Эксперт Сергей Щербинин рассуждает о том, что объем сделок со складами по итогам полугодия снизился на 63%:
Как говорится, закон Ома – он и в Африке закон Ома: напряжение, поделенное на сопротивление, дает силу тока. Точно так же в экономике есть всеобщие законы, в том числе касающиеся насыщения рынка дефицитным каким-то фактором. В данном случае речь идет о складской недвижимости, которая обеспечивает потребности ритейла.
Вообще рынок делится на две составляющие: рынок потребления и рынок производства. Потребительский рынок включает в себя пресловутые склады, необходимые для того, чтобы доставлять товар в магазины. Насколько я вижу, в последние 10 лет (а я работаю в этой сфере уже более 20 лет) на Урале и, в частности, у нас в Екатеринбурге шло активное насыщение потребительского рынка, и постепенно дефицитность складских помещений и терминалов нового качественного уровня сокращалась. Полагаю, в силу универсальности принципов, которые тут действуют, это верно и для других регионов.
Надо сказать, что современные складские терминалы высокого класса – это объекты с мощным инженерным оборудованием, беспылевыми бетонными полами, паллетными стеллажами и робототехникой. Развитие технологий диктует все более и более высокие требования к складам, в том числе к складам с холодильным оборудованием, и все это нужно развивающемуся рынку для нормальной экономической жизни.
Произведенная предприятиями продукция направляется на склад, и там, как на перевалочной базе, все концентрируется и перенаправляется в розничную торговлю (или на другие предприятия, на заводы, если мы говорим о производственном оборудовании). И, естественно, со временем складские терминалы устаревают морально и физически.
Если 20 лет назад металлический ангар как вариант складского помещения мог считаться роскошью, то сегодня он уже никого не устраивает. Нужны современные технологичные склады. Поэтому долгое время спрос на складские помещения оставался высоким, хотя их продолжали строить – ведь требовались все более сложные и современные объекты. Однако постепенно происходило насыщение рынка, а также сокращалась сама потребность в таких площадях ввиду общеэкономического спада.
В некотором отношении можно ситуацию на рынке складской недвижимости сейчас сравнить с ситуацией на рынке жилья, где домов понастроили, а покупать их стало некому. По сути, то же самое произошло со складами и терминалами. Сколько Китай нам везет продукции, столько и везет – особо больше ее не станет. Не потому, что везти ее нам не хотят – нет, просто спрос на нее сокращается, падает объем потребления.
Так что к резкому сокращению спроса на складскую недвижимость сейчас привели сразу два фактора: нормальное, закономерное насыщение рынка этой недвижимости и снижение потребности в ней ввиду снижения объемов поставок – из-за сокращения покупательной способности граждан. Вот такие у меня впечатления.