Эксперт Дмитрий Холявченко рассуждает о том, что себестоимость строительства начала снижаться:
Мы до конца все же не можем понять, каково соотношение цен разных строительных материалов и себестоимости строительства в разных регионах. Имеет значение, многоэтажные или малоэтажное это строительство, крупные или мелкие компании его ведут, оптовые закупки для него совершаются или нет. Но в целом мысль о том, что прекращение экспорта стройматериалов могло привести к некоторому их избытку на внутреннем рынке, а это привело к снижению цен на строительство, скорее всего, верна. По крайней мере, она правдоподобна.
А вот насколько отрасль, производящая строительные материалы, при ограничении экспорта способна будет производить те же самые объемы, с учетом того, что производители потеряли в выручке (потому что на внутреннем рынке покупают существенно меньше, чем на внешнем), гораздо более серьезный вопрос. В таких обстоятельствах платежеспособность спроса на рынке строительных материалов уже напрямую зависит только от внутреннего рынка и строительных компаний, а экономика строительных компаний, на мой взгляд, попадает в катастрофическую ситуацию.
Происходит это не потому, что повысилась себестоимость строительства, тем более что не такую уж большую долю в расходах составляют непосредственно стройматериалы. Например, подведение коммуникаций, стоимость земельного участка либо его аренды, а также заработная плата работников составляют существенную часть расходов. Но главная проблема строительных компаний в том, что они, скорее всего, не смогут поддерживать текущие объемы продаж. Что и показывает статистика по крайней мере последних четырех месяцев прошлого года.
Во-первых, у них падают объемы продаж в принципе. Во-вторых, у них сильно падают объемы продаж во вновь начинаемых проектах. Это проявляется, во-первых, в падении ежемесячной выручки, а во-вторых – в том, что покрытие средствами, находящихся на эскроу счетах, задолженности перед банком по проектному финансированию упало в среднем по России (за исключением Центрального федерального округа, по-моему). В округах за вычетом Центрального ситуация еще хуже: в Сибири, например, эта доля на 1 декабря составляла, если не ошибаюсь, 70%.
Понятно, что отчасти это связано с тем, что компании начали большое количество новых проектов, в которых еще не открыты продажи, и поэтому задолженность не покрывается средствами с эскроу счетов полностью. Но в большей степени это происходит из-за того, что просто встали продажи. А продажа встали в первую очередь потому, что цены слишком высоки. И уже никакие субсидируемые ипотечные программы – льготная, семейная и так далее – не способны поддерживать спрос на новостройки на прежнем уровне, отчасти из-за того, что у людей падают доходы, а отчасти из-за того, что они уже не могут конкурировать со вторичкой. На вторичном рынке цены падают очень быстро, и потенциальные покупатели переключают внимание туда. Ведь там даже с учетом более дорогой ипотеки приобретение более выгодно и решает сразу жилищный вопрос.
А инвестиционный рынок, как известно, у нас умер – за вычетом разве что столичных регионов. В общем, получается, что самой большой проблемой строительных компаний стало отсутствие продаж. И тут уже нет разницы, становится ли себестоимость стройматериалов выше или нет – это не основной фактор сохранения строительного рынка. И, возможно, что в случае уменьшения числа вновь начинаемых проектов (что, вообще говоря, логично) мы можем столкнуться с еще большим избытком предложения на рынке стройматериалов и дальнейшим падением цен на них. Но тогда это будет падение, связанное не с рыночной конкуренцией, а с переходом катастрофической ситуацией на строительном рынке на рынок производства строительных материалов.
Это, наверное, наиболее вероятный сценарий. Думаю, реализовываться он будет где-нибудь в марте-апреле этого года. А до этого момента застройщики будут делать хорошую мину при плохой игре, и государство попытается, возможно, еще какие-то меры поддержки этой социально значимой отрасли реализовать. Насколько эти меры способны будут затянуть агонию строительных компаний, пока предсказать невозможно. Но все это имеет значение только при экстраполяции в будущее текущих трендов, потому что любое новое событие, в том числе связанное с геополитикой, внутренней политикой, военными действиями, может привести к еще каким-нибудь изменениям. И все прогнозы могут перестать быть рабочими.