Эксперт Дмитрий Холявченко рассуждает о том, что физлица смогут открывать эскроу-счета на строительство домов:
Удивительно, но инициатива вызывает противоречивые чувства. С одной стороны, применение такого инструмента безопасно с точки зрения расчетов и достаточно универсально. Сделки по приобретению имущественных прав требования, которые потом станут загородными домами, через эскроу-счет- это интересно и цивилизованно. А это значит, что большая часть потенциальных инвесторов склонятся к выбору будущей недвижимости в этом сегменте рынка, просто потому, что почувствуют большую безопасность для своего капитала.
С другой стороны, расчеты с застройщиком с использованием эскроу-счетов имеют обратную сторону – необходимость для девелопера или подрядчика вести работы за счет собственных средств (чего почти ни у кого нет), в рамках проектного финансирования, что выгодно только банкам, либо привлекая коммерческие кредиты, которые уж совсем недешевы.
То есть, стандартная для российского рынка строительства жилья схема «ДДУ+эскроу-счет+проектное финансирование» заметно удорожает строительство и его распространение на загородные дома будет эффективно только если рынок нащупает баланс между потенциальным увеличением спроса и ростом цены предложения. При этом необходимо учитывать еще два момента.
Первый – это то, что расчет за будущий объект недвижимости с использованием эскроу-счета защищает только номинальную сумму, заблокированную на время строительства, но не сам капитал, от инфляции. И самое главное – то, что никак не гарантирует завершение строительства, и не защищает от банкротства застройщика или подрядчика.
В случае ускоренной инфляции, которая сейчас более чем вероятна – это реальная опасность. И эта та сторона экономики и те риски инвестора, которые в разы превышают те риски, от которых защищает расчет через эскроу-счета.
Второй момент – это само изменение структуры платежеспособного спроса на рынке загородной недвижимости за последние 1,5 года. Бурный рост потенциального спроса и его реализация на практике, которые стали ярким трендом в год начала пандемии, теперь интересны скорее только историкам рынка недвижимости. Немного упрощая ситуацию, следует сказать, что за пределами столичных регионов настолько большая доля потенциальных покупателей росшего рынка загородной недвижимости перестала связывать с Россией свое будущее, что это нанесло ожидавшемуся росту рынка в геометрической прогрессии непоправимый ущерб.
Это молодые семейные люди из современных отраслей экономики с доходами и образованием выше среднего. И этот ущерб для платежеспособного спроса тоже пока выглядит заметно более масштабным, нежели возможные выгоды от внедрения цивилизованных форматов расчетов с застройщиком или подрядчиком для строительства дома.