Эксперт Сергей Щербинин рассуждает о том, что аренда помещений для легкой промышленности выросла почти в 1,5 раза:
В наших аналитических изданиях есть градации видов коммерческой недвижимости, предназначенной для каких-то видов деятельности (в том числе и производства). Все эти издания исходят из того, что недвижимость на рынке реально разделяется на категории. Для нежилой недвижимости есть три основных категории: выделяют производственную или промышленную (ту, где размещаются цеха, мастерские и так далее); офисно-торговую и помещения свободного назначения.
При этом особого сегмента, который отводился бы под легкую промышленность, нет – классификация помещений идет от функционала, который востребован рынком. Если востребованы автосервисы, то купить автомастерскую становится очень просто, потому что есть есть десятки подходящих предложений. А вот купить помещение под оказание стоматологических услуг, например, трудно, потому такого сегмента нет. Ведь, по сути, в любой приличной квартире или нежилом помещении на первых этажах современных высотных зданий такой кабинет устроить можно.
Итак, критерием для дифференцирования помещений являются только специфические условия конкретного вида деятельности. Например, под ту же стоматологию ничего уникального не нужно: кресло поставил, чистоту обеспечил – и достаточно умывальника и унитаза. Есть это – и хорошо. А вот если хотят открывать медицинский центр с рентгеновским оборудованием, МРТ и так далее, то там уже есть специфические требования, прописанные в том числе в СНиПах, то есть строительных нормах и правилах. Ту же аппаратуру МРТ в жилом доме на первом этаже не поставишь.
Возвращаемся к теме помещений для легкой промышленности. Допустим, швейное производство разместить нетрудно: в помещениях, пригодных для него, нет особых требований по чистоте, свету, коммуникациям и так далее. В принципе, швейную машинку можно поставить хоть в подвале, хоть в сарае – я помню, как в таких условиях у нас в стране начинали шить копии джинсов Levi’s. И так как сегодня все виды бизнеса, кроме явно запрещенных, легализированы и в массе своей не требуют высоких технологий и спецусловий (вот, допустим, производству чугунных болванок такие условия требуются), то их можно открывать хоть где.
В принципе, требования к таким помещениям не обладают явной спецификой. Исходя из этого, можно сделать вывод: была бы у нас легкая промышленность, бизнес, который ею занимается, были бы и помещения. То есть, на мой взгляд, вопрос не в том, надо ли менять ставку аренды для помещений под легкую промышленность. Вопрос в том, где же у нас эта промышленность. Будет малый, средний бизнес – помещения найдутся. И тот факт, что ставка аренды их повышается, с этим никак не связан.
Будут производства – будут и помещения. Если у нас начнут шить джинсы и рубашки Levi’s и для этого потребуется гектар, чтобы возвести на нем цех с современным оборудованием – и это найдется. Но дело в том, что в реальности ни гектар не нужен, ни цех некому строить. Потому что шить это некому. Все упирается в один вопрос: зачем нам регулировать арендные ставки? Тех, кому это нужно, просто нет. По вопросам малого бизнеса у меня, например, в последние два года полная тишина.
Если раньше помещениями интересовались какая-нибудь аптечная сеть или производство стеклопакетов, то сейчас малый и средний бизнес отошел от этого. И к оценщикам он и раньше обращался в основном тогда, когда были нужны кредиты – на реконструкцию, покупку оборудования, модернизацию и так далее. А сейчас и таких обращений нет.
Кто может себе позволить взять кредит под 25-30% годовых? Никто. Поэтому ставки на аренду помещений тут роли не играют: можно поднимать или опускать их, но сколько на ноль ни умножай, в ответе будет ноль. Вот что у нас с этим происходит.