Эксперт Олег Николаев рассуждает о том, что ввод многоквартирных домов в России упал на 17%:
Причина затягивания ввода домов в эксплуатацию кроется в особенностях проектного финансирования строительства. Как известно, с 2019 года все новые проекты развиваются без использования средств самих покупателей квартир (так выглядела прежняя схема долевого строительства). Деньги, поступающие от покупателей, хранятся на эскроу-счетах и становятся доступными застройщику лишь после ввода объекта в эксплуатацию. А само строительство застройщик ведет либо за собственные деньги, либо, что чаще бывает, за счет проектного финансирования со стороны банка. Казалось бы, надо, наоборот, торопиться с вводом в эксплуатацию.
Но лишь казалось бы. Дело в том, что ставка по проектному финансированию — плавающая. Очень сильно плавающая. Перед началом строительства она велика — на несколько процентов выше ключевой. Ближе к концу, по мере готовности проекта, снижается чуть ли не до нуля. Благодаря этому, по данным ДОМ РФ, средневзвешенная ставка для застройщиков составляет около 8%. И есть нюанс. График снижения ставки зависит от соблюдения застройщиком графика продаж. Говоря просто, за месяц он должен продавать определенное число квартир. В числителе — общее количество квартир в доме, в знаменателе — число месяцев, в течение которых проект продолжается.
Если с продажами застройщик не справляется, это оборачивается повышенными расходами на обслуживание кредита. Поэтому сейчас застройщики искусственно увеличивают знаменатель, затягивая ввод проекта в эксплуатацию. Да, покупателям приходится терпеть неудобства. Но от высокой ключевой ставки нынче страдают все. Можно, конечно, обложить застройщиков штрафами за затягивание, но финансовая модель у них и так шатается очень сильно. Если ее подорвать окончательно, никому хорошо не станет.