Эксперт Ирина Радченко рассуждает о том, что в России появились токены на квартиры:
Сейчас у застройщиков главный вопрос – как распродать те квадратные метры, которые они уже построили (и почти 60% которых оказались без покупателей на момент сдачи). Они выдумывают различные схемы, их маркетинговые отделы буквально каждую неделю изобретают какой-нибудь новый вариант. Потенциальным приобретателям жилья предлагают то взять ипотеку под 0,1%, то купить себе ипотечную ставку, то произвести еще какие-то манипуляции с ипотекой. А теперь появилась еще такая новая модная идея, как покупка токенов на квартиру.
По сути, это паевой инвестиционный фонд, в котором можно купить ценную бумагу – пай. Причем необязательно покупать квартиру за 10 миллионов – можно купить за 100 тысяч рублей один пай. И продать его, если он торгуется на бирже, когда это вам будет необходимо. При этом не нужно ждать окончания строительства, сдачи в эксплуатацию и так далее. Такие паевые фонды, или REIT-фонды (REIT – Real Estate Investment Trust, то есть инвестиционные паевые фонды, прим. ред.), на Западе очень популярны. У них хорошая доходность, и в них вкладывается много инвесторов.
В России этот инструмент пока не очень популярен, потому что он для нас новый. К тому же обслуживание такого фонда достаточно дорогое – управляющей компании надо соблюдать массу технических условий (хранить паи в депозитарии, вести жесткую отчетность, почти как в банке, и так далее), а ее услуги стоят недешево, и это удорожает для клиента квадратные метры. Поэтому все у нас в основном по старинке покупают недвижимость квартирами.
Чтобы упростить технологичную задачу и не связываться с управляющей компанией, которая должна соответствовать определенным стандартам, в сфере недвижимости придумали свой аналог токена. Вот только прав у владельца таких токенов (по сути, клиента паевого фонда) нет никаких, так что приобретение токена – что-то вроде игры в рулетку. Выполнит ли застройщик свои обязательства и получит ли клиент какой-то доход, или этого не произойдет, предсказать нельзя. Государство никак не регулирует эту сферу.
Если заключать договор долевого участия на стадии котлована, там государство в случае чего обещает вернуть хотя бы 10 миллионов рублей. Покупка пая в управляющей компании также дает определенные гарантии. А вот покупка токена пока их не предполагает вовсе.