© Игорь Низов / Фотобанк Лори
Список российских городов с наиболее доступным по цене жильем на первичном рынке открывают Челябинск, Краснодар и Сургут; самыми недоступными для приобретения являются квартиры в Сочи. Об этом журналистам газеты «Известия» рассказали участники рынка недвижимости. Доступность жилья определялась как соотношение средней заработной платы в регионе к средней цене однокомнатной квартиры в нем.
В итоге получилось, что в Челябинске можно купить такую квартиру за 48,7 средней зарплаты, в Краснодаре – за 56,9, в Сургуте – за 58,1. На четвертом месте по доступности жилья в новостройках – Ханты-Мансийск (нужно 62,7 средних зарплат на однушку), на пятом – Туапсе (62,8 зарплат). Десятку замыкают Горячий Ключ (66,9 зарплат), Красноярск (71,4), Екатеринбург (72,7), Пермь (73,9) и Саратов (74,5), отмечает в федеральной компании «Этажи». Ее специалисты учитывали среднюю стоимость фактических проданных квартир, включая студии, а зарплаты оценивали по среднедушевым доходам граждан за IV квартал 2020 года (официальная статистика в системе ЕМИСС).
Чуть иные цифры зафиксированы в совместном исследовании «Бест-Новострой» и платформы bnMap.pro. По их сведениям, в лидерах дешевых новостроек находятся Тюмень (72 зарплаты), Краснодар и Ульяновск (по 73 зарплаты). Далее в рейтинге доступности жилья идут Уфа (77), Тверь (79), Самара и Волгоград (по 85 зарплат). Компании использовали данные ЕМИСС и среднюю цену предложения однокомнатных квартир, не считая студий массового сегмента.
Сошлись исследователи в одном: самым дорогим стало жилье в Сочи. Квартиры в новостройках там, по данным «Этажей», стоят 144,3 средней зарплаты по региону. По сведениям же «Бест-Новострой» и bnMap.pro, на такую однушку потребуется 283 средних ежемесячных зарплаты по Кубани. Даже в Москве жилье доступнее: для покупки однокомнатной квартиры на первичном рынке нужно 106 (так считает «Бест-Новострой») или 87,6 средних по городу зарплат (таких результаты получили «Этажи»). В Санкт-Петербурге же соотношение еще немного ниже: нужно 100 («Бест-Новострой») или 82,9 («Этажи») средних зарплат на среднюю однушку в новостройке.
Северные города попали на первые позиции рейтинга, так как там сосредоточена добыча нефти и газа и платят высокие зарплаты, пояснил управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский. В южных регионах из-за более мягкого климата строительство обходится дешевле, сказала председатель совета директоров «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. Кроме того, на цены квартир влияет стоимость земли, плата за подключение к централизованным системам снабжения ресурсами, транспортная доступность и соотношение спроса и предложения на рынке недвижимости, а также наличие региональных мер поддержки девелоперов, уточнил директор «Этажей» Ильдар Хусаинов.
Именно спрос повлиял на цены в Сочи, убеждена генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова. На этом популярном курорте россияне покупают жилье в том числе для сдачи в аренду отдыхающим. Особенно увеличился спрос на сочинские квартиры с началом пандемии: с весны 2020 года цены в городе выросли на 30% и более, отметил коммерческий директор ГК «Страна Девелопмент» Александр Гуторов. При этом, если говорить про абсолютные цифры, жилье в Москве дороже сочинского: по информации «Этажей», средняя цена однушки в Москве близка к 7,9 миллиона рублей, а в Сочи – к 6,1 миллиона.
Средний уровень доступности жилья характерен для активно развивающихся городов, констатировала первый заместитель генерального директора концерна «Крост» Марина Любельская.
Сгладить разницу в доступности квартир в разных регионах можно за счет развития территорий, инвестирования в них государственных или частных средств. Пока сохраняется разница в развитии между крупными и малыми населенными пунктами, доступность жилья будет заметно различаться, прокомментировал этот разрыв глава аналитического департамента AMarkets Артем Деев.
Если спроса на недвижимость нет, создать его невозможно, пусть даже рынок способен регулировать баланс спроса и предложения, уверена Ирина Доброхотова. По ее словам, сдержать запредельный спрос тоже крайне сложно.
Эксперт Дмитрий Холявченко (член ректората в Новосибирском Открытом Университете, член оргкомитета в Фонде городских инициатив, колумнист в интернет-издании «Тайга.инфо») комментирует:
Попытки составить любые рейтинги доступности жилья — это один из наиболее распространенных способов выйти из ситуации, когда нормальная сравнительная аналитика рынка недвижимости российских городов или практически отсутствует или даже невозможна. Ситуация осложняется еще и тем, что логика развития и рынков недвижимости в разных городах и самих городов со временем расходится. Эти различия зависят от ряда факторов, таких как: величина города, темпы роста/падения населения города, вклад в изменение численности населения миграционного прироста или оттока, структуры занятости, размера доходов населения.
В целом рейтинг доступности жилья, адекватный реальности рынка, в котором учтены как цены на недвижимость, так и размер доходов жителей, стал бы одним из важнейших ориентиров для целого ряда сфер. В том числе при оценке инвестиционной привлекательности города, его уровня, как делового, финансового, торгового или логистического центра. Однако, к сожалению, на практике составление такого рейтинга либо невозможно, либо требует очень глубоких исследований, далеко выходящих за рамки государственной статистики и связанных с особенностями моделей потребления.
Запроса на социологические и маркетинговые исследования подобной глубины в настоящее время нет совсем. Решить же проблему, используя только официальную статистику, невозможно. В первую очередь это связано с отсутствием достоверной информации о доходах населения. При этом, если в целом по стране есть приблизительные оценки того, какая часть населения получает неофициальные доходы или доходы, официальные не полностью, то со статистикой этих явлений в региональном разрезе дело обстоит совсем плохо. При этом можно сказать, что доля неучтенных доходов увеличивается в зависимости от нескольких факторов.
Во-первых, провинциальные города – особенно крупные – обладают в целом более «серой» структурой доходов, чем столицы. Во-вторых, чем больше в городе реальной экономики (по отношению к занятости в бюджетном секторе и госкорпорациях) и чем выше положительное сальдо миграции, тем больше не полностью официальных доходов, как в сфере заработной платы, так и, скажем, в сфере доходов от сдачи в наем квартир. В-третьих, чем больше в структуре занятости города торговли и сферы услуг, и чем больше рабочих мест создается в сегменте малого и среднего бизнеса, тем дальше официальная статистика доходов от реальности.
При составлении рейтинга доступности жилья погрешность будет превышать разницу между показателями. И любой подобный рейтинг будет в основе своей неверен, но в отсутствии реальной аналитики будет привлекать внимание. Вторая особенность, которая мешает составить реальный рейтинг доступности жилья, – это попытка строить его на ценах на первичном рынке. Первичный рынок за редким исключением занимает очень небольшую долю общего рынка недвижимости, и конкуренция уже много лет идет не между застройщиками, а между первичным и вторичным рынком. И доля первичного рынка в разных городах очень сильно отличается.
Что касается средней цены предложения на вторичном рынке, то она может существенно отличаться от реальной средней цены сделки, как потому, что в рекламе может стоять много объектов по завышенным ценам, так и потому, что массовая оптимизация подоходного налога при операциях с жилой недвижимостью стала одним из важнейших факторов жизни страны. Все это имеет огромное значение именно потому, что действительно нормальный рейтинг доступности жилья обязательно должен учитывать все эти факторы. Или у рейтинга просто-напросто отсутствует предмет для разговора.