Эксперт Дмитрий Холявченко рассуждает о том, что в июле цены на жилье снизились в большинстве городов впервые за 5 лет:
Рассуждая о ценах на жилье, необходимо очень четко понимать, что репрезентативная статистика реальной цены сделки есть только у крупных агентств недвижимости и, отчасти, у крупных банков. Подавляющее же большинство новостей о повышении или снижении цен на квартиры на базовом — вторичном — рынке оперирует лишь ценой предложения, которая к действительным ценам, за которые продают или покупают жилье, имеет очень опосредованное отношение.
Более того, на застойном рынке, из которого мы только сейчас начинаем выходить, в каждом сегменте заметно увеличивается доля квартир, которые выставлены по завышенным ценам, в то время как настоящие сделки проходят где-то в нижнем диапазоне цены предложения.
Иногда даже возникает парадоксальная ситуация, когда в какой-то момент времени — например после предновогоднего оживления — все квартиры с адекватной ценой в какой-то локации оказываются проданными, да еще и с торгом, — то есть реальная цена сделки в этот момент снижается. Но «средняя температура по больнице» цены предложения оставшихся на рынке квартир по завышенным ценам показывает, что цены, наоборот, выросли, о чем мы и видим вводящие в заблуждения публикации в СМИ.
Однако в данный момент, начиная с июля, на многих локальных рынках активность все-таки заметно увеличилась. Да, рыночной ипотеки пока нет, хотя и по чуть снизившимся ставкам ее стали брать больше, но, во-первых, началась классическая предосенняя активность. А, во-вторых, со снижением ключевой ставки все больше людей, у которых было отложено решение жилищных вопросов, перестают воспринимать ставки по депозитам как очень привлекательные, и ручеек оттуда потянулся на рынок жилой недвижимости.
Увеличение активности со стороны покупателей влечет за собой и увеличение предложений квартир на продажу. Более того, при выходе рынка из застоя на рынок выплескивается больше квартир с менее сложными ситуациями (сложности – это доли детей, непогашенная ипотека, громоздкий обмен) и более адекватным и гибким отношением к ценообразованию.
В конкретной ситуации лета 2025 года необходимо еще учитывать, что никаких оснований для изменений предыдущего тренда на большинстве локальных рынков жилья в России нет. А предыдущий тренд, если отбросить в сторону фантомный рост цены предложения, показывает, что цены на вторичном рынке, за исключением наиболее ликвидных и самых неликвидных сегментов, последние почти 3 года болтаются примерно на одном месте. И этот тренд определяется не какими-то сиюминутными флуктуациями, а базовыми условиями, которые упираются в нормальный баланс спроса и предложения.
И даже если экстраполировать текущие процессы в будущее и добавить фактор возвращения рыночной ипотеки, то потенциально заметное увеличение платежеспособности спроса будет прекрасно сбалансировано увеличением предложения: отложенные обмены (а большинство сделок в большинстве локальных рынков нашей страны обменные и связаны с решением исключительно жилищных вопросов), избыток инвестиционных квартир от дольщиков, непроданные квартиры застройщиков в сданных домах, квартиры, которыми расплатились с подрядчиками и т.д., и т.п.
Ресурсы же и отложенного спроса, и отложенного предложения настолько велики, а выход и покупателей, и продавцов на рынок ожидается настолько плавным, что наиболее верный прогноз, при условии отсутствии гиперинфляции, кризиса федерального бюджета или катастрофической ситуации с экономикой страны – это сохранение текущих цен примерно на одном уровне. Часть локальных рынков уже пошли по этому пути, а часть присоединится позже. Иной ситуация может быть только на тех рынках, где непропорционально велика доля инвестиционных сделок: столичные агломерации, некоторые курортные города Юга, где ситуация на вторичном рынке будет сильно зависеть еще и от формата и глубины кризиса строительной отрасли.
Что же касается доступности жилья, то на доступность как таковую снижение или рост цен оказывает, конечно, влияние, но оно невелико. Скорее цены — это результат более фундаментальных процессов. Во-первых, большая часть населения страны вообще не может себе позволить купить квартиру, так как все активные рынки связаны с частью агломераций крупных городов, где проживает лишь половина населения России.
Во-вторых, большая часть тех людей, которые все-таки могут улучшить свои жилищные условия без наследства или приватизации — это те, кому для того, чтобы купить новую квартиру, надо для начала продать старую и немного добавить денег, то есть большая часть капитала, необходимого им для покупки жилья, уже вложена в другое жилье, цены на которое колеблются примерно синхронно с ценами на то, которое им необходимо. Причем это важнейший фактор балансирования рынка, потому что подобные сделки численно и по емкости преобладают в большинстве городов страны.
В-третьих, для большинства активных и более обеспеченных людей (а позволить себе обслуживать ипотечный кредит может не более четверти населения России) доступность жилья лимитируется в первую очередь доступностью ипотечного кредитования, как с точки зрения возможности обслуживать этот кредит (позволяют ли доходы), так и с точки зрения возможности его получить (макропруденциальные меры Банка России и внутрибанковские риск-веса), и получить на тот предмет залога, который банк готов кредитовать.