Эксперт Дмитрий Холявченко рассуждает о том, что Банк России ограничит выдачу ипотеки на срок более 30 лет:
Очевидно, что основные риски ипотеки для массового потребителя зависят не от ставки, а от срока и размера первоначального взноса. Ипотека — кредит долгий и надежно обеспеченный. Ипотечное кредитование в развитых странах — это основа финансовой системы. Ипотечные рефинансирующие организации, наряду с банками, страховыми компаниями и пенсионными фондами – это основной источник «долгих» денег для экономики. И этот статус целиком зависит от качества ипотечного портфеля.
В идеале ипотечное кредитование должно отличаться от любого другого кредитования физических лиц персональным подходом к оценке кредитоспособности заемщика. То есть банки должны принимать решение о выдаче кредита не только на основании текущих доходов заемщика, а с учетом того, сколько человек с таким образованием, опытом, должностью в этой сфере деятельности сможет зарабатывать в перспективе, по крайней мере, большей части срока пользования ипотечным кредитом.
Другая сторона идеальной ситуации — это размер первоначального взноса. То есть, чем больше человек вносит собственных средств и чем на меньший срок он берет кредит — тем меньше рисков. А ставка по ипотеке зависит от рисков — меньше рисков — меньше ставка. Именно такая модель существовала в России до кризиса 2008-2009 года.
После этого система была сломана. Банки стали зависеть не от репутации, а от страхования вкладов, ставки по ипотеке — не от рисков, а от ключевой ставки, а персональный андеррайтинг заемщика был заменен скорринговой программой. До определенного момента подобный подход, с учетом денежно-кредитной политики Банка России, оправдан. Но, с точки зрения качества портфеля, подход банков к качеству ипотечных кредитов, исходя из сроков и размера первоначального взноса, не форматируется рыночными процессами. Скорее, это сиюминутный вопрос о распределении имеющихся средств между обратившимися потенциальными заемщиками с поправкой на макропруденциальные меры регулятора. То есть дадут всем, кому прямо не запрещено, и без персонального учета рисков как по заемщику, так и по предмету залога.
В условиях растущей экономики возможные риски будут демпфированы самой тканью экономической реальности, но в случае кризиса риски могу возрасти на порядок. В данной ситуации дополнительным «бонусом» к проблеме неизбежно становится низкий уровень экономической культуры и финансовой грамотности населения. С точки зрения здравого смысла, брать ипотечный кредит даже на 20 лет оправдано только при ставке не выше 10% годовых, на 25 лет — максимум 8%, а уж на 30 лет только при ставке в 6%. И это только в том случае, если есть нормальный первоначальный взнос. Первоначальный взнос должен защищать и банк, и заемщика от того, чтобы в случае кризиса на рынке недвижимости или в экономике страны остаток ссудной задолженности по его кредиту не превысил стоимость его квартиры после сдачу в эксплуатацию. Искажения, вызванные льготной ипотекой, делают адекватным первоначальный взнос на новостройки у застройщика в размере 40-50% от стоимости имущественного права требования. Так как по факту такого первоначального взноса нет, то приходится иметь дело с реальностью.
Что же происходит в реальности? Очевидно, что покупка новостройки в ипотеку невыгодна уже с 2022 (а некоторых сегментах с 2021 года) из-за разницы цен между экзотическим и диким первичным рынком и цивилизованным и базовым вторичным. Но манипуляции, связанные с льготной ипотекой, привели к тому, что процессом были охвачены неграмотные и безответственные люди, которые продолжали брать льготную ипотеку на новостройки, вопреки здравому смыслу и любви к расчетам. Причем именно для этого сегмента рынка стало очевидно, что потенциальные заемщики с очень низким уровнем финансовой грамотности и экономической культуры принимают решение о получении ипотечного кредита, опираясь не на измеримые показатели и фактическую переплату, а на размер ежемесячного платежа.Подобное отношение к такому сложному финансовому продукту, как потребительский кредит, влечет за собой большие риски.
Решить же все проблемы сразу и приобрести квартиру своей мечты с точки зрения текущего момента можно только путем уменьшения ежемесячного платежа, которое можно сделать только с помощью увеличения срока. Увеличение же срока ипотечного кредита более чем на 30 лет не только очень сильно увеличивает переплату по кредиту, но и в разы увеличивает риски из-за принципиальной непредсказуемости текущих экономических трендов. Очевидно, что финансово грамотный человек ни при каких обстоятельствах не только бы не взял ипотечный кредит на срок более 20 лет, но и вообще не рассматривал бы рынок новостроек как пространство для инвестиций.Но, так как мы здесь имеем дело с потенциальными заемщиками с очень низким уровнем экономической культуры и с банками, прибыль которых никак не связана с репутаций, то административное ограничение срока ипотечного кредита может быть оправдано. Хотя бы с точки зрения качества ипотечного кредитного портфеля.