Елена Иванкина (Москва): Думаю, что с августа цены на вторичное жилье будут расти

Эксперт Елена Иванкина рассуждает о том, что цены на вторичное жилье упали впервые с 2019 года:

Тут действует очень много факторов. Во-первых, спрос на недвижимость в России вообще сократился и сжался. После того, как в феврале Центробанком были введены заградительные ставки в 20%, инвестирование стало невозможно, в том числе и в квартиры. Потому что ставка в 20% значит, что каждые пять лет вы только на процентах отдаете банку полную стоимость квартиры. То есть за 20 лет, на которые выдают кредит, вы выплатите тело кредита – и еще четыре стоимости квартиры. Так что 20% – это безумно высокая ставка, но и 17% – высокая, и 14% – тоже.

В связи с общей ситуацией на жилищном рынке предпринимаются значительные меры для того, чтобы его оживить – вплоть до попыток Минстроя заморозить цены на стройматериалы. Правда, я думаю, что не сработает, плюс это совершенно не рыночная методология… Ну, а вторичный рынок всегда следует за новостройками. Изменения на рынке новостроек через какой-то период времени отражаются на вторичном рынке. Этот рынок тоже пользуются ипотекой – в меньшей степени, чем новостройки, но пользуется. И те ставки, установил Центробанк, не дадут возможности никому покупать недвижимость.

Конечно, строительные компании пытаются выкрутиться, но долго так продолжаться не может. Они дают более низкий процент, а это ненормально экономически. При ставке в 20% они должны формировать цену, исходя из 20% – потому что сами берут кредит в банке. Плюс собственная маржа примерно в 3%. То есть строители должны продавать под 23%, но стараются этого избежать, пока им позволяют так делать собственные резервы, накопленные за два года безумного роста цен. Однако, повторю, это не может быть надолго, потому что все равно придется расплачиваться с Центробанком за деньги, которые у него берут.

Есть и еще один момент, касающийся вторичного рынка. В общем-то, колебание цены, конечно, очень незначительно, и по нему делать главные выводы и рано, и невозможно. Однако как своего рода звоночек со вторичного жилищного рынка это изменение цены важно. Дело в том, что в последние два года, когда в среднем цены выросли на 39%, все эксперты писали, что цены на недвижимость будут расти пропорционально инфляции, не более того. Но инфляция 2022 года – она какая? 20%, 17%? Или 14%, как сейчас? А ведь будет и еще понижение – никаких причин держать такую высокую ставку нет.

В общем, очень сложно сказать, что будет делаться в этом году с инфляцией. И да, эксперты говорили, что в этом году цена будет расти в соответствии с инфляцией, и Хуснуллин недавно то же самое сказал. Но другие эксперты полагали, что цена будет либо в стадии стагнации, либо будет понижаться. Был уже у нас период в 2015-2018 годах, когда цены на жилье понижались во всех городах России. Так что это снижение на 0,5% может быть и серьезным показателем, и временным колебанием цен. Все же тут играет роль и сезонность, и май – самое невыгодное время для продажи и покупки квартир. Люди уезжают за город на три месяца, и спрос возникает только ближе к сентябрю. Поэтому я думаю, что с августа цены будут расти.

Экспертные мнения