперт Наталья Рудометова рассуждает о том, что банки прекратили прием заявок и выдачу по сельской ипотеке:

Тут сложно что-то комментировать… Сельская ипотека была социальным проектом, но сейчас у нас сложилась ситуация, при которой этот проект, по-видимому, экономически нецелесообразно продолжать. Поэтому действие программы по факту приостановлено – банки перестали принимать на нее заявки, хотя формально она и учреждалась как бессрочная.

Пользовался ли этот вид ипотеки существенным спросом в нашей стране? Да, и спрос на нее остается очень высоким до сих пор. Поэтому ее прекращение для населения достаточно чувствительно. Но, возможно, эту программу хотят доработать, чтобы действительно получить ожидаемый результат.

Тут нужно учесть, что целью программы было желание помочь сельским жителям обеспечить себя жильем. А по факту приобретаемый объект строился или покупался как готовый в непосредственной близости от города, то есть это могло быть интересно тем, кто намерен работать в городе.

А вообще из всех видов льготной ипотеки у нас в настоящее время продолжает действовать только семейная, но и по ней ограничили условия выдачи. Сейчас ее действие распространяется только на покупку жилья в малых городах.

Эксперт Наталья Рудометова рассуждает о том, что рынок жилья лихорадит в преддверии финала льготной ипотеки и новой ставки ЦБ:

Я бы сказала, что спрос вырос только на первичное жилье – тут на ситуацию повлияли те граждане, кто хочет успеть купить по льготной ипотеке. А на вторичное жилье с начала года действуют по факту заградительные меры – слишком высокая ставка по ипотеке, не сопоставимая с уровнем доходов населения. Так что вторичное жилье сейчас приобретается либо за наличные, либо за наличные с небольшой доплатой в виде ипотечных средств.

Да, вторичное жилье – это более доступное, не очень дорогое жилье, цены на него значительно ниже цен на новостройки. Но для большинства людей сейчас и возможность купить жилье на вторичном рынке не может быть реализована, потому что не может считаться доступной такая ставка по ипотеке. Человек ведь данный продукт приобретает на длительный срок – на период от 20 до 30 лет.

Так что для многих людей покупка вторичного жилья становится делом нереальным. А первичное жилье, ввиду поднятия размера первоначального взноса до 30% от стоимости, тоже немногим теперь доступно. Да и нужно где-то жить, снимать жилье на период строительства дома, в котором приобретаешь квартиру. А цены на аренду жилья тоже стремительно поднялись за последнее время.

Поэтому, на мой взгляд, рынок вовсе не лихорадит. Мы наблюдаем обычную стагнацию.

Эксперт Наталья Рудометова рассуждает о том, что Путин поставил цель на треть поднять за 12 лет обеспечение жильем:

Вообще говоря, помимо обеспеченности жильем у нас в стране еще много значимых проблем, и я не знаю, почему заострили внимание именно на этой. Возможно, сыграл роль тот факт, что жилье является довольно серьезной статьей доходов бюджета в силу поступления налогов от граждан. И для государства очень важно, чтобы отрасль, которая дает такой ощутимый прирост, как жилищное строительство, развивалась и в дальнейшем.

Но если говорить о том, что гражданам предлагается покупать новостройки, то господдержку в этой части – льготную ипотеку для широкого слоя граждан – планируется закрывать. Она будет действовать примерно до конца июня – начала июля. Семейная ипотека у нас еще сохраняется (пусть на нее и вводится ряд ограничений), а вот программу с льготной ставкой при покупке новостроек будут закрывать, и что будет с этим жильем потом, я не знаю.

У нас ведь не так много людей могут оформить семейную ипотеку, и если ставка по ипотеке будет такая же, как сейчас на вторичное жилье, то будет и такой же результат. А ведь вторичное жилье в ипотеку продаваться сейчас практически перестало. Да, и первичное сейчас продается не такими темпами, как раньше, но так или иначе люди приобретают жилье именно в новостройках. И в целом с ипотекой люди готовы ждать, но их привлекают только невысокие ставки по ней, это условие имеет большое значение.

Кроме того, если говорить об обеспеченности жильем граждан во всех регионах, то следует иметь в виду, что застройщики строят не везде. Охотно они строят в крупных городах, где высока деловая активность и наблюдается большой приток людей с других территорий, которые заинтересованы в приобретении нового жилья. А если взять тот же Екатеринбург, то уже в 30 километрах от городской черты активно очень малое количество застройщиков. Не в последнюю очередь из-за проблем с инфраструктурой, включая транспортную.

К тому же надо помнить, что на жилье от государства имеет право незначительная часть населения – например, дети-сироты или, скажем, многодетные семьи в Москве. А в остальном размеры жилья граждан зависят от их возможностей (в первую очередь финансовых) приобрести жилье. И если их уровень дохода не будет расти, они могут и не мечтать о том, чтобы купить жилье или, продав свое, купить побольше. Тут выше головы не прыгнешь!

Инициатива по расширению площади своего жилья должна исходить от самого человека, а для этого ему нужно иметь и желание, и возможности покупать жилье. А просто наращивать темпы строительства для достижения большей обеспеченности жильем бесполезно: все-таки на рынке должен быть баланс спроса и предложения, а если предложение будет гораздо больше спроса, количество непроданных квадратных метров будет быстро увеличиваться. Если не ввести какую-то еще поддержку от государства для желающих улучшить свои жилищные условия.

Эксперт Наталья Рудометова рассуждает о том, что в России может появиться льготная ипотека для учителей:

Я не слишком хорошо знакома с темой текучки учителей в школе, поэтому скажу в общем: да, возможно, учителя будут заинтересованы работать в школе, имея такую льготу, как ипотека под 2% на 30 лет. Для желающих приобрести жилье это будет выгодный вариант.

Однако следует иметь в виду, что это будет касаться только строящегося жилья – ипотека не затронет рынок вторичного жилья, а не все регионы активно развиваются в плане строительства нового жилья. Да и внутри одного региона ситуация может различаться. Для малых городов, например, речи об активном строительстве не идет, а текучка учителей, как я понимаю, в основном наблюдается именно в малых городах.

Для учителей в малых городах социальное жилье тоже было бы важным фактором – доводом для того, чтобы остаться на месте и работать в местных школах. Но проблема в том, что этого жилья у нас по факту нет – государство давно ничего не строит. И как планируется решать этот вопрос, пока не совсем понятно.

Эксперт Наталья Рудометова рассуждает о том, что правительство поддержит семейную и региональную ипотеки:

Как следует из статьи в «Российской газете», население – главный инвестор строительной отрасли. Государству важно ее сохранить и поддерживать ее развитие.

Строительство на сегодняшний день – одна из главных отраслей экономики нашей страны. Хорошее состояние строительной отрасли обеспечивает трудовую занятость людей, дает поступление финансовых средств в региональные и местные бюджеты, способствует развитию промышленности, сферы услуг, что в целом благоприятно отражается на экономике страны.

Сейчас стоимость ипотечных продуктов у нас довольно высокая, наблюдается резкое снижение выдаваемых кредитов. Поэтому программу по семейной ипотеке будут и в дальнейшем продлевать, так как это наиболее востребованный способ покупки строящегося жилья.

Эксперт Наталья Рудометова рассуждает о том, что эксперты предсказали подорожание новостроек в 2024 году:

Я не стала бы предсказывать «мрачное будущее» рынку жилой недвижимости. У нас уже были разные сценарии развития событий, и часто эксперты ошибались в своих прогнозах.

Возьмем, хотя бы для примера, прогноз экспертов рынка недвижимости, опубликованный в начале 2020 года в колонке РБК-Недвижимость. В дальнейшем эти прогнозы даже на 5% не оправдались. Что сейчас? Все хорошо. Рынок адаптируется, застройщики прекратят дико завышать цены на первичном этапе, запуске нового жилья, иначе просто не интересно станет покупать в качестве инвестиций, ведь ипотека по господдержке, помимо повышения первоначального взноса, еще и ограничивает возможность приобретения по этой программе (один заемщик — один раз в жизни).

Ценообразование новостроек вернет принцип плавного повышения цен в зависимости от готовности жилья к сдаче дома. Но, скорее всего, не перестроятся крупные федеральные строительные компании, возможно, при падении спроса будет лоббирование интересов по снижению размера первоначального взноса по ипотеке.
Семейная ипотека, ее развитие поможет поддержать рынок первичного жилья. В дальнейшем на нее будут делать упор многие застройщики, привлекая клиентов уникальными предложениями.

Повышение размера первоначального взноса в течение этого года привело к появлению компаний, предпринимателей, предлагающих помощь в покупке в новостройке без первоначального взноса — так называемые «перекупы». Это новое на рынке жилья. Компания заключает с застройщиком договор на выкуп интересующего покупателя жилья. В дальнейшем покупка по ипотеке происходит через юридическое лицо «перекупа». Компания для банка завышает стоимость недвижимости на размер первоначального вноса, а также берет некую комиссию за услугу, которая составляет сумму до 10% от стоимости недвижимости. Услуга набирает популярность.

Сами застройщики совместно с банками для покупателей, у которых нет изначально нужной суммы первоначального взноса, придумывают различные варианты более комфортного приобретения жилья. Например, трехмесячная отсрочка внесения первоначального взноса после взятия ипотеки.

Вторичное жилье: здесь, действительно, будет стагнация рынка. Меньше становится покупателей, готовых купить с новой, довольно высокой ставкой по ипотеке. Для покупателей без ипотеки хорошее время для покупки, сейчас с продавцом можно смело торговаться, мотивируя наличными, да и самих покупателей стало меньше, значительно увеличился срок продажи объектов недвижимости. Те продавцы, что поймут ситуацию и готовы уступить покупателю, быстрее смогут решить свой квартирный вопрос.

Долгосрочная аренда жилья сейчас хорошо развивается, очень востребована, независимо от состояния жилья. В дальнейшем будет еще подрастать стоимость аренды жилья. Особо хочется отметить возросший спрос на рынок загородной недвижимости. Многие мелкие застройщики давно переключились на этот сегмент рынка и активно осваивают территории вокруг городов. Теперь даже не важен статус земли, строят, где есть возможность.