Эксперт Дмитрий Холявченко рассуждает о том, что власти некоторых регионов планируют начать выдавать жилье семьям с детьми:
Для снятия манипулятивного эффекта необходимо разделить эту проблему на три отдельных задачи, каждая из которых, с точки зрения здравого смысла, никак не связана с остальными. Первая задача — это поддержка строительной отрасли в ситуации катастрофических последствий для рынка, искаженного льготной ипотекой. Вторая задача — это необходимость формирования маневренного фонда, в которой конь не валялся практически во всех регионах. Третья задача — это улучшение демографической ситуации в России. Начнем с конца.
Жилищный вопрос действительно является одной из основных причин, по которой люди откладывают или даже отказываются от рождения детей. Но совершенно очевидно, что эта проблема не решается в должной мере с помощью социального жилья. Все-таки население России — и молодые поколения в большей степени — медленно, но начинают воспринимать квартиру не только как жилье, но и как капитал, который будет решать жилищные задачи семьи не только здесь и сейчас, но и для детей в будущем, и как ликвидный капитал, и как наследство. В этом плане социальное жилье — полумера, которая даст семье, планирующей ребенка, больше уверенности, нежели жизнь в съемной квартире, но все же эта уверенность будет на порядок меньше, чем в случае покупки квартиры в собственность.
Опыт показал, что материнский капитал — такой, каким он был до 2020 года, когда сумма давалась за второго или последующего ребенка, — был действительно очень эффективной демографической мерой, позволяющей выбирать недвижимость в первую очередь на более безопасном и конкурентном вторичном рынке. После 2020 года, когда тяжесть основной выплаты маткапитала была перенесена на первого ребенка, материнский капитал перестал работать как демографическая мера, а превратился в примитивную социалку, никак не мотивирующую людей принимать решение о рождении детей. Эффективность материнского капитала с годами также снизилась из-за того, что он индексировался непропорционально росту цен на жилье. Но материнский капитал хотя бы не вредил капиталу семей с детьми.
Гораздо хуже в этом плане был комплекс программ субсидируемой государством ипотеки, включая семейную. При том, что подобные меры никак не влияют на демографические процессы, они и не приносят в большинстве случаев пользы заемщикам. Основным эффектом льготных программа стал пузырь, надувшийся на рынке новостроек, что влечет за собой целый комплекс рисков, начиная от завышенных цен и заканчивая обманутыми дольщиками.
Важно понимать, что портрет покупателя новостройки по льготной ипотеки — это как раз семьи с детьми, которые покупали рискованное строящееся жилье по явно завышенными ценам, безумие которых никакая льготная ставка не покрывает. Ситуация усугубляется еще и тем, что можно с уверенностью сказать, что практически все, кто покупал новостройки в последние 2,5 года по льготной ипотеке, на данный момент должны банку по кредиту больше, чем сейчас можно продать их квартиру. Понятно, что эта мера не только не способствовала росту рождаемости, но и законсервировала возможности дальнейшего улучшения жилищных условий молодыми семьями на долгие годы.
То есть демографическую ситуацию можно действительно улучшить с помощью мер, позволяющих решить семьям с детьми жилищные вопросы, но для этого надо трансформировать материнский капитал на вторых, третьих и последующих детей, проиндексировать его на уровень реального роста цен квадратного метра жилья. При этом остро необходимо отменить все льготные программы ипотечного кредитования, которые предусматривают покупку новостроек, и желательно запретить использование материнского капитала как для покупки строящегося жилья, так и для погашения ипотечного кредита, выданного на покупку новостройки. Только тогда можно будет обезопасить семьи с детьми от негативных последствий кризиса строительной отрасли и вернуть рынок недвижимости в нормальное состояние.Кстати, это еще и обойдется значительно дешевле ипотеки с господдержкой, но будет реально работать.
Что касается вопроса формирования маневренного фонда, то, с одной стороны, регионы и муниципалитеты действительно не имеют достаточного количества ресурсов для покупки будущего социального жилья без ущерба для бюджетного баланса. С другой стороны, то имущество, которое есть в муниципальной собственности, включая жилые помещения, используется крайне неэффективно — одни доли и комнаты в коммунальных квартирах чего стоят. Они не приватизируются, не используются для проживания привлекаемых сезонных работников — например водителей снегоуборочной техники в зимний период, не сдаются ни в социальный, ни в коммерческий наем.
Поэтому при формировании маневренного фонда в регионах необходимо для начала понять его задачи, необходимые масштабы и формат использования того имущество, которое уже есть в собственности региональных властей и органов местного самоуправления. Ну, и совершенно очевидно, что если уж найдется бюджет для формирования в регионах маневренного фонда, то покупать необходимо квартиры на вторичном рынке, потому что это гораздо дешевле и безопаснее. В любом случае это вопрос, который необходимо решать без спешки и лучше в более благоприятных условиях.
Ну, а что касается поддержки строительной отрасли, то любые меры в этом направлении возможны только после того, как будет демонтирована льготная ипотека, а цены на будущие квартиры будут конкурировать с ценами на базовом вторичном рынке. Тем более очевидно, что значительная часть нынешних строительных компаний — это скрытые банкроты, и любая поддержка строительной отрасли в адекватном виде возможна только после того, как конкуренция вычистит с этого рынка всех девелоперов, которые вели неадекватную реальному спросу производственную деятельность.
В этом ключе попытка в нынешней ситуации подверстать предложение покупать у девелоперов квартиры необходимостью формирования маневренного фонда следует рассматривать как циничную попытку лоббировать интересы строительной отрасли, которая находится в состоянии паники и пытается решить свои проблемы за счет всего общества. А уж использование в мотивировочной части этого предложения задач повышения рождаемости — это уже откровенная манипуляция, искажающая факты и продвигающая антинаучные и противоречащие здравому смыслу идейные конструкции.