Эксперт Сергей Щербинин рассуждает о том, что объем сделок со складами по итогам полугодия снизился на 63%:

Как говорится, закон Ома – он и в Африке закон Ома: напряжение, поделенное на сопротивление, дает силу тока. Точно так же в экономике есть всеобщие законы, в том числе касающиеся насыщения рынка дефицитным каким-то фактором. В данном случае речь идет о складской недвижимости, которая обеспечивает потребности ритейла.

Вообще рынок делится на две составляющие: рынок потребления и рынок производства. Потребительский рынок включает в себя пресловутые склады, необходимые для того, чтобы доставлять товар в магазины. Насколько я вижу, в последние 10 лет (а я работаю в этой сфере уже более 20 лет) на Урале и, в частности, у нас в Екатеринбурге шло активное насыщение потребительского рынка, и постепенно дефицитность складских помещений и терминалов нового качественного уровня сокращалась. Полагаю, в силу универсальности принципов, которые тут действуют, это верно и для других регионов.

Надо сказать, что современные складские терминалы высокого класса – это объекты с мощным инженерным оборудованием, беспылевыми бетонными полами, паллетными стеллажами и робототехникой. Развитие технологий диктует все более и более высокие требования к складам, в том числе к складам с холодильным оборудованием, и все это нужно развивающемуся рынку для нормальной экономической жизни.

Произведенная предприятиями продукция направляется на склад, и там, как на перевалочной базе, все концентрируется и перенаправляется в розничную торговлю (или на другие предприятия, на заводы, если мы говорим о производственном оборудовании). И, естественно, со временем складские терминалы устаревают морально и физически.

Если 20 лет назад металлический ангар как вариант складского помещения мог считаться роскошью, то сегодня он уже никого не устраивает. Нужны современные технологичные склады. Поэтому долгое время спрос на складские помещения оставался высоким, хотя их продолжали строить – ведь требовались все более сложные и современные объекты. Однако постепенно происходило насыщение рынка, а также сокращалась сама потребность в таких площадях ввиду общеэкономического спада.

В некотором отношении можно ситуацию на рынке складской недвижимости сейчас сравнить с ситуацией на рынке жилья, где домов понастроили, а покупать их стало некому. По сути, то же самое произошло со складами и терминалами. Сколько Китай нам везет продукции, столько и везет – особо больше ее не станет. Не потому, что везти ее нам не хотят – нет, просто спрос на нее сокращается, падает объем потребления.

Так что к резкому сокращению спроса на складскую недвижимость сейчас привели сразу два фактора: нормальное, закономерное насыщение рынка этой недвижимости и снижение потребности в ней ввиду снижения объемов поставок – из-за сокращения покупательной способности граждан. Вот такие у меня впечатления.

Эксперт Сергей Щербинин рассуждает о том, что стоимость малогабаритного жилья по всей России выросла на 7%:

Информация, которую привела газета, была бы интересна, если бы мы поддерживали наш рынок жилья в целом в нормальном состоянии. Тогда мы могли бы говорить о том, что вот в таком-то секторе продажи отстают, надо что-то предпринимать, вот там-то выросли цены – и это нужно учитывать. А когда по всему организму этого рынка развивается гангрена, тот факт, что некоторые его сектора ощущают себя чуть лучше или чуть хуже, чем другие, не очень много значит.

На мой взгляд, в настоящий момент мы переживаем глубочайший кризис в строительстве жилья, и ситуация тут практически тупиковая. Последние лет 5−10 рыночные отношения говорили о том, что многоэтажное жилищное строительство – это эффективно и выгодно, и главное – найти кусочек земли в городе, желательно поцентральнее. А там уж можно возводить многоэтажку быстро продать квартиры в ней. И этот оптимизма в общем-то был обоснованным.

Все это время экономика в стране была в достаточно неплохом состоянии и зарплаты людей рабочих профессий росли, а кредиты долгое время для значительной части населения, заинтересованного в улучшении своих жилищных условий, были доступны: существовали инвестиционные программы, связанные с ипотечным кредитованием. А потом мы все наткнулись на одну и ту же проблему, ипотека практически прекратила действовать – и энтузиасты-застройщики обнаружили, что вся масса выстроенных ими домов никого не привлекает.

Новые дома они уже строить не начинают – идут только стройки, где есть целевое финансирование, в том числе за счет дольщиков. А в целом я вижу вокруг огромное количество непроданного жилья, потому что эти квартиры теперь покупать некому. На этом фоне некоторый рост цен на малогабаритные квартиры (на вторичном рынке более заметный, чем на первичном), особого впечатления на аналитиков не производит.

Понятно, что те, кому позарез нужно жилье, все равно будут выкручиваться и покупать хоть что-то, взяв кредит под бешеные проценты или еще как-то. Но застройщики все равно теперь озабочены тем, как продать квартиры, потому что ипотечные схемы больше не работают – действуют только достаточно изощренные, которые позволяют хотя бы отчасти как-то смягчить жесткость условий. И да, абсолютно логично, что покупательная способность граждан при этом снижается до уровня малогабаритного жилья.

Она, кстати, снижается и до уровня иного относительно дешевого по другим причинам жилья – менее комфортного, без благоустроенных придомовых территорий, удаленного от центров городов, с плохой транспортной доступностью. В общем, мы бы от продаж хрущевок уже давно ушли, но они сейчас торгуются и будут торговаться по существенно более низким показателям удельной стоимости, чем более комфортное и современное жилье. И его покупают.

То же самое касается и нового жилья. Скажем, человек не может сегодня позволить себе купить двухкомнатную квартиру за 15 миллионов рублей, поэтому он ищет, где на вторичном рынке он сможет найти двушку за 6 миллионов – где-то в пампасах, на самом краю города, с неизвестной транспортной доступностью и по качеству не очень хорошую. А в итоге и такое жилье дорожает, потому что на ситуацию влияет перетекание спроса.

Эксперт Сергей Щербинин рассуждает о том, что офисы активно вводят в эксплуатацию только в Москве и Санкт-Петербурге:

Ощущение такое, что строительство бизнес-центров, как и ввод их в эксплуатацию, в большинстве крупных российских городов сейчас переведено в режим ожидания. Это не заморозка на неопределенно долгий срок, но многочисленные бизнес-центры, которые достаточно бурно росли до спецоперации и были востребованы, сейчас пользуются очень небольшим спросом. Собственно, это верно для офисных помещений самого разного калибра, которые арендуют разные предприятия – от мелких трэвел-агентств, то действительно крупных компаний. Могу судить об этом на основании общения с представителями бизнеса разных слоев.

С 2023 года все это существенно сократилось, приостановилась либо просто исчезло, ушло. Сейчас, как мне кажется, ситуация описывается понятием «глаз циклона»: в центре тайфуна безветрие, тишина, солнышко, Божья благодать, но ясно, что это – кратковременная ситуация. Собственно, и застройщикам явно нужно еще будет пережить определенные бури до окончания СВО. Ведь и Европа, и Америка от нас отстранялись. Да, Китай никуда не уходил, но и он вынужден был корректировать свои бизнес-отношения с Россией.

На мой взгляд, возвращаться все исчезнувшие компании будут достаточно интенсивно, причем мы говорим о компаниях разных калибров. Гарантий, что, например, IKEA к нам вернется, пока нет (и даже если вернется, не факт, что в таком же качестве), но очевидно, что в российском рынке заинтересованы очень многие, а значит, бизнес-линии будут активно развиваться. Как скоро это может произойти? По моим впечатлениям, в лучшем случае – в течение этого года. А пока, повторю, в создании офисных помещений установлен режим ожидания.

И я согласен с тем, что в этом году новых офисных площадей будет вводиться заметно меньше, чем годом ранее. Для кого их строить, если арендаторов нет? Я собственными глазами вижу огромное количество пустующих арендных помещений для офисов. С торговыми площадями ситуация легче – их арендаторы более гибкие. Там тоже, конечно, есть простаивающие помещения, но вездесущий Китай многие из них быстро заполняет. Да, возможно, это не лучшие арендаторы, если сравнивать с компаниями американскими или европейскими, но пока нам надо переждать – и только потом начать снова активно развивать это направление строительства.

Мне кажется, пока не установятся не только мирные, но и деловые отношения, пока не вернется деловая атмосфера, этого ожидать не следует. Все же бизнес просчитывает риски и чувствует, когда они уже преодолимы.

Эксперт Сергей Щербинин рассуждает о том, что объем ввода торговой недвижимости в регионах сокращается:

На мой взгляд, на ситуацию с недвижимостью для торговли сейчас влияют несколько мощных факторов. Для начала стоит учесть, что многие крупные города, где обычно востребованы крупные торговые точки, уже насытились подобными площадями. Там достаточно гигантских многофункциональных, торгово-развлекательных центров: в каждом сколько-то крупном городе их не один, не два и не три.

Добавлять их будет уже излишним в силу объективных причин. Сколько бы ни было покупателей в любом из крупных городов (в Екатеринбурге их, допустим, больше, чем полтора миллиона человек), от появления нового ТРЦ их больше не станет. Даже с учетом приезжающих из области. Да и дефицит земельных участков большой площади сказывается – он усугубляет затоваривание рынка недвижимости.

И, наконец, огромное количество новой недвижимости превосходит не только покупательский спрос, но саму возможность все это приобретать. Люди оказались в экономически сложной ситуации: они покупали бы и квартиры, и товары в новых торговых центрах, если бы цены не были космически высокими. Но цены высоки. Сейчас застройщики как раз и ломают голову над тем, как, не снижая цен, продавать квадратные метры.

Сама эта сложная экономическая ситуация вызвана тем, что Россия перестала быть участником мирового экономического сообщества и входит теперь в небольшой круг участников. Конечно, граждане уже ожидают, что санкции будут преодолены и к нам вернутся бывшие партнеры, в том числе и в торговой сфере. Но лишь тогда и можно будет снова говорить о том, достаточно ли наличия существующих торговых площадей и станут ли у нас снова быстро строить новые.

А пока мы пребываем в режиме ожидания, пусть и в достаточно оптимистическом его варианте. Все-таки торговля – очень гибкая часть экономики, она быстро реагирует на изменения. Но пока сокращение интенсивности строительства торговых площадей вполне закономерно.

Эксперт Сергей Щербинин рассуждает о том, что аренда помещений для легкой промышленности выросла почти в 1,5 раза:

В наших аналитических изданиях есть градации видов коммерческой недвижимости, предназначенной для каких-то видов деятельности (в том числе и производства). Все эти издания исходят из того, что недвижимость на рынке реально разделяется на категории. Для нежилой недвижимости есть три основных категории: выделяют производственную или промышленную (ту, где размещаются цеха, мастерские и так далее); офисно-торговую и помещения свободного назначения.

При этом особого сегмента, который отводился бы под легкую промышленность, нет – классификация помещений идет от функционала, который востребован рынком. Если востребованы автосервисы, то купить автомастерскую становится очень просто, потому что есть есть десятки подходящих предложений. А вот купить помещение под оказание стоматологических услуг, например, трудно, потому такого сегмента нет. Ведь, по сути, в любой приличной квартире или нежилом помещении на первых этажах современных высотных зданий такой кабинет устроить можно.

Итак, критерием для дифференцирования помещений являются только специфические условия конкретного вида деятельности. Например, под ту же стоматологию ничего уникального не нужно: кресло поставил, чистоту обеспечил – и достаточно умывальника и унитаза. Есть это – и хорошо. А вот если хотят открывать медицинский центр с рентгеновским оборудованием, МРТ и так далее, то там уже есть специфические требования, прописанные в том числе в СНиПах, то есть строительных нормах и правилах. Ту же аппаратуру МРТ в жилом доме на первом этаже не поставишь.

Возвращаемся к теме помещений для легкой промышленности. Допустим, швейное производство разместить нетрудно: в помещениях, пригодных для него, нет особых требований по чистоте, свету, коммуникациям и так далее. В принципе, швейную машинку можно поставить хоть в подвале, хоть в сарае – я помню, как в таких условиях у нас в стране начинали шить копии джинсов Levi’s. И так как сегодня все виды бизнеса, кроме явно запрещенных, легализированы и в массе своей не требуют высоких технологий и спецусловий (вот, допустим, производству чугунных болванок такие условия требуются), то их можно открывать хоть где.

В принципе, требования к таким помещениям не обладают явной спецификой. Исходя из этого, можно сделать вывод: была бы у нас легкая промышленность, бизнес, который ею занимается, были бы и помещения. То есть, на мой взгляд, вопрос не в том, надо ли менять ставку аренды для помещений под легкую промышленность. Вопрос в том, где же у нас эта промышленность. Будет малый, средний бизнес – помещения найдутся. И тот факт, что ставка аренды их повышается, с этим никак не связан.

Будут производства – будут и помещения. Если у нас начнут шить джинсы и рубашки Levi’s и для этого потребуется гектар, чтобы возвести на нем цех с современным оборудованием – и это найдется. Но дело в том, что в реальности ни гектар не нужен, ни цех некому строить. Потому что шить это некому. Все упирается в один вопрос: зачем нам регулировать арендные ставки? Тех, кому это нужно, просто нет. По вопросам малого бизнеса у меня, например, в последние два года полная тишина.

Если раньше помещениями интересовались какая-нибудь аптечная сеть или производство стеклопакетов, то сейчас малый и средний бизнес отошел от этого. И к оценщикам он и раньше обращался в основном тогда, когда были нужны кредиты – на реконструкцию, покупку оборудования, модернизацию и так далее. А сейчас и таких обращений нет.

Кто может себе позволить взять кредит под 25-30% годовых? Никто. Поэтому ставки на аренду помещений тут роли не играют: можно поднимать или опускать их, но сколько на ноль ни умножай, в ответе будет ноль. Вот что у нас с этим происходит.