Эксперт Дмитрий Холявченко рассуждает о том, что в России подскочил спрос на ипотеку для строительства частных домов:
Это продление тренда, окончательно утвердившегося во время пандемии, когда изменился рынок труда и заметная часть рабочих мест стала подразумевать удаленную работу. Такой формат работы гораздо лучше, чем остальные сочетается с жильем на земле. Но надо помнить, что индивидуальные жилые дома – не только загородные, ведь в нашей стране даже города-миллионники имеют большой частный сектор и немалая доля ИЖС, индивидуального жилого строительства, сконцентрируется на уровне крупных жилых массивов по расстоянию и по обеспеченности социальной инфраструктуры.
Но все же мы видим довольно серьезную перемену на рынке жилья – по сути, на наших глазах происходит его переключение, особенно рынка нового жилья, на индивидуальные жилые дома. То есть заметная часть спроса с квартир в строящихся многоквартирных домах переходит на строящиеся индивидуальные жилые дома. Также заметен и тренд на увеличение доли сделок по ипотеке на готовые дома, то есть идет в целом развитие частного сектора.
Это связано с тем, что ипотека стала гораздо легче применяться к иЖС. Некоторые банки на нее сориентировались, и если Россельхозбанк, который всегда действовал для сельской местности, в основном занимается ипотекой на готовые дома, то, например, Сбербанк, который сейчас по данным ДОМ.РФ выдает 83% всех ипотечных кредитов на ИЖС по стране, на таких кредитах начинает специализироваться, продвигать это, применять льготную ипотеку. В банке поняли, как оценить рискованность этих вложений, ликвидность предметов залога, как определить, что этот предмет действительно является хорошим обеспечением по кредиту, то есть научились работать с такими кредитами.
Еще один очень важный фактор, влияющий на переключение спроса с квартир на жилые дома, в том числе строящиеся, заключается в том, что потребность семей с детьми в большем количестве квадратных метров сталкивается с тем фактом, что больших квартир стали строить меньше, потому что это дорого. А жилой дом с точки зрения стоимости квадратного метра позволяет эффективнее решить жилищную проблему, особенно у семьи с перспективой появления новых детей. Поэтому большинство экспертов отмечают, что спрос на многокомнатные квартиры, скорее всего, полностью перейдет в сегмент ИЖС.
Все это вместе – изменения структуры рынка труда, потребность в квадратных метрах, доступность ипотеки, понимание банками того, как это строительство кредитовать – упирается только в один вопрос: насколько это строительство будет обеспечено физическими возможностями? С точки зрения земли, доступной для этого, проведена действительно огромная работа – выявлено несколько тысяч квадратных километров земель, пригодных для жилья, но не значившихся на публичной кадастровой карте. Теперь это все доступно, и три четверти выявленного – это земля именно для ИЖС, а не многоквартирных домов. Этой земли вроде бы достаточно.
Узким местом тут является инфраструктура. И здесь все будет зависеть от того, чем потенциальные покупатели готовы пожертвовать. Если экстраполировать международный опыт развития субурбии на Россию и образ мышления россиянина, то можно говорить, что при наличии дорог, то есть транспортной доступности на автомобиле и минимальном наборе коммуникаций (электроэнергия и вода) строительство может вестись достаточно масштабно и долго. А что касается социальной инфраструктуры, то все зависит от того, насколько будут закручиваться гайки на региональном и местном уровне с точки зрения требований федерального законодательства.
Если федеральное законодательство будет требовать строительства коттеджных поселков только при определенном наличии социальной инфраструктуры (школ, детских садов и прочего, что субурбии плохо соответствуют), это может сильно навредить развитию ИЖС. Если же все ограничится дорогами и минимальным набором инженерных коммуникаций, то у нас рынок ИЖС на ближайшие годы ждет не просто развитие, а в значительной мере победа даже над строительством многоквартирных домов. Восстановление рынка многоквартирных домов станет невозможным даже при восстановлении льготной ипотеки, а ее два ли восстановят.
Так что речь идет о полной перестройке рынка недвижимости и особенно – рынка первичного жилья в России.