© Syda Productions / Фотобанк Лори
В среднем россиянину теперь нужно копить на квартиру девять лет вместо восьми, пришли к выводу эксперты Аналитического кредитного рейтингового агентства (АКРА). Это заключение они сделали, изучив рэнкинг регионов, в которых можно быстрее всего накопить на жилье, при сравнении скорости накопления средств в 2019 и 2020 годах. Аналитики предложили журналистам газеты «Известия» объяснения происходящему.
Для составления рэнкинга в АКРА использовали данные о доходах россиян и средние цены на недвижимость в разных субъектах Федерации. В качестве условного среднего варианта жилья выбрали квартиру площадью 33 квадратных метра на вторичном рынке. И оказалось, что с 2017 по 2019 год россиянин со среднедушевым доходом мог бы накопить на такую квартиру за восемь лет. Однако в 2020 году процесс заметно замедлился, так что копить пришлось бы почти на год дольше.
Следует отметить, что кое-где срок накопления на квартиру за 2020 год уменьшился – например, в Калужской области (почти на год) и Калмыкии (более чем на пять лет). Но таких регионов мало.
Помимо проблем с доходами у россиян в 2020 году наблюдался и рост цен на жилье на вторичном рынке. В среднем по России этот прирост составил 9,7% к уровню 2019 года. Это стало результатом действия программы льготной ипотеки (началась в апреле 2020 года и продолжит действовать до 1 июля) и снижения ключевой ставки на 2 пункта в 2020 году, а также падения рубля и снижения ставок по депозитам.
Сочетание этих факторов подтолкнуло граждан к активной покупке жилья, пояснила заведующий кафедрой менеджмента недвижимости факультета рыночных технологий Института отраслевого менеджмента РАНХиГС Елена Иванкина. Из-за роста спроса и цен при снижении реальных доходов срок накопления на квартиру увеличился, указала она.
Квартиры в среднем по России подорожали за 2020 год более чем на 13%, отметила Татьяна Школьная, заместитель директора Института налогового менеджмента и экономики недвижимости НИУ ВШЭ. По словам аналитика ГК «Финам» Алексея Коренева, причин для этого много, в том числе инфляция издержек, рост цен на строительные материалы и т.д. Однако важно, что ценовые изменения не остановили большинство тех, кто «рассматривает вложения в жилую недвижимость как самые перспективные инвестиции»
Льготная ипотека подтолкнула спрос к росту, согласен старший преподаватель кафедры менеджмента недвижимости факультета рыночных технологий Института отраслевого менеджмента РАНХиГС Кирилл Сиволапов. А так как предложение быстро вырасти не могло, поднялись цены на жилье.
Программа ипотеки сработала хорошо, но ее продление нарушило баланс спроса и предложения и подтолкнуло цены к росту, убеждена Татьяна Школьная. По ее мнению, программа успешно поддержала строительную и смежные отрасли и позволила многим улучшить жилищные условия, так что ее можно считать действенной. Но применять нужно лишь с учетом ситуации в конкретном регионе. А для снижения цен на жилье, по словам эксперта, следует поддержать рост предложения – в том числе поощряя конкуренцию застройщиков и вводя в оборот больше участков с транспортной и инженерной инфраструктурой и используя проекты комплексного развития территорий.
«Если мы говорим про обеспечение устойчивого роста рынка недвижимости, то необходимо использовать весь перечисленный инструментарий», – подчеркнула Школьная. По ее оценке, с июля 2021 года начнется резкое замедление темпов роста цен, а с конца сентября – их снижение.
В то же время Кирилл Сиволапов полагает, что драйверов для снижения стоимости жилья на рынке пока нет. И Алексей Коренев из «Финама» тоже ожидает не падения, а только замедления роста цен на жилье – как в связи с окончанием программы льготной ипотеки, так и за счет исчерпания спроса, который в России пока достаточно ограничен.
Цены на жилье в 2021 году продолжат расти, но медленнее, чем отмечали в 2020 году, считает Елена Иванкина из РАНХиГС. По ее представлениям, переломить ситуацию и добиться снижения цен можно лишь за счет роста объемов строительства – а для этого потребуются снижение налогов для строителей, обеспечение стройплощадок инфраструктурой и коммуникациями и иные льготы.
Эксперт Дмитрий Холявченко (член ректората в Новосибирском Открытом Университете, член оргкомитета в Фонде городских инициатив, колумнист в интернет-издании «Тайга.инфо») комментирует:
Факт бурного роста цен за последний год по всем категориям недвижимости не вызывает никакого сомнения. В основе этой тенденции лежат несколько факторов, вклад каждого из которых необходимо изучать предметно и применительно к конкретному локальному рынку. В качестве основных факторов следует выделить следующие:
1. Сохранение низкой ключевой ставки Центробанка, благодаря которой массовый сегмент ипотечного кредитования для жилья на вторичном рынке впервые в истории развивался при ставках менее 9% годовых. Особенное значение этот фактор имеет для крупных региональных центров с большой долей населения, занятой в третичном секторе экономики. В том числе и в Новосибирске.
2. Дотирование ставки по ипотечным продуктам под залог квартир в новостройке, которое было принято для поддержки строительной отрасли, испытывающей сложности из-за изменения порядка расчетов на схему, связанную с использованием эскроу-счетов.
3. Глубокий системный и институциональный кризис в экономике, который уничтожил, с точки зрения массового неквалифицированного инвестора, надежность практически всех направлений для инвестиций, кроме жилой недвижимости. Что не могло не привести к заметному перетоку капитала на рынок недвижимости.Все эти факторы, безусловно, поддержали и подстегнули платежеспособный спрос на недвижимость и спровоцировали высокий – зачастую ажиотажный – спрос на жилье, как на вторичном, так и, в первую очередь, на первичном рынке.
При этом необходимо иметь в виду, что объективных оснований для сохранения (и уж тем более – роста) этого спроса нет. А отсутствие внятной экономической политики со стороны государства и дальнейшее падение доходов при перманентном росте уровня жизни скорее говорит о том, что рост спроса, объемы ипотечного кредитования и активность на рынке недвижимости вообще сначала замедлятся, а потом скорректируются в зависимости от изменения уровня доходов, инфляции, курса национальной валюты.
Что же касается государственных мер по поддержке спроса и потребления, то с высокой степенью вероятностью они достигнут пика к выборам в Государственную Думу РФ в сентябре 2021 года. После чего стимулирующие те или иные рынки меры, или меры социальной поддержки, будут либо свернуты, либо уменьшены до уровня «поддержания штанов». Все это приведет к стабилизации роста цен на жилую недвижимость.
А по некоторым категориям жилья уже к концу года я бы не исключал и статистически значимого отката цен вниз. Но степень реализации этого сценария крайне сложно спрогнозировать. Особенно в виду того, что отличия рынка недвижимости в разных городах и регионах России будет только расти.