Эксперт Дмитрий Холявченко рассуждает о том, что 58% опрошенных россиян хотели бы жить в частном доме:
Настроение и ценностные ориентиры людей, живущих в России, в большей степени совпадают с американским представлением об идеальном жилье, нежели с европейским. И это включает в себя и обязательное владение автомобилем, и мечты о субурбии в американском стиле: однотипные коттеджи в районе, где живут социально близкие тебе соседи.
У этой модели есть и другая сторона. Застройщики многоквартирного жилья уже несколько лет практически перестали во всех проектах сегментов стандарт (эконом) и комфорт-комфорт+ проектировать квартиры с количеством комнат более трех. Кроме того, полноценные (классические) планировки двух- и трехкомнатных квартир, по мнению экспертов, станут все чаще заменяться двух- и трехкомнатными студиями, то есть квартирами максимум с двумя спальнями. И площадь этих квартир будет уменьшаться.
То есть семейному формату квартир, с точки зрения как российского потребителя, так и российского девелопера, в будущем особо места нет. В настоящее время сформировался консенсус о том, что этот сегмент рынка полностью уйдет в формат ИЖС, что подтверждается как текущими трендами, так и ценностной картиной мира.
И эти ценностные ориентиры долгое время оставались подспудным фактором, слабо влияющим на рынок недвижимости.Все начало меняться в год начала пандемии, когда отчасти трансформировался рынок труда, создав массовую удаленную занятость как раз в тех городах, где была высока доля молодых, образованных и небедных людей с хорошей работой в современных секторах экономики, и которые при этом и формулировали в качестве идеального жилья коттеджи или таунхаусы. Бурный рост ипотеки на покупку и особенно строительство домов, случившийся в прошлом году, отчасти обеспечил этот рынок статистически заметным платежеспособным спросом.
Однако задаче создания американской по формату субурбии в агломерациях крупных городов противостоят несколько проблем, важнейшей из которых остается проблема мощнейшего распространения транспортных и инженерных коммуникаций по сути городского формата и почти городской плотности на территорию, которая на порядок превышает площадь обеспеченного этими коммуникациями ядра агломерации. Россия, конечно, самая большая страна в мире, но доля земли, как находящейся в частной собственности, так и застроенной жильем, до смешного мала.
Недостаток социальной инфраструктуры тоже является проблемой для семей, который захотят реализовать свою мечту о частном доме, но в стоимостном выражении все-таки не такая острая, как дороги, газ, водопровод, электричество, канализация и вывоз мусора, которые необходимо обеспечить на должном уровне на территории, которая в разы превышает ту территорию, где эти проблемы уже были решены.
Причем во всем мире, даже в самых благополучных странах с минимальным государственным участием, эта проблема исторически решалась именно государственной властью или местным самоуправлением. Так, в некоторых штатах США вообще запрещено выделять под строительство земельные участки без уже подведенных за счет муниципалитета коммуникаций.
Именно поэтому основной прирост населения на периферии крупнейших агломераций России идет вовсе не за счет ИЖС, а за счет строительства многоэтажных многоквартирных домов на земле соседних муниципальных образований, заметная часть которых еще и сельские поселения. Именно так у нас в некоторых местах формально растет численность сельского населения, чего в постсоветской России быть не может: сельского населения, живущего в 26-этажных домах.
В этом плане самым показательным городом является Новосибирск — третий по величине город и крупнейший муниципалитет в стране, где темпы роста населения в ближних пригородах в 2-3, а иногда и в десятки раз превышают темпы роста населения самого города Новосибирска. И большая часть этого прироста — не частные дома, а многоэтажки, которые при этом «садятся» на городские коммуникации, только заводя в тупик проблему и откладывая ее «расшивку» под будущую малоэтажную субурбию.