Эксперт Дмитрий Холявченко рассуждает о том, что за месяц новостройки в РФ рекордно подорожали:
Анализируя цены на новостройки, всегда необходимо помнить о нескольких важнейших базовых условиях.
Во-первых, базовый рынок жилья — это рынок вторичный, а увеличение доли новостроек в общем количестве сделок в последние три года — это пузырь, созданный нерыночными льготной и семейной ипотекой. Если бы не дотации государством ставок по ипотеке на новостройки, можно с уверенностью сказать, что минимум половина проданных за это время квартир на первичном рынке жилья не нашла бы своего покупателя.В-вторых, для того, чтобы понять реальные цены на жилье, необходимо анализировать реальные цены сделок, а не цены предложения. Что касается вторичного рынка, то репрезентативные данные об этом есть только у крупных агентств недвижимости. Данные, которые есть у крупных банков, искажены тем, что не учитывают сделки, проводимые без привлечения ипотечных кредитов. Ужесточение требований к размеру первоначального взноса влечет за собой завышение оценочной стоимости объекта, чему в крайней степени способствует избыток стоящих в рекламе объектов по завышенным ценам.
Они не участвуют в рыночном обороте — сделки проходят обычно по нижней границе цены предложения, но сильно влияют на «среднюю температуру по больнице». Говоря проще, реальные цены квартир на вторичном рынке заметно ниже средней цены предложения, изменения которой и попадают в заголовки новостей.
Весь последний год у нас на большинстве локальных рынков вообще не было роста реальных цен на вторичном рынке, хотя средняя цена предложения могла вырасти. Отчасти из-за выхода на рынок новых продавцов, желающих прощупать цену с запасом, чтобы не продешевить. Но в большей степени из-за того, что после максимально активных периодов продаж на рынке жилья из спектра предложения вымывались самые дешевые объекты и средняя цена предложения росла как раз тогда, когда средняя цена реальной сделки падала.
Этот парадокс является важнейшим рыночным фактором, определяющим настроение и модель принятия решения продавцом и покупателем. Казалось бы, рынок новостроек более честен и прозрачен — застройщики обычно не торгуются, завышений оценочной стоимости там нет. Но это кажущаяся простота. С точки зрения баланса платежеспособного спроса и предложения первичный рынок полностью лимитирован исключительно искусственным искажением ипотеки в пользу имущественных прав требования.
Застройщики уже давно конкурируют не между собой, а с квартирами на вторичном рынке, включая квартиры в домах, ими же недавно и сданных. Нарастающая разница в ценах между готовым и строящимся жильем, которая превысила уже все мыслимые пределы, осложняется еще и тем, что реальные цены на вторичном рынке не до конца известны, а реальное снижение цен на готовое жилье скрыто. Что касается прогноза цен на первичном рынке на ближайшие несколько месяцев, то все зависит от запаса прочности конкретных компаний.
Количество сделок будет падать, доля непроданных квартир расти, доля покрытия средств на эскроу-счетах долга застройщиков по проектному финансированию топтаться на одном — не очень оптимистичном — месте. Но ожидать со стороны строительного бизнеса снижения цен ради увеличения объема продаж в невероятно искаженном льготной ипотекой рынке не стоит. Большая часть девелоперов будет лоббировать дополнительные льготы и господдержку на федеральном и региональном уровне, надеяться на лучшее до последнего и принимать решение по модели «пан или пропал». То есть цены снижаться не будут вплоть до ухода компании в банкротство. И последнее будет не самым редким явлением на строительном рынке уже к началу 2024 года.