Недоступное жилье. Что подтолкнет цены на него в России

Цены на недвижимость в России могут вырасти за 2020-2021 годы на четверть, прогнозируют в Совете Федерации. Как пишет газета «Известия», сенаторы полагают, что повышение цен будет вызвано высокой ставкой по кредитам для застройщиков и довольно жесткими требованиями к их собственному капиталу. Девелоперы, опрошенные журналистами издания, также предсказали рост цен в среднем на 20%, а в некоторых регионах – и на 25%.

По словам Сергея Лисовского, первого заместителя председателя комитета Совета Федерации по аграрно-продовольственной политике и природопользованию, рост стоимости жилья станет заметным летом 2021 года. «Во-первых, к этому времени завершатся все стройки, начатые до введения эскроу-счетов. Во-вторых, произойдет монополизация рынка. Мы уже видим, что в Москве стоимость жилья увеличилась примерно на 13%, в «Новой Москве» – от 9 до 12%», – пояснил сенатор.

По его оценке, новшества последнего времени, в числе которых – невозможность использовать средства дольщиков напрямую, обязательства для строителей иметь на своих счетах от 30 до 40% стоимости проекта, задержки на три-четыре недели из-за прохождения всех платежей через банк – приводят к издержкам застройщиков в среднем в размере 23%. Это заставит их повышать цены. В комитете по природопользованию также полагают, что уход с рынка мелких и средних строителей приведет к монополизации его крупными строителями и увеличению стоимости жилья уже по этой причине.

Действительно, с июля 2019 года застройщики в России лишились возможности привлекать напрямую деньги дольщиков. Эти деньги теперь хранятся на эскроу-счетах, а строительство ведется за счет банковских кредитов. Воспользоваться деньгами дольщиков застройщики могут только после ввода здания в эксплуатацию и регистрации в Едином государственном реестре недвижимости права собственности на первую квартиру.

Пока, напоминает телеканал НТВ, ряд проектов достраивается по прежней схеме. В эту категорию попало на жилье со строительной готовностью на уровне от 30% и с объемом привлеченных средств дольщиков не менее 10%.

Однако для роста цен на жилье есть и другие причины, помимо перехода на проектное финансирование. Как напоминает интернет-издание «Ридус», причиной для такого роста можно назвать еще и увеличение НДС до 20%. Кроме того, по сведениям издания, ожидается уменьшение числа разрешений на застройку земли. Все эти факторы вместе могут вызвать сокращение объемов строительства, что также приведет к повышению цен на жилье.

Как отмечала газета «Коммерсантъ» в декабре 2019 года, в 2019 году отмечался и рост цен на вторичном рынке жилья, причем даже при отсутствии спроса. К этому привели низкие объемы ввода жилья, рост стоимости новостроек и завышенные ожидания собственников квартир. За год квартиры подорожали в 102 из 120 крупных городов России; активнее всего этот процесс шел в Воронеже и Дальнем Востоке.

Некоторым образом спрос на жилье, как передает информационное агентство РИА Новости, поддерживает то, что в декабре 2019 года средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам в рублях стала минимальной за всю историю – она составила 9%. В связи с этим и на фоне продолжающегося снижения ставки Банком России ожидается рост спроса на ипотеку.

В то же время в Сбербанке журналистов «Известий» заверили, что с новой системой компании в ряде случаев смогут даже сократить свои затраты. Например, часть затрат компенсируется отсутствием необходимости отчислять 1,2% от каждого договора долевого участия в компенсационный фонд.

В правительстве на ситуацию с ценами на недвижимость смотрят достаточно оптимистично. Как пояснил газете вице-премьер Марат Хуснуллин, хотя до начала реформы много говорилось о неминуемом рывке цен и монополизации рынка, этого не случилось благодаря современным технологиями и работе Единой информационной системы жилищного строительства. По его мнению, никаких массовых проблем у застройщиков нет.

Сенатор Лисовский выразил несогласие с этим тезисом, упомянув о Курганской области, где сейчас нет крупных застройщиков, а мелким не дают кредит по эскроу-счетам в банках, поскольку они не в состоянии выполнять все требования.

По словам заместителя министра строительства Никиты Стасишина, на проектное финансирование удалось перейти без резкого скачка цен. В то же время по сведениям Фонда защиты прав граждан-участников долевого строительства, медианная стоимость квадратного метра жилья по итогам 2019 года составила 70 тысяч рублей, что на 10% выше стоимости в начале второго квартала 2019 года, то есть до перехода на эскроу-счета.

Многие эксперты считают, что спрогнозированный в Совфеде рост стоимости недвижимости примерно на 20% за два года вполне реален. Другие придерживаются той точки зрения, что подъем цен приведет к остановке продаж, так как потолок платежеспособности населения уже достигнут. Однако в Минстрое в любом случае исключают возможность административного регулирования цен на недвижимость. В ведомстве подчеркнули, что такая мера не относится к рыночным механизмам, передает информационное агентство РБК.

Эксперт Наталья Рудометова считает, что ситуация по повышению цен в ближайшее время вряд ли предвидится:

Дело в том, что в некоторых регионах цены даже будут, наверное, чуть ниже, чем в данный момент устанавливаются в Москве и Московской области. Да, в Москве рост цен на недвижимости вероятен. Это связано с достаточно высоким спросом. Что касается цен в регионах, если в качестве примера взять Екатеринбург, то этот город сейчас активно застраивается, на региональном рынке очень много новых застройщиков. В виду того, что покупательская способность за последнее время снизилась, рынок пока замер. Банки стали активнее предлагать сейчас свои кредитные, ипотечные продукты по сравнению с прошлым аналогичным периодом. Однако экономических предпосылок для роста стоимости жилья пока нет.

Эксперт Дмитрий Холявченко считает, что в России не существует единого рынка жилой недвижимости:

Рынок каждой агломерации развивается по собственной логике, вклад в формирование которой макроэкономических и общероссийских правовых факторов различен. Главным лимитирующим фактором активности рынка жилья в Новосибирске является доступность получения ипотечного кредита. Инвестиционный рынок жилья остался в прошлом, и для горожан недвижимость это не капитал, а жилье. Это влечет за собой отсутствие глобального интереса участников рынка к номинальной стоимости квартир – обычно важна только разница между продаваемой и покупаемой квартирой.

Потребление перестало быть главным драйвером роста российской экономики, и значительная часть населения, продолжая решать свои жилищные проблемы, переходят в режим жесткой экономии (выживания). А рост численности платежеспособного населения, в том числе и за счет миграции, не настолько велик, чтобы серьезно подстегивать обеспеченный ресурсами спрос. Учитывая все сказанное выше, увеличение реальных издержек строительных компаний в связи с внедрением системы расчетов, связанной с эскроу-счетами, не может привести к сопоставимому росту цен на новостройки.