© Tryapitsyn Sergiy / Фотобанк Лори
Цены на первичное жилье можно заметно снизить, если упростить процедуру подключения домов к инженерным и коммунальным сетям. Такого мнения придерживаются в объединении «Деловая Россия», пишет газета «Известия». Соответствующие предложения, по ее данным, «Деловая Россия» уже направила вице-премьеру Марату Хуснуллину. Реализация идеи позволит уменьшить стоимость жилья в новостройках, но не так серьезно, как считают авторы инициативы, полагают в отрасли.
По оценке «Деловой России», себестоимость квартир в новостройках может сократиться на 15%. Для этого бизнес просит прописать в законах право девелопера выносить с участка старые сети собственными силами и дать возможность оплачивать подключение к коммуникациям с учетом этапов стройки, а не единовременно. Опрошенные же газетой представители рынка говорят о возможном удешевлении на 3-5%. Между тем только за 2020 год жилье в новостройках подорожало на 19%.
Отчасти подорожание стало результатом действия программы льготной ипотеки, предлагающей кредиты на первичку под 6,5% годовых. На ситуацию повлиял и рост цен на стройматериалы, а также нехватка рабочей силы в отрасли в период пандемии: в строительстве давно работают в основном мигранты, а въехать в Россию после закрытия границ они не могли. Наконец, пресса отмечала, что на цены повлиял переход на проектное финансирование. С учетом этих обстоятельств бизнес и предложил меры по сокращению сроков и себестоимость строительства.
«Деловая Россия», ссылаясь за запросы застройщиков, призывает доработать ко второму чтению законопроект об изменениях в Градостроительный кодекс, принятый в первом чтении в марте 2021 года. Коррективы хотят внести в раздел, касающийся проектирования. В частности, прописать в документе право девелоперов выносить инженерные сети с участков под строительство самим – на основе данных от ресурсоснабжающих организаций и под их контролем; и разрешить оплачивать присоединение домов к сетям с учетом этапов стройки, а не в процессе возведения первой очереди.
Демонтаж инженерных сетей на участках, отведенных под застройку, требуется нередко, но сроки и порядок работ определяет организация, обслуживающая сети, а не застройщик, пояснил управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский. При этом сроки строительства не всегда учитывают, а оплата подключения к сетям авансом вначале работ при проектном финансировании усложняет положение девелопера. Банки нередко отказывают в выдаче необходимого кредита, поскольку не видят достаточного обеспечения финансирования на начальном этапе. Это затрудняет получение займов или ведет к повышению процентных ставок, отметили в «Деловой России».
Если подобные решения будут приняты, сроки строительства новых домов сократятся, а стоимость уменьшится на 10-15%, подтвердил Колочинский.
Проект закона, который хочет корректировать «Деловая Россия», разрабатывал Минстрой. Предложенные поправки в самом деле помогут застройщикам сократить срок получения градостроительного плана земельного участка с 20 до 14 рабочих дней, отметили там.
В аппарате Хуснуллина подтвердили факт получения предложения, но воздержались от оценок до его проработки.
Снижение себестоимости строительства на 15% позволит застройщику снизить цены в тех же пределах на квартиры, полагает руководитель центра новостроек федеральной компании «Этажи» Сергей Зайцев. В то де время по мнению генерального директора VSN Realty Яны Глазуновой, предложенные бизнесом коррективы могут уменьшить расходы девелоперов лишь на 8-10%, а стоимость жилья – на 3-5%.
Прямого влияния на цены на жилье предложенные меры не окажут, так как эти цены зависят в том числе от конъюнктуры рынка. Но сроки строительства точно можно будет сократить, считает вице-президент по развитию ГК «Страна Девелопмент» Андрей Басов.
Опрошенные журналистами «Давыдов. Индекс» эксперты оценили инициативу позитивно. «В любом случае предложение подключать дома к инженерным и коммунальным сетям поэтапно считаю правильным, так как это будет намного дешевле», – сказала, например, Александра Афонина, директор исполнительной дирекции общественной палаты Республики Коми, руководитель АНО «Коми ЖКХ» (Сыктывкар).
«И еще один момент: можно предусмотреть государственную программу развития коммунальной инфраструктуры в городах и районах. Смысл этой программы в том, чтобы государство само субсидировало муниципалитетам подготовку земельных участков к строительству, как это и должно быть, по идее, по законодательству», – добавила эксперт.
Эксперт Александра Афонина (директор исполнительной дирекции общественной палаты Республики Коми, руководитель АНО «Коми ЖКХ», Сыктывкар) комментирует:
Предложение очень интересное, но есть один момент, на который стоит обратить внимание. Если застройка микрорайона происходит планово, с учетом развития генерального плана муниципалитета, то стоимость технического присоединения и модернизацию электросетевого и теплосетевого хозяйств можно удешевить, включая их в программы модернизации тепловых сетей. Иными словами, все расходы могут быть заложены в тариф.
Такие варианты мы рассматривали в Сыктывкаре. Если, например, тепловая компания понимает, что на определенной площадке через три года появится большой многоквартирный дом, то у нее есть возможность в рамках инвестпрограммы предусмотреть модернизацию сетей и включить соответствующие объемы денежных средств в тариф. Соответственно, застройщики не будут вкладывать эту часть в стоимость одного квадратного метра. Такие варианты возможны, просто их нужно очень тщательно прорабатывать.
В любом случае, предложение подключать дома к инженерным и коммунальным сетям поэтапно считаю правильным, так как это будет намного дешевле. И еще один момент. Можно предусмотреть государственную программу развития коммунальной инфраструктуры в городах и районах. Смысл этой программы в том, чтобы государство само субсидировало муниципалитетам подготовку земельных участков к строительству, как это и должно быть по идее по законодательству.