Эксперт Дмитрий Холявченко рассуждает о том, что Минстрой утвердил официальную стоимость «квадратного метра» жилья на второй квартал 2024 года:
В этой ситуации сразу видно несколько проблем, складывающихся в два комплекса. Первый комплекс — это проблема статистики. Важнейшая проблема статистики реальных цен на жилье — это отсутствие достоверных репрезентативных данных. Таковые есть только у крупных агентств недвижимости, потому что, во-первых, реальная цена сделок отличается от цены предложения настолько, что никак не коррелирует с теми ценами, которые выложены в рекламе. А во-вторых, особенно в период того кризиса на рынке, что есть сейчас, очень большая доля реальных сделок проходит с завышением (для решения проблемы первоначального взноса) и даже с занижением (для оптимизации налогообложения). Поэтому, ни на основании данных крупных банков, ни на основании тех сумм, которые проходят через правоустанавливающие документы в Росреестре, ничего репрезентативного вычленить невозможно.
Другая сторона статистики упирается в то, что даже в нынешних условиях большая часть сделок проходит на вторичном рынке, который гораздо менее прозрачен с точки зрения цен, но там цены отражают реальные экономические процессы в стране. Но на первичном рынке как раз сейчас на наших глазах происходит катастрофа, связанная с фантастическим по масштабам пузырем на рынке новостроек, который может либо сдуться, либо лопнуть.
И дополнительно существуют разные схемы обхода нынешнего ужесточения льготной ипотеки, что сильно влияет на статистику цен, потому что сплошь и рядом связано с завышением продажной цены имущественных прав, в просторечии именуемых квартирой в новостройке. Понятно, что опираться на заявленные цены для планирования чего бы то ни было абсолютно невозможно.
Второй комплекс проблем — это региональные отличия. Даже за вычетом того, что локальные рынки по-разному входят в состояние кризиса, важно понимать, что данные Минстроя о цене квадратного метра будут совершенно бесполезны при определении любых социальных субсидий рамочно для всей страны, а разработка адекватных программ будет зависеть от типологии регионов с точки зрения объемов строительства, структуры доходов и миграционных потоков.
И это не говоря уже о том, что неизбежное падение цен на вторичном рынке и масштабный кризис строительного бизнеса безусловно скорректирует любые планы, если они будут разработаны исходя из текущей — как я уже написал, неверной — статистики цен на жилье.