Дмитрий Холявченко (Новосибирск): В России не существует единого рынка жилой недвижимости

Фото: miasskiy.ru

Эксперт Дмитрий Холявченко рассуждает о том, что ценам на жилье в России спрогнозировали рост на 25%:

В России не существует единого рынка жилой недвижимости. Рынок каждой агломерации развивается по собственной логике, вклад в формирование которой макроэкономических и общероссийских правовых факторов различен. Если говорить о Новосибирске, то надо иметь в виду, что, во-первых, базовым рынком является рынок вторичного жилья. Новостройки занимают небольшую часть рынка, и застройщики теперь конкурируют уже не между собой, а с квартирами на вторичном рынке, в том числе в домах, которые они сами незадолго до этого сдали.

Во-вторых, главным лимитирующим фактором активности рынка жилья в Новосибирске является доступность получения ипотечного кредита. Причем с учетом того, что подавляющая часть жителей города получает доход, официальный не полностью при официальном трудоустройстве, то речь идет не только о ставке, но и об отношении банков к заемщику с учетом имеющихся рисков, связанных с его личностью. В-третьих, большинство сделок с жилой недвижимостью в Новосибирске это сделки обменные. Инвестиционный рынок жилья остался в прошлом, и для горожан недвижимость это не капитал, а жилье. Это влечет за собой отсутствие глобального интереса участников рынка к номинальной стоимости квартир – обычно важна только разница между продаваемой и покупаемой квартирой.

В-четвертых, потребление перестало быть главным драйвером роста российской экономики, и значительная часть населения, продолжая решать свои жилищные проблемы, переходят в режим жесткой экономии (выживания). А рост численности платежеспособного населения, в том числе и за счет миграции, не настолько велик, чтобы серьезно подстегивать обеспеченный ресурсами спрос. Учитывая все сказанное выше, увеличение реальных издержек строительных компаний в связи с внедрением системы расчетов, связанной с эскроу-счетами, не может привести к сопоставимому росту цен на новостройки. Потому что потолок платежеспособности практически достигнут: у людей просто нет такого количества денег или есть возможность отложить или минимизировать спрос на жилье. А конкуренция со стороны вторичного рынка постоянная, эффективная и почти не ограничена с точки зрения демпинга в номинальных рублевых ценах.

В этой ситуации в случае сколь-нибудь заметного повышения цен существует, скорее, риск ухода большинства новосибирских застройщиков либо в режим самосохранения, либо в состояние банкротства. Тем более, что заметная доля крупных (и даже крупнейших) застройщиков города уже представляют собой, по сути, финансовые пирамиды, крах которых до сих пор отсрочен только постоянным увеличением объемов нового строительства или коррупционными схемами, включая многолетние неплатежи по аренде земли муниципалитету.

Экспертные мнения