Эксперт Дмитрий Холявченко рассуждает о том, что Минстрой призвал регионы контролировать цену новостроек
Совершенно очевидно, что любые попытки государственного регулирования цен до добра не доводят. Политическая система, сложившаяся в стране, при которой объемы строительства становятся критериями эффективности работы губернаторов, искажает картину мира и приводит к тому, что, вместо возвращения рынка к нормальному балансу Минстрой начинает рассматривать какие-то варианты ручного управления ситуацией.
Однако механизмы этого управления совершенно непонятны и полностью противоречат тому кризису, в котором оказались девелоперы.
С 1 июля, по самым скромным подсчетам, строительный рынок жилья теряет более половины покупателей новостроек, как из-за отмены и ужесточения льготных ипотечных программ, так и из-за макропруденциальных мер Банка России. Для строительного рынка, где и так цены неадекватно завышены по сравнению с первичным, это огромный удар. Центробанк при этом считает, что невероятные объемы продаж в августе-сентябре прошлого года позволили создать застройщикам такую подушку безопасности, с помощью которой они выживут, даже если придется скорректировать цены до рыночного уровня.
Однако Банк России не учитывает, что большую часть этих денег девелоперы не положили на полочку до лучших времен, а начали на эти деньги большие объемы нового строительства, продажи по которому в настоящее время заметно тормозят. Говоря проще, застройщики начинали в этом году строить столько жилья, сколько можно было бы продать только при ажиотажном уровне спроса третьего квартала прошлого года. В то время, как уже сейчас объемы продаж упали по сравнению с тем периодом в 2 раза и упадут еще в 2 раза с июля-августа этого года. А вся подушка безопасности у большинства игроков рынка была спущена новые проекты, многие из которых уже к концу этого года превратятся в долгострои.
Поэтому любая попытка контролировать цены на новое жилье со стороны региональных властей будет либо бессмысленной, либо только еще больше усложнит ситуацию. В настоящее время строительный рынок поддерживают только отсутствие конкуренции со стороны вторичного рынка жилья из-за высокой ключевой ставки ЦБ и остатки льготных ипотечных программ. Снижение же ключевой ставки хотя бы до уровня 14% годовых неизбежно станет контрольным выстрелом в голову тем строительным компаниям, у которых очень низкие объемы продаж и очень высокие объемы строительства.
Именно поэтому для них очень важно получить сейчас максимальные объемы выручки, что — особенно в депрессивных регионах — действительно можно усложнить действиями региональных властей под давлением Минстроя.