Эксперт Дмитрий Холявченко рассуждает о том, что Дагестан лидирует в России по стоимости участков под ИЖС:
Цена на землю для ИЖС детерминирована исключительно рыночными процессами: выше спрос – выше цена предложения. Причем просто спрос на жилье нельзя использовать без поправок на его структуру. Рынок жилья в России – как первичный, так и вторичный – строго делится на квартиры и комнаты в многоквартирных домах и апартаменты с одной стороны и индивидуальные жилые дома, включая построенные на дачных участках, с другой. Ситуация еще и усугубляется государственной политикой, которая искажает спрос тем, что льготные программы, включая сельскую ипотеку, не применяются в равной степени для всех типов недвижимости, любой стадии их готовности и широкой локализации. Поэтому и анализ емкости регионального рынка и анализ цен может быть сделан только для каждого из рынков отдельно.
Следует понимать, что спрос – и, как следствие, цены на землю – определяется многими факторами, главных из которых три. В-первых, это климат – чем он теплее, тем проще обслуживать дом, подводить к нему коммуникации, делать возможным круглогодичное проживание. Да и жить в доме с садом в теплых краях хочется больше. Поэтому в южных регионах России ценность дома и земли под ним существенно выше, чем в других. Во-вторых, культурные традиции, которые предполагают пользование домом как наиболее привычный и респектабельный формат владения жильем, повышают капитализацию и емкость этого рынка. В-третьих, на спрос влияет наличие ярдом крупного городского ядра, которое последние 15 лет в той или иной мере создает пространство субурбии.
Для республик Северного Кавказа очень ярко проявляются два первых фактора, а в некоторой степени – и третий. С учетом того, что плотность населения, особенно сельского, там высокая, а эти регионы достаточно бедные, подведение коммуникаций для вовлечения большого количества новых участков в оборот крайне затруднено. Поэтому дефицит земли под застройку в тех районах, где она очень востребована, тянет цены на участки вверх. И так как в регионах Северного Кавказа рождаемость выше среднероссийской, а многодетность распространена несколько больше, зачастую частный дом – единственный формат, который позволяет разместить большую семью комфортно.
При этом там строят довольно мало многоквартирных домов. При среднем показателе по России 0,8 квадратного метра многоквартирного жилья на душу населения в Северной Осетии, Кабардино-Балкарии и Карачаево-Черкесии строят около 0,5 квадратного метра, в Чечне – 0,36, Дагестане – 0,27, а в Ингушетии вообще 0,07 (последнее означает, что на несколько сотен семей строится одна квартира! хотя статистика численности населения в Ингушетии, скорее всего, сфальсифицирована). То есть, несмотря на бедность, спрос на землю для застройки частными домами на Северном Кавказе существенно выше большинства других регионов страны, что и приводит к очень высоким ценам.
Близки к этому по масштабам спроса на землю и структуре спроса на жилье соседние с Кавказом Кубань, Ставрополье и Адыгея, но с некоторыми поправками. Здесь рынок недвижимости гораздо более активен, потому что есть крупные и быстрорастущие агломерации – Краснодар, Ставрополь и Кавказские Минеральные воды, сюда переезжает довольно большое количество россиян, особенно относительно состоятельных пенсионеров, и здесь более быстрыми темпами развивается инфраструктура сдачи жилья в аренду туристам. Поэтому, несмотря на то, что на Кубани строят на душу населения 1,33 квадратного метра многоквартирного жилья, а в Адыгее (половина рынка недвижимости которой – это южные пригороды Краснодара) – 1,01 квадратного метра на человека, емкость рынка настолько высока, что спрос не только на квартиры, но и на дома и землю здесь очень велик. А в Ставропольском крае на душу населения строят только 0,62 квадратного метра многоквартирных домов, что тем более способствует росту спроса на землю.
Это ситуация, вызванная культурой, структурой спроса и климатом на юге России, настолько ярко выражена, что даже в столичных агломерациях цены на землю для индивидуального жилищного строительства ниже, чем здесь. Хотя все равно заметно выше, чем в остальной России.
Что касается регионов из нижней части рейтинга, то это – идеально подобранный список наиболее депрессивных территорий России, где самая низкая рождаемость, самая высокая смертность, самая большая миграционная убыль населения и весьма низкие показатели ВРП на душу населения. Псковская, Новгородская, Орловская, Смоленская и Курганская области, наряду, например, с Тамбовской или Ивановской, – это, безусловно, худшие регионы России по социально-экономическому положению. А с точки зрения спроса на землю для строительства жилья это усугубляется еще и более сложным для строительства и требований к теплоизоляции, влажным и холодным климатом. Конечно, это не способствует высоким ценам на землю.