Ипотека на вторичку. Интерес к жилью в новостройках у россиян падает

Россияне стали активнее брать ипотеку для покупки жилья на вторичном рынке, рассказали журналистам газеты «Известия» в крупнейших банках. В ряде из них спрос на кредиты для покупки готового жилья вырос на 10, а кое-где – и на 20 процентных пунктов. Банки объясняют это низкими ставками и обновленными условиями по льготной ипотеке. Эксперты прогнозируют сохранение спроса на покупку вторичного жилья до конца года.

В Райффайзенбанке по состоянию на июнь 60% заявок на кредиты для покупки жилья относилось к покупкам на вторичном рынке, а годом ранее эта доля достигала лишь 44%, рассказал руководитель направления по развитию ипотечного кредитования банка Антон Красильников. В «Дом.рф» зафиксировали, что эта доля с 22% заявок в январе 2021 года увеличилась в июле до 36%, сообщил директор ипотечного бизнеса «Дом.рф» Игорь Ларин. Рост доли заявок на кредиты для покупки готового жилья с январских 32% до июньских 37% отметили в «Открытии».

В Росбанке тренд на смещение интереса ипотечных заемщиков тоже возник, подтвердил директор департамента ипотечных продуктов и цифрового бизнеса организации Вадим Мамонов. По его оценке, дело в ограниченном объеме предложений по новостройкам. По мнению же Красильникова, переориентироваться на вторичку россиян подтолкнуло и повышение ставки фондирования.

Банк «Санкт-Петербург», напротив, роста доли кредитов, выдаваемых на покупку вторички, не наблюдал. В банке «Зенит» же говорят о возврате к соотношению, которое было на рынке до старта программы господдержки. По мнению директора департамента розничных рисков банка «Зенит» Александра Шорникова, спрос изменился из-за низких ставок в период уменьшения ключевой ставки.

Некоторые банки сами начали фокусироваться на кредитах на вторичке. По словам начальника управления ипотечного кредитования МКБ Игоря Селезнева, с 2020 года ее доля в ипотечном портфеле выросла на 50%. В Абсолют Банке акцент на готовом жилье в рамках ипотеки сделали еще в сентябре 2020 года, заявил директор департамента розничных продуктов банка Виталий Костюкевич.

Особого смещения интереса в сторону вторичного жилья в ипотеку не заметили ни в «Сбере», ни и ВТБ (доля заявок остается на уровне 72 и 60% соответственно). А в Банке России на вопросы «Известий» о смещении на ипотечном рынке интереса заемщиков в сторону приобретения готовой жилплощади и о влиянии на спрос повышения с 1 августа надбавок к коэффициентам риска по выдаваемой ипотеке до 50–100 процентных пунктов не ответили.

В целом в банках ожидают роста спроса на вторичку в ближайшее время. Доля купленного в ипотеку готового жилья может дойти до 68–70% с нынешних 57%, полагает Виталий Костюкевич. Александр Шорников из «Зенита» придерживается той точки зрения, что до конца года можно ждать смещения спроса на вторичное жилье при росте цен на первичку и ограничениях господдержки. Он также полагает, что в целом привлекательность недвижимости для инвесторов сократится с ростом ставок по депозитам – и тогда, через примерно год, новостройки, купленные в 2020 году, придут на вторичный рынок.

В «Открытии» ожидают, что по итогам этого года спрос на кредиты для приобретения жилья вырастет в целом, а также несколько сдвинется в сторону вторичного жилья.

Во втором квартале 2021 года заемщики заинтересовались готовым жильем, так как самые ликвидные объекты в новостройках уже распродали, а новые задержались с выходом на рынок, пояснил эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями Алексей Кричевский. Он прогнозирует снижение спроса на ипотеку, поскольку средняя ставка на вторичную недвижимость превышает 8,3%, а цены выросли за год не менее чем на 20%, и покупка жилья стала не по карману гражданам.

Впрочем, в регионах льготная ипотека может работать активно, если недвижимость там стоит в диапазоне от 4 до 5 миллионов. Там спрос на такие кредиты снизится мало, считает эксперт.

По информации, предоставленной Росстатом, за полгода жилье в новостройках подорожало на 12%, а жилье вторичного рынка – на 6%. Меньшее удорожание и сделало этот сегмент более привлекательным, уверена старший аналитик банковских рейтингов НРА Надежда Караваева. Она подчеркнула, что ипотека на готовое жилье сохранит привлекательность, пока средние ставки не повысят более существенно. Ожидаемое же повышение Банком России надбавок с 1 августа нейтрально повлияет на уровень одобряемых заявок.

Эксперт Сергей Демин (член московского штаба Общероссийского народного фронта, эксперт тематической площадки ОНФ «Малое и среднее предпринимательство и поддержка индивидуальной предпринимательской инициативы», заместитель председателя Партии Роста, Москва) комментирует:

 С моей точки зрения, рост цен на вторичном рынке будет идти с такой же динамикой, как и на новостройки. Традиционно обжитые квартиры дорожают вслед за новыми, но происходит это с отставанием в два-три месяца. Резкого повышения цен я бы не прогнозировал, тем более в регионах, где сейчас все же выгоднее приобрести новое жилье. В столице и региональных центрах привлекательные объекты с добротным ремонтом, хорошей площадью и инфраструктурой, конечно, станут подороже.

В долевое строительство сегодня идти если не выгоднее, то безопаснее. Система эскроу-счетов отсеяла с рынка небольших застройщиков, которые рассчитывали, по большей части, на деньги покупателей. В выборе банков и кредитных предложений покупатели никак не ограничены, поэтому могут выбрать самые выгодные для себя условия.

В тоже время, сказать, что долевое строительство сегодня дешевле, нельзя. Если в эпоху «до-эскроу» разница между квартирой, купленной на этапе котлована, и готовым жильем могла достигать 50%, то сегодня она значительно сократилась. Сейчас разбег цен держится на уровне 15%, более того, маркетинговая активность застройщиков в отношении продаж на начальном уровне стройки серьезно снизилась.

Рынок регионов будет развиваться за счет широкого применения льготной ипотеки. Плюс, все еще активен тренд в отношении частного домостроения. Это прослеживается и в ближайшем Подмосковье, и вблизи региональных центров. До конца теплого сезона, примерно до октября в средней полосе, строительство и продажа частных домов будет идти динамично. На фоне роста цен в столице и крупных городах на рынке появятся предложения «новых вторичных» квартир, которые приобретали ради вложения денежных средств в 2020 году.