Эксперт Дмитрий Холявченко рассуждает о том, что названы самые перспективные для жилой стройки регионы РФ:
В последние годы анализ процессов на рынке жилья осложнен последствиями искажений, вызванных государственной политикой и попытками использовать для прогнозов развития рынка недвижимости тех методик, которые к нему неприменимы, да еще и базируясь на нерепрезентативных данных.
Во-первых, динамика цен на рынке строительства многоквартирных домов вызвана не рыночными факторами спроса и предложения, а чрезвычайно искажена последствиями массовой льготной ипотеки. Рынок строящихся многоквартирных домов был на несколько лет искусственно изъят из конкуренции со вторичным жильем и развивался по модели пузыря. Отмена безадресной ипотеки с господдержкой с 1 июля 2024 года не вернула новостройки в конкурентной пространство, потому что ошметки семейной и IT-ипотеки до сих пор сохранены, квартиры инвесторов продать по переуступке по этим программам невозможно, а рыночная ипотека из-за высокой ключевой ставки отсутствует как фактор, определяющий рыночные процессы.
Возвращение рынка новостроек в конкурентное пространство на несколько лет уменьшит спрос на новое жилье. Если спрос этот со временем восстановится, то на заметно более низком уровне просто из-за демографических причин. То есть, экстраполяция текущих трендов в будущее является серьезной методологической ошибкой.
Во-вторых, объем рынка строительства многоквартирных домов лимитируется не наличием предложения, а наличием платежеспособного спроса, который расширяется в присутствии двух факторов, а не одного. То есть, кроме доступной ипотеки для перспектив повышенного спроса необходим уровень доходов населения, позволяющий обслуживать этот ипотечный кредит и (или) возможность оперативной продажи имеющейся квартиры покупателю тоже с ипотекой. Последнее в настоящее время невозможно на всей территории России, а первого явно недостаточно в указанных регионах.
Возможностью же массовых покупок многоквартирных домов в указанных регионах без ипотеки можно пренебречь, потому что такая категория инвестиционного спроса за пределами столичных агломераций существует только в южных курортных городах и небольшом количестве крупнейших агломераций уровня Новосибирска, Екатеринбурга, Казани, Красноярска и Тюмени. При всем уважении к Махачкале, темпы роста города сильно замедлились в последнее десятилетие, другие крупные города Дагестана (Хасавюрт, Дербент, Каспийск) сильно от столицы республики отстают, а население Калмыкии и Горного Алтая соответствуют населению крупного жилмассива в городе-миллионнике.
То есть текущие тенденции никакого перспективного роста не показывают, а его прогнозирование без учета социально-демографических факторов выглядит нелепо. И никакая потенциальная миграция делу не поможет, потому что перспективы миграционного прироста есть только у Республики Алтай, где он, хоть и с трудом, но иногда компенсирует естественную убыль населения. А теоретическая нагрузка в форме низкого уровня обеспеченности квадратными метрами на душу населения, вполне сдерживается бедностью населения и прекрасно компенсируется перманентным миграционным оттоком.
В-третьих, для прогнозирования потенциального спроса на жилье данных по обеспеченности квадратными метрами в многоквартирных домах явно недостаточно. Особенно в таких бедных регионах, как рассматриваемые республики, которые характеризуются еще и достаточно архаичной структурой экономики (Дагестан и Калмыкия) или зависимостью от туризма (Горный Алтай). Ситуация с подобного рода анализом тем более сложна, что со следующего года индивидуальное жилищное строительство – особенно в семейном формате – не просто начнет увеличиваться в прогрессии, но и откусит очень значительную долю рынка у строителей многоквартирных домов. Причем перспективная доля ИЖС именно в случае указанных регионов будет особенно велика и, в некоторых локациях, будет составлять до 100% нового строительства.
Подобная перестройка первичного рынка представляет собой не количественное, а качественное изменение правил игры и направлений денежных потоков, что делает анализ, базирующийся на текущей статистике малопродуктивным. Дополнительную сложность представляет собой невероятно искаженная статистика объемов строительства ИЖС – и лидером этого искажения стал как раз Дагестан – произошедшая из-за восстановления в прошлом году дачной амнистии. Значительная часть «построенных» индивидуальных жилых домов представляет собой легализованные через программу старые постройки, и выделить в общем потоке реальное ИЖС от мнимого невозможно.
В-четвертых, с точки зрения анализа привлекательности рынка и потенциального в него инвестирования важны не относительные показатели роста производства и потребностей, а потенциальная емкость рынка в абсолютных показателях. Да, туристические перспективы Республики Алтай фантастические, но их масштабы будут определяться никак не теми показателями и трендами, которые развивались в регионе в предыдущие годы, а объемами и форматы инвестиций государства или крупных частных инвесторов в масштабную инфраструктуру региона. Причем формат особенно важен, потому что некоторые варианты вложений в транспортную, инженерную и социальную инфраструктуру «сибирской Швейцарии» могут предполагать увеличение спроса и на жилье.
Но большая часть подходов, которые проговариваются и федеральным правительством, и Сбербанком, и другими крупными инвесторами скорее свидетельствуют о развитии преимущественно гостиничного формата проживания, а это совсем не жилье.
Потенциальное развитие туристической инфраструктуры Дагестана — особенно побережья Каспийского моря — будет сильно растянуто во времени из-за неразвитости должного уровня сервисов и базовой инфраструктуры. И поэтому связанный с этими инвестициями бум покупок квартир и домов приезжими маловероятен, осложнен культурно-политическими особенностями Дагестана, и, более того, во многом будет компенсирован эмиграцией населения в другие регионы России из-за отставания экономики республики.
Перспективы же масштабирования объемов жилищного строительства на всей территории Калмыкии до объемов, соответствующих хотя бы объемам небольшого подмосковного коттеджного поселка, вообще равны нулю. Калмыкия — прекрасный регион, но удаленный от любых крупных городов и с постоянно уменьшающимся населением, которое едва превышает четверть миллиона человек.
С учетом тех данных, которые есть, определенные исследования проводить можно. И даже делать адекватные выводы и прогнозы по росту рынка строительства жилья. Но точно не в таком формате, да еще и с попытками построить рейтинги на основании тех сведений, которые изложены в публикации. Надеюсь, что эти, мягко говоря, недостатки вызваны особенностями публикации в СМИ, а не содержательной частью отчета консалтинговой компании, на который эта публикация ссылается.