Эксперт Дмитрий Холявченко рассуждает о том, что формат малогабаритных квартир стал активно развиваться в регионах:
Если где-то резко увеличилось количество объектов предложения, значит, уменьшился спрос, что-то не продается. Что же касается малогабаритных квартир-студий (в большинстве городов-миллионников это особый сегмент жилья площадью от 16 до 22 квадратных метров), то затоваренность тут явно чувствуется.
Избыток подобных предложений и уменьшение спроса на них наблюдалось уже несколько лет. В столичных регионах застройщики потихонечку стали от этого отказываться. В более или менее активных городах-миллионниках – таких, как Новосибирск, Екатеринбург – застройщики тоже постепенно из этого выходили. Но инерция была настолько велика, что к прошлому году они вышли довольно большим объемом в строящихся в данный момент домах с предложением такого рода жилья.
Кстати, в ряде случаев статистика может сбиваться административными мерами. Например, крупнейшим застройщиком по объемам сдачи в Новосибирской области в прошлом году стала компания «Дискус-Плюс», которая строила в основном небольшие студии. Большую часть домов эта компания в 2023 году сдала по распоряжению прокуратуры. Там были проблемы со сдачей жилья в срок, и прокуратура приняла такие меры. В результате «Дискус-Плюс», который не был лидером продаж, вдруг вырвался на первое место. Так что, возможно, в некоторых случаях статистика о количество предложений должна корректироваться.
Также нужно иметь в виду, что количество предложений сейчас мало коррелирует с объемами спроса. Многие застройщики потеряли связь с реальностью в этом плане – вновь начинаемые проекты должны были уходить более в сегменты с большими площадями. Но этого не случилось, а рынок был искажен льготной ипотекой. В результате доступность жилья и стоимость квадратного метра никак не менялись в сторону возможности улучшения жилищных условий населения. Цены только росли.
В условиях, когда фактические доходы населения, не связанного с СВО или гособоронзаказом, скорее упали, чем выросли (это заметно по статистике Центробанка и опросам, которые они проводят), застройщики, возможно, видели выход в возвращении в маленькие площади. Однако это не сработало, так как в подобной ситуации люди скорее откладывают спрос, осознавая, что цены на первичном рынке невероятно завышены, либо уходят на вторичный рынок.
Есть еще один нюанс: далеко не все маленькие квартиры на первичном рынке предлагает застройщик. Именно в сегменте малогабаритного жилья присутствовала максимальная доля так называемых инвестиционных квартир. То есть люди покупали их на рынке с растущими ценами, рассчитывая на этом заработать. Это приводит к тому, что застройщики конкурируют уже не между собой, а в первую очередь со вторичным рынком либо с ими же построенными домами, которые были сданы ранее.
Из-за этого на рынок выходит большое количество инвестиционных квартир. Более того, они еще не вышли полностью, потому что заметная часть инвесторов отложила продажу до фактического завершения программы льготной ипотеки. После этого на рынок вывалится, думаю, в каждом городе-миллионнике десятки тысяч новых объектов. И среди них заметная доля (в некоторых случаях, возможно, до половины) будет представлять собой малогабаритное жилье в эконом-классе.