Эксперт Ирина Радченко рассуждает о том, что около 13,5 трлн руб. с депозитов может пойти на погашение рассрочки на жилье:
Рассрочка – самый популярный сейчас способ активизировать жилищное строительство. Примером этого является Дубай прежде всего, да и остальные Эмираты, а также Таиланд, Бали. Везде в этих странах существует рассрочка. Клиент вначале резервирует некоторую сумму под проект и согласовывает этапы оплаты.
Обычно на первом этапе вносят 20−30% от общей суммы, а оставшееся отдают «на ключах», при сдаче квартиры. В таком случае клиент, если даже нет защиты на законодательном уровне типа эскроу-счетов, рискует лишь этими 20-30%. Но, как правило, если застройщик разоряется, его объект перекупают и достраивают. Так что громких скандалов, связанных с таким форматом финансирования, в последние десятилетия не было.
Почему же наш Центробанк против этой схемы? Потому, что банкиры и застройщики все эти десятилетия у нас строили фактически на деньги дольщиков. Клиент оплачивал на 100% покупку квартиры на этапе котлована, что во всем цивилизованном мире невообразимо. А у нас раньше деньги дольщиков шли сразу на счета застройщиков, и кто-то строил, а кто-то воровал.
Сейчас у нас банки выступают посредниками, но схема не изменилась! Все равно требуют стопроцентную оплату на стадии котлована. Если у клиента нет денег, банки грузят его ипотекой под 25%, да еще и с застройщика берут деньги за проектное финансирование. И для банков риски минимальны, потому что застройщик никуда не сбежит. Ведь деньги он обналичить не сможет – банк всегда проверяет назначение платежа. А прибыль для банка идет с трех сторон.
Деньги дольщика у банка лежат, причем не как депозит под 20%, а бесплатно для банка на 3−4 года. А если клиенту не хватает денег, банк его нагружает ипотекой, хотя квартиры еще нет. Плюс берет деньги у застройщика. Конечно, банки против отмены такой схемы. И, конечно, они будут говорить, что без нее все участники процесса столкнутся с большими рисками. Хотя в других странах они без этой схемы не сталкиваются с рисками, и русские деньги туда активно перетекают.
Сейчас в Таиланде у застройщиков собираются буквально очереди из русских клиентов, потому что там риски минимальны: бат – надежнейшая валюта в мире. Так чего добивается Центробанк, отстаивая нынешнюю российскую схему? Того, чтобы и дальше русскими деньгами развивали жилищное строительство в других странах?
К счастью, вменяемых людей у нас много, и они не соглашаются на ипотеку под 25%. Надо быть идиотом, чтобы платить по таким ставкам. Рассрочка помогает: по крайней мере, на 2−3 года есть перерыв. Люди надеются, что через этот срок ЦБ поборет инфляцию, и если у клиента к тому времени не накопится нужная сумма, он возьмет кредит. А если денег не будет, застройщик не пострадает, поскольку первоначальный взнос не возвращается. Как и во всех странах.
Вообще если же клиент не находит денег вовремя, он перепродает свое право другому и забирает первоначальный взнос. На этапе строительства цена, как правило, повышается, и легко найти, кому перепродать. Поэтому я не вижу никаких угроз ни для клиентов, ни для банков, ни для застройщиков. Так в чем же проблема?
На мой взгляд, она тут всего одна: Центробанк должен менять свои условия, а чиновники, как обычно, не хотят этого делать. Повторю: для банков речь идет только о том, что с этими изменениями у них отвалится огромный кусок пирога – ипотека на этапе рассрочки. А гарантий банки, кстати, при этом никаких не предоставляют! Есть уже случаи, когда застройщики дефолтятся – и люди остаются с ипотекой, но без жилья. В общем, я считаю, что или ЦБ будет менять подход, или рынок просто будет умирать.