Дмитрий Холявченко (Новосибирск): Продажи на рынке жилья просто встанут, и это будет шоковый вариант развития событий

Эксперт Дмитрий Холявченко рассуждает о том, что аналитики назвали города — лидеры по росту цен на жилье в 2022 году:

Рост цен на жилую недвижимость — в некоторых случаях беспрецедентный — в большинстве городов России ни в коем случае нельзя рассматривать как новый тренд. Скорее, это яркое завершение многих предшествующих трендов. Так, в конце марта закончилось ипотечное кредитование на базовом (вторичном) рынке жилья. И ажиотажный спрос конца февраля — начала марта был вызван в первую очередь необходимостью реализовать покупку с привлечением ипотечных кредитов, пока их еще дают. Второй важнейший фактор — это приобретение недвижимости за счет сбережений, потому что при высочайшем уровне недоверия государству россияне не видят иных способов сохранения капитала, кроме недвижимости.

С апреля в подавляющем большинстве локальных рынков страны, кроме столиц и южных приморских районов, наступает новая реальность. Она представляет собой фактический конец инвестиционного рынка и переход к рынку, где в подавляющем случае решаются жилищные вопросы. Так же на этом рынке пока не будет ипотеки для вторички, а возможности приобретения жилья за счет сбережений исчерпаны во всех городах, кроме, пожалуй, миллионников. Соответственно, оснований для сохранения, а уж тем более роста цен, нет. И снижение платежеспособного спроса приведет и к снижению цены предложения. Думаю, что большинству локальных рынков для осознания этого потребуется около двух месяцев. Время пошло.

При этом очень важно иметь в виду, что реальная цена сделок теперь будет проходить в большинстве случаев по нижней границе цены предложения, и анализ цены предложения будет иметь смысл, только если методика подразумевает отсечение не крайних ценовых сегментов в одной категории жилья, а 70-80% предложений, которые будут неизбежно выставляться по завышенным ценам очень продолжительное время. В ином случае динамика цены предложения будет представлять собой сферического коня в вакууме, и ее колебания никак не будут совпадать с динамикой цены реальных сделок. Подобную рассинхронизацию мы уже видели в 2014-2015 годах. В этот раз кризис гораздо жестче, уровень его признания органами власти ниже и масштабы неадекватных рынку запросов продавцов будут выше.

Все вышесказанное касается вторичного рынка жилья. На рынке имущественных прав требования сохраняется доступная льготная ипотека, и поэтому там на какое-то время сохранится спрос и даже будут расти цены. Все это будет происходить по модели надувания финансового пузыря и ровно до тех пор, пока расхождение в ценах на аналогичные объекты в строящихся и готовых домах не достигнет неприемлемых масштабов. Тогда продажи просто встанут, и это будет шоковый вариант развития событий. Следует сказать, что уже год цены на новостройки неадекватно завышены в сравнении с нормальным рынком жилья. Современная ситуация, когда государство берет курс на дальнейшее искажение рынка, усилит перекос спроса и ужесточит обвал рынка после того, как пузырь лопнет.

Экспертные мнения