Эксперт Дмитрий Холявченко рассуждает о том, что инвестиции региональных девелоперов в московскую землю увеличились в 2,5 раза:
Это действительно удивительная новость, в которой проявляются сразу несколько тенденций.
Во-первых, на рынке Москвы массовая льготная ипотека не только не привела к таким же масштабных перекосам, как в большинстве региональных агломераций (из-за ограничений по максимальной сумме льготного кредита), но и была фактически демонтирована раньше на полгода, чем в большей части остальной России. Плюс уже больше года в Москве не выдается ипотека для IT, которая могла бы быть важным фактором давления искажающих рынок жилой недвижимости льготных ипотечных кредитных продуктов. Другой важный момент – непропорционально большая доля элитного жилья и жилья бизнес-класса, которые по определению находились вне пространства безумной льготной ипотеки.
То есть, рынок строящегося жилья в Москве не до конца оторвался от рыночных процессов гораздо более масштабного и адекватного вторичного рынка, ценовой пузырь там надулся в гораздо меньшей степени, стал сдуваться раньше и поэтому риски отрыва цен на первичном рынке от базового вторичного гораздо меньше, чем в регионах. Что не может не делать строительный рынок Москвы более понятным, предсказуемым и безопасным.
Во-вторых, существование инвестиционного рынка жилья в масштабах, способных отформатировать рынок жилой недвижимости, присутствует лишь в столичных агломерациях и курортных городах Юга. Подавляющее большинство сделок на локальных региональных рынках – это обменные сделки, связанные с решением преимущественно жилищных вопросов. В ситуации экономического кризиса или фактического отсутствия рыночной ипотеки рынки с малым инвестиционным спросом схлопываются быстрее и сильнее, чем рынки жилья с заметной долей инвестиционного спроса.
То есть, Москва не просто самый и большой и богатый город России, где происходит больше сделок, а это еще и город, где происходит непропорционально больше сделок из-за структурной особенности инвестиций. И, соответственно, больше потребность в новостройках, продажи которых с большей степень вероятностью будут обеспечены платежеспособным спросом.
В-третьих, насколько я понимаю, средняя маржинальность девелоперского проекта в Москве и Подмосковье может достигать 30-40% (при региональном уровне в 10-15%), что не только делает прибыль девелоперов больше, но и дает возможность большей гибкости с точки зрения дисконта. А это в нынешних условиях – огромное конкурентное преимущество.
При этом многие московские застройщики, будучи крупными компаниями и имея возможность на плохие времена уменьшить текущую деятельность, сделали это. Региональным же застройщикам, чтобы хотя просто оставаться на месте, необходимо усиленно бежать вперед. Выход на московский рынок в такой конфигурации сильно увеличивает для них шанс на выживание.