Елена Иванкина (Москва): Строительный бизнес должен адаптироваться к ситуации

Эксперт Елена Иванкина рассуждает о том, что Хуснуллин спрогнозировал снижение спроса на жилье в 2022 году до 20%:

Ситуация на рынке недвижимости у нас противоречива. Похожий кризис мы проходили в 2014-2015 годах, но он был легче нынешнего. Сейчас сочетание многих факторов – недолгое, но крайне резкое падение стоимости рубля, спецоперация, закрытие многих видов бизнеса, уход важных для потребителей компаний, падение реальных доходов населения – ухудшает экономическую ситуацию в стране. Это факторы и формируют падение спроса.

В связи с падением рубля поначалу спрос был высоким. Люди боялись, что потом ничего не смогут купить, и все имеющиеся средства направляли на покупку недвижимости. Тем более что она с 2018 года росла в цене, а с начала 2020 года этот рост резко ускорился. В среднем она выросла по стране за два года на 40-60% – при падении спроса и реальных доходов людей.

То есть произошло еще большее расслоение российского общества, и на это реагирует строительный рынок. Последние 3 месяца цены на жилье в Большой Москве и Подмосковье падают. Самое большое падение происходит на рынке эконом-класса. Все это говорит о том, что спрос значительно уменьшился. На новостройках при этом, возможно, даже наблюдается рост – но очень небольшой, на уровне 0,1%. На общем фоне это ничто.

Конечно, в Госстрое и в правительстве прекрасно понимают эту ситуацию – она описана многими экспертами в разных вариациях. И вполне очевидно, что в таких условиях спрос на жилье будет падать.

Мне кажется, что в Москве, Сочи и Санкт-Петербурге произошло надувание «пузыря» в строительстве. По мировой практике стоимость квадратного метра жилья должна быть примерно равно среднему ежемесячному заработку. В Москве же, по разным оценкам, стоимость квадратного метра колеблется от 262 тысяч рублей до 300 тысяч рублей – при средней зарплате ниже 90 тысяч рублей. Примерно та же ситуация в Сочи, причем ее усугубляет решение не расширять город. Это ведет к росту цен неизбежно. То же и в Петербурге.

Поэтому спрос, если это нормальная экономика и в ней действуют нормальные экономические законы, должен падать. И то, что в ковидные годы происходил рост цен, было ненормально, поскольку реальные доходы населения уменьшались. А как может на 60% вырасти цена на жилье при падении спроса? Она может это сделать только в одном случае – если общество дико расслоено, как где-нибудь в Бразилии, Мексике или в Индии.

50% населения у нас никогда не имели возможности купить жилье – и не получат этой возможности, если не будет введена программа социальной аренды. А еще 50% имеют деньги, которые могут в кризисной ситуации уходить в недвижимость. Вот эти люди и поддерживали спрос, но по ним очень сильно ударил кризис. И сколько он будет длиться, никто пока не знает.

Не то чтобы это грозило обрушение строительного рынка – нет, но ему нужна система адаптации. Цены на стройматериалы выросли, и строители должны понимать, что у людей просто нет денег на реализацию всех пожеланий. Так что строительный бизнес должен адаптироваться к ситуации.

Когда-то мне попалась на глаза монография, в которой говорилось, что в меняющихся условиях нет другой стратегии, кроме активной адаптации. То есть бизнесу нужно все время примеряться к рынку. На мой взгляд, это правильно. И со словами Марата Хуснуллина я согласна – все должно быть именно так.