Эксперт Дмитрий Холявченко рассуждает о том, что разрыв цен между первичкой и вторичкой достиг 80%:
Существенная разница между ценами на первичном и вторичном рынке вызвана несколькими факторами. Основной — это эффект, вызванный безумной льготной ипотекой, которая за последние годы способствовали лишь формированию пузыря на рынке новостроек, огромному росту бюджетных расходов, будущему кризису строительной отрасли и заметному снижению качества кредитного портфеля, но вовсе не улучшению жилищных условий населения.
Первичный рынок жилья был вырван из пространства конкуренции с базовым вторичным, для которого ипотека из-за высокой ключевой ставки перестала существовать и цены в результате этого искажения финансирования спроса взлетели. Ситуации способствовал и низкий уровень экономической культуры и финансовой грамотности населения, которое, подавшись на низкие ставки, продолжило покупать строящееся жилье по завышенным ценам.
Однако, несмотря на очевидную разницу между ценами на первичном и вторичном рынке жилой недвижимости, ее размер на большинстве локальных рынков вряд ли превышает 30%. Причем чем более емкий, активный и цивилизованный рынок с более культурным населением, тем эта разница меньше. А самая большая разница между ценами на готовые квартиры и имущественные права по ДДУ отмечается в депрессивных регионах, где раньше ничего — и совершенно обоснованно — не строилось и с нерациональным потребительским поведением населения. Именно здесь кризис строительной отрасли будет наиболее жестоким, особенно когда государство перестанет в таких масштабах финансировать военно-промышленный комплекс и расходы, связанные с СВО.
Однако статика показывает разницу в ценах в 80%, и она не может быть объяснена только пузырем до сих пор не отмененной льготной ипотеки. Скорее, это «средняя температура по больнице», связанная с тем, что средний уровень качества нового жилья несколько выше, чем средний уровень качества нового. И чем меньше на локальном рынке новостроек сейчас и чем меньше их было в последние десятилетия, тем выше разница между ценами на первичном и вторичном рынке, которая в данном случае в большей степени связана с фундаментальной разницей в классах жилья нового и старого, в первую очередь, некачественного советского фонда.