Эксперт Дмитрий Холявченко рассуждает о том, что ИЖС занимают лишь 1,3% общего портфеля кредитов:
В первую очередь надо понимать, что экономика страны — особенно самые передовые отрасли ее третичного сектора — продолжает уверенно входить в феноменальный кризис. Причем это одновременно и кризис оборота, и кризис ликвидности.
Во вторую очередь необходимо учитывать, что инвестиционный рынок жилой недвижимости практически умер на фоне того, что несколько последних лет рынок жилья был перегрет, в том числе и субсидируемыми государством ставками. В любой же кризис на рынке жилья сохранение ипотечного кредитования зависит исключительно от рисков банка, которые в очень значительной степени лежат в области ликвидности предмета залога. И ликвидным становится только максимально типовое, имеющее аналоги жилье.
Именно такая недвижимость в наибольшей степени сохраняет свою стоимость и остается для банков приемлемым обеспечением ипотечного кредита. Нестандартный же предмет залога, да еще тот, который кредитовался на этапе строительства, несет в себе много рисков. Начиная от соблюдения строительных норм и правил и себестоимости стройматериалов и заканчивая — что самое важное — способностью вновь построенного объекта гарантированно (даже в случае массового снижения цен на недвижимость) и полностью покрывать текущую ссудную задолженность.
Понятно, что риски здесь для банка запредельные, как по причине того, что подобные объекты крайне сложно оценить, так и потому, что любой неформат при массовом снижении цен, которое мы в данный момент наблюдаем на большинстве локальных рынков, будет гарантированно терять в цене больше, чем типовые объекты. И в целом это условие является верным не только для ситуации кризиса. Это врожденный, с точки зрения ипотеки, дефект всего рынка ИЖС, пока он, в результате бурной субурбанизации, не сформируется как рынок типовой индивидуальной застройки.
Но в нынешних экономических условиях и при существующих коммуникациях говорить об этом для большинства регионов России невозможно. То есть даже в случае улучшения экономической ситуации с стране ипотека на строительство индивидуальных жилых домов останется, скорее всего, экзотикой.