Дмитрий Холявченко (Новосибирск): Спрос на загородную недвижимость увеличился, хотя в полной мере это верно только для пригородов крупных городов

Эксперт Дмитрий Холявченко рассуждает о том, что в 2021 году загородное жилье подорожает на 15%:

Спрос на загородную недвижимость с началом пандемии действительно увеличился, хотя в полной мере это верно только для пригородов крупных городов, в которых растет население и пытается развиваться субурбия. Однако есть и другая сторона проблемы. Важнейшим лимитирующим фактором спроса в провинциальных городах-миллионниках является ставка по ипотеке, текущее состояние коммуникаций, включая очистку зимой от снега, и минимальной инфраструктуры пригородных районов. Особенно важна степень загрузки выносных магистралей. И если сейчас в Новосибирске ситуация с пробками из-за пандемии стала несколько легче, то потенциальные потребители загородной недвижимости учитывают и возвращение к нормальному трафику в будущем, когда минимальная продолжительность поездки из ближайшего пригорода до центра города будет составлять минимум 1,5 часа.

Поэтому еще одна сторона проблемы — это то, что загородное жилье не становится единственным или основным. Скорее, это пока второе жилье жителя города, сохраняющее большинство элементов, характерных для дачного формата. Что касается роста цен, то при сохранении текущего курса национальной валюты номинальный рост рублевых цен за пределами столичных регионов и туристических городов юга может проявляться только фрагментарно, как реакция на льготные программы ипотеки и страх перед эпидемией. Связано это исключительно с отсутствием массовой категории населения с накоплениями и падением уровня доходов, масштабы которого, вызванные пандемией, еще не до конца понятны. Что касается попытки оценивать рост цен на основании роста цены предложения, то это, как я об этом уже неоднократно писал, является очень существенной аналитической ошибкой.

Например, в Новосибирске экстраординарно высокая активность во всех сегментах рынка жилой недвижимости в августе-сентябре 2020 года привела к тому, что подавляющая часть объектов была продана. В первую очередь это касается нижней и средней ценовой категории. В итоге на какое-то время в рекламе остались только непривлекательные объекты по завышенным ценам. В виду того, что сроки принятия решения по приобретению объекта недвижимости всегда превышают календарный месяц, а зачастую выходят за рамки квартала или полугодия, то текущая цена предложения имеет к цене сделок крайне опосредованное отношение. В подобных ситуация платежеспособный спрос просто уходит в период ожидания, срок которого зависит от скорости выхода на рынок новых объектов недвижимости и снижения цены на старые.

В целом же рост цен на загородную недвижимость не исключен, в первую очередь в связи с привлекательностью цены заемных средств. Но в долгосрочной перспективе все будет зависеть в первую очередь от темпов падения доходов населения и изменений в ожиданиях, связанных с работой, доходами и курсом национальной валюты. Конечно же, при этом надо учитывать, что в случае каких-либо потрясений страх перед неопределенностью может спровоцировать как уход с рынка большого количества вариантов, так и ускорением принятия отложенных решений о приобретении недвижимости. В такой ситуации увеличение спроса и дефицит предложений может спровоцировать некоторый скачок цен для цены реальной сделки, а не только цены предложения. Но его нельзя будет рассматривать как долгосрочный тренд.

Экспертные мнения