Эксперт Ирина Радченко рассуждает о том, что запас непроданного жилья у застройщиков в России вырос до 43%:
Сейчас на рынке жилья затоваренность действительно достигает больших размеров, и это создает дисбаланс. В результате застройщики вынуждены сворачивать освоение новых площадок, и будущем это может привести к значительному снижению темпов ввода жилья в эксплуатацию. Поэтому все уже озаботились этой проблемой и пытаются каким-то образом поддерживать спрос – например, в виде раздачи ипотеки разным льготным категориям граждан (сейчас уже не только айтишникам, но и чиновникам ее предлагают, например).
Как бы там ни было, суть остается прежней: если цены не поддерживаются покупательским спросом из-за того, что доходы граждан не растут так, как выросли цены на недвижимость, то рано или поздно эти цены должны будут снизиться. Другого способа выйти из этой ситуации нет – ипотека уже себя исчерпала. Сейчас даже если бесплатно ее раздавать всем подряд, это застройщиков не спасет. Нужно снижать цены, потому что на доступность жилья влияет не только ипотека, но и стоимость квадратного метра.
Можно ли оценить, насколько должны снизиться цены? Думаю, что произойдет возврат к доковидному их уровню, а именно – к тому, который был в марте 2020 года. Потому что доходы, которые тогда у граждан были, за последние три года не выросли – они, строго говоря, уже 10 лет не растут. В общем, доходы граждан могут поддерживать только цены, которые были в 2020 году – не выше.
Собственно, цены на рынке вторичного жилья уже скорректировались на 20-23%. Новостройки пока еще упираются, но граждане, которым надо продать жилье, сбавляют цены довольно быстро. Так что сейчас вторичка выгоднее первички по ценам.
Но сказать, сколько еще времени потребуется застройщикам, чтобы начать снижать цены на новостройки, достаточно сложно. Тут как на овощном рынке: все держат одну цену на помидоры, и кто-то один должен просесть первым. Так и на рынке жилья сейчас: все держат цены на новое жилье, и кто-то должен начать снижать их первым. Но только в такой момент, чтобы остальные поняли, что должны последовать примеру, а не возмутиться его решением.