Эксперт Дмитрий Холявченко рассуждает о том, что дефицит жилья в России к 2027 году может достигнуть 30 млн кв. м:
Подобная постановка вопроса говорит лишь об одном: о манипуляции информационным пространством со стороны строительного лобби, пытающегося всеми силами добиться увеличения государственной поддержки в критической для строительной отрасли ситуации. В условиях полного или частичного демонтажа большей части льготных программ ипотечного кредитования, введения в начале этого года ипотечного стандарта и грядущих с 1 июля макропруденциальных лимитов для ипотеки на новостройки заметная часть застройщиков находится в панике и всеми силами старается выкружить для себя дополнительные ресурсы.
В настоящий момент в России строится 113,5 млн квадратных метров жилья в многоквартирных домах, без учета жилищно-строительных кооперативов и апартаментов, что близко к историческому максимуму. Уровень распроданности текущих новостроек упал до уровня ниже трети от общего объема. На самом деле этот показатель еще хуже, потому что определенная доля проданных имущественных прав передана по договорам долевого участия в собственность аффилированных лиц для снижения ставок по проектному финансированию. Плюс еще десятки миллионов квадратных метров непроданного жилья находятся в собственности застройщиков в уже построенных домах. При этом реальные масштабы этих проблем для страны не до конца понятны из-за огромных региональных отличий.
Существующие объемы продаж в среднем ниже уровня выживаемости заметной части строительной отрасли, но даже они держатся на этом уровне только потому, что высокая ключевая ставка Банка России временно избавила строительный бизнес от конкуренции со вторичным рынком, включая новые квартиры в ими же и простроенных домах и находящихся в собственности частных инвесторов. В случае снижения ключевой ставки и возобновления рыночной ипотеки застройщики мгновенно теряют подавляющую часть и так сильно уменьшившихся продаж, потому что цены на квартиры на вторичном рынке на 20-30% ниже, чем надутые пузырем льготной ипотеки на первичном. Поэтому для девелоперов единственный шанс на то, чтобы хоть как-то смягчить ситуацию, — это успеть продать хоть что-то до того момента, как ЦБ начнет снижать ключевую ставку.
Единственным реальным шансом для строительного бизнеса пережить сдувание пузыря на рынке новостроек было бы резкое снижение старта новых проектов еще осенью 2023 года, но отрасль поступила ровно наоборот и только усугубила для себя проблемы. И даже текущее снижение строительного задела, о котором говорится в статье, это лишь сезонные колебания, которые в 2025 году даже ниже среднегодового уровня для I-II кварталов любого года.
Очевидно, что, с учетом всего вышесказанного, ни о каком дефиците жилья в ближайшие 2-3 года речи нет, даже при условии того, что покупательная способность россиян, как и их способность обслуживать ипотеку, не упадет, что маловероятно. Если же предположить, что существующие тренды не поменяются, а резкое падение объемов жилищного строительства все-таки возникнет, то произойдет это не ранее 2028 года, что совершенно неважно по двум причинам. Во-первых, это за пределами любых сроков разумного планирования для современной экономики России. А, во-вторых, как раз в ближайшие 5 лет Россию достанут последствия демографической ямы рубежа веков, и каждый год вступать в тот возраст, в котором в среднем начинают решать жилищные вопросы и брать ипотеку, будет все меньше и меньше людей.
Масштабы этого потенциального снижения спроса на новостройки — даже с поправкой на то, что потребности населения страны в квадратных метрах жилья на душу населения пока что не удовлетворены — составят в ближайшие 5 лет 20-30%. Хотя эти подсчеты лишь «средняя температура по больнице» и потенциал различных локальных рынков очень отличается, но сам факт предстоящего падения спроса очевиден. Особенно тяжелым будет положение депрессивных регионов с большой долей военно-промышленного комплекса и госзаказа, где в последние три года стали строить намного больше жилья, что, конечно же, является огромной ошибкой.
Если же учесть проходящую на наших глазах революцию индивидуального жилищного строительства, куда неизбежно перетечет заметная часть спроса, то представить, что к 2030 году будет возможность продать все новостройки в многоквартирных домах при объемах текущего строительства более 70 миллионов квадратных метров, крайне затруднительно.
Поэтому учитывать подобные доводы лоббистов отрасли, которая сама загнала себя в тупик, следует лишь в контексте PR-акций, лоббистской деятельности и рекламы, а никак не аналитики и прогнозов реальной строительной деятельности. И данный информационный эксцесс в очередной раз показывает серьезную политическую борьбу за государственные ресурсы, где ДОМ.РФ и отчасти Минстрой встали на сторону девелоперов, а Минфин и Центробанк всеми силами пытаются не дать кризису на рынке недвижимости вырасти дальше и стремятся демонтировать издержки оставшейся льготной ипотеки. Даже ее осколки продолжают усугублять ситуацию, а уже существующий портфель стал одной из главных проблем в стране, которая обойдется в этом году для федерального бюджета, пожалуй, дороже, чем финансирование всей сферы образования.