Дом «Патриарх» в Москве. Фото: Wikimedia.org
Ужесточить надзор за сдачей жилья в аренду намерены российские власти. Соответствующий законопроект уже готовит Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ. Как пишет газета «Известия», он нацелен на повышение прозрачности в этой сфере и формирование рынка частного наемного жилья. Документ находится в стадии разработки и обсуждения, планируется внести его в Государственную Думу до конца года, утверждает издание со ссылкой на свои источники.
В настоящее время менее 10% арендуемого жилья сдается официально, с уплатой налогов, заявили опрошенные газетой эксперты. В связи с этим встает еще и вопрос защиты прав арендодателей и арендаторов. Как утверждают в «Дом.РФ», это сможет сделать новый законопроект. Он предусматривает запуск информационной системы для учета договоров найма жилья с передачей данных в Федеральную налоговую службу.
Планы по развитию рынка арендуемого жилья прописаны в паспорте федерального проекта «Жилье», указал заместитель министра строительства РФ Никита Стасишин. По его словам, сейчас для арендодателей предполагается ввести благоприятный налоговый режим, что поспособствует созданию жилищного фонда коммерческого использования. Замминистра подчеркнул также, что цифровизация рынка аренды не только обеспечит прозрачность, но и будет содействовать цифровой информации трансформации экономики в целом.
Объединить необходимые для арендатора и арендодателя сервисы, обеспечить сохранность инвестиций в арендное жилье и контроль за его доходностью может цифровая платформа, создание которой предусматривается новым документом, отметил Стасишин. Эту платформу планируется интегрировать с системами ФНС, что даст возможность упростить начисление и уплату налогов для собственника.
Регулирование аренды жилья обсуждалось экспертами давно, так что содержание разрабатываемого законопроекта им уже более или менее понятно. По словам председателя экспертного совета комитета ГД по жилищной политике и ЖКХ Ирины Булгаковой, в документ может быть включен типовой договор найма и пункт о создании агрегатора, который возьмет на себя отношения с нанимателями квартир и будет отвечать перед собственниками за своевременную оплату. Эксперт также ожидает, что законопроект зафиксирует создание цифрового перечня арендодателей. По ее мнению, логично будет ввести и административные наказания для владельцев сдаваемого жилья за неподачу информации о себе и неуплату налогов.
Эксперт полагает, что в законопроекте может быть прописан механизм выявления собственников жилья, которые предпочитают оставаться в тени. Так, например, владельцев нескольких квартир могут проверять, выясняя, живут ли они в этом месте и зарегистрирован ли кто-то там временно. Обнаружить собственников нескольких квартир помогут данные Росреестра, сказал журналистам управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский. Сведения можно получить и при использовании данных миграционного учета о временно зарегистрированных иностранных гражданах.
Для создания эффективной системы налогообложения арендодателей может пригодиться опыт Сингапура, где установили вмененный арендный доход на вторую и последующие квартиры собственника, убежден директор федеральной компании «Этажи» Ильдар Хусаинов.
Аренда жилья в России сейчас регулируется рядом статьи Жилищного кодекса, Налоговым кодексом и, в значительной мере, главой 35 Гражданского кодекса. Налог на доходы от нее, согласно этим документам, составляет 13%. В связи с этим эксперты думают, что введение новых правил аренды могут привести к росту ее стоимости на те же 13% и даже более. Они призывают не вводить новые условия, не опробовав их пилотно в нескольких регионах. В то же время эксперты считают уместным ужесточить правовое регулирование риэлторской деятельности.
Условия для формирования фонда наемного жилья уже есть; они прописаны, в частности, в федеральном законе номер 217 от 21 июля 2014 года, предусматривающем создание арендных домов, как социальных так и коммерческих. Такое мнение высказала президент фонда «Институт экономики города», член общественного совета при Минстрое Надежда Косарева. В то же время она признала, что пока в стране почти нет таких домов. Как отметила эксперт, главной проблемой при их создании является не законодательство, а финансы. В связи с этим в настоящее время и разрабатываются программы государственно-частного партнерства, которые должны привлечь инвесторов, пояснила она.
Эксперт Мария Груздева (руководитель направления развития жилой недвижимости ООО «АВЕРТА ГРУПП», г. Москва) комментирует:
Зафиксированный рост стоимости аренды квартир будет обусловлен не только ужесточением требований к арендодателям, но и фактическим ажиотажным спросом на покупку недвижимости в принципе.
Аренда жилья станет как никогда цивилизованной. С одной стороны, арендаторы могут не беспокоиться за свои права при съеме квартиры, с другой стороны будет необходимо за это платить: в новых реалиях арендодатель, чтобы сохранить на том же уровне свой доход от сдачи недвижимости, будет повышать стоимость аренды, либо дополнительно вводить плату за коммунальные услуги, которые ранее были включены в стоимость аренды.
Также в ближайшем будущем ожидается вывод на рынок новых объектов для сдачи – это квартиры, купленные в 2020 году на фоне снижения ипотечных ставок и послаблений от банков. Этот факт в том числе будет оказывать влияние на динамику цен рынка аренды.