Упрощение сделок с недвижимостью: подводные камни

Сделки с недвижимостью в долевой собственности в России больше не нужно будет удостоверять нотариально. Соответствующие изменения в закон о государственной регистрации недвижимости вступают в силу с 31 июля, пишут во вторник СМИ. Таким образом, процедура оформления сделок для владеющих недвижимостью сообща с кем-то упростится.

В настоящее время нотариус не должен удостоверять сделку по покупке или продаже жилья, земельного участка или гаража, если те принадлежат одному собственнику. Однако участие нотариуса обязательно, если правами на недвижимость обладают несколько человек. После же вступления новой нормы в силу нотариальное удостоверение не потребуется, если сделка проводится со всеми собственниками одновременно.

Как пояснили «Российской газете» в Федеральной кадастровой палате Росреестра, договор на покупку, продажу, дарение, наследование или ипотеку долей может быть заключен в простой письменной форме, если он подписан всеми долевыми собственниками недвижимости. И зачастую этого достаточно, так как совладельцами нередко являются близкие родственники, которым «не нужно подтверждать законность сделки друг с другом».

О том, как был установлен ныне действующий порядок, почему отменен и что именно благодаря нововведению станет удобнее, а также о том, какие непростые моменты могут возникнуть в результате такого изменения законодательных норм, рассказала Александра Васильева, юрист, кандидат исторических наук.

«В свое время введение обязательного нотариального удостоверения сделок наделало достаточно много шума и было встречено общественностью с некоторым непониманием: практика заключения сделок с недвижимостью, которая находится в долевой собственности, была уже, в принципе, отработана и предполагала, что сделка совершается в простой письменной форме и, фактически, удостоверяется в момент предоставления сведений о сделке в соответствующий регистрирующий орган.

Эта практика делала процесс отчуждения недвижимости довольно простым и интуитивно понятным для большинства граждан, хотя опыт показывал, что и тогда некоторые из них не были осведомлены о порядке заключения таких сделок и, передав продавцу деньги за объект покупки, считали, что дело сделано и теперь можно спокойно располагать новой собственностью. Это приводило ко множеству всякого рода казусов и, в отдельных случаях, к мошенничеству (существовали целые схемы обмана участников сделки).

Законодатель проанализировал имеющееся положение вещей и счел, что введение дополнительного этапа в процедуре передачи прав на имущество приведет к большей безопасности сделок и в некоторой степени сломает те мошеннические схемы, которые уже сложились. Логика в таком решении, безусловно, имелась. Нотариус как субъект, способный, в силу своего образования и должностного положения, достаточно объективно оценить правовую ситуацию, в которой заключается сделка, мог бы (чисто теоретически) пресечь некоторое количество явно мошеннических действий (например, совершение сделки, в которой один из участников явно не осознает свои действия и не понимает их правовых последствий). Но на практике эта мера работала слабо и в ряде случаев никаких существенных препятствий для явно противозаконных действий не представляла. Просто несколько изменились «схемы».

Нынешнее же изменение порядка осуществления перехода права собственности, по сути — частичный возврат к тому порядку, что уже осуществлялся в российском правовом пространстве. С моей точки зрения, это признание законодателем того, что его предыдущая инициатива была не слишком успешна.

Возвращение прежней нормы, с одной стороны, безусловный плюс – в нашем и так чрезмерно забюрократизированном государстве любое упрощение процедур можно только приветствовать. Тем более что в большинстве случаев их усложнение, так уж у нас сложилось, реального положения вещей не улучшает. С другой стороны – да, есть подводные камни. Они – в том числе в том же самом риске увеличения числа явно мошеннических операций. Кроме того, явно возрастет нагрузка на суды – многие сделки спустя какое-то время после совершения граждане захотят оспорить, и часть будет признана оспоримыми или ничтожными.

В принципе, это то, о чем я уже упомянула: нотариальное удостоверение – штука сама по себе неплохая, она действует как предохранитель. Нотариус действительно обладает реальными и объективными возможностями правовой оценки законности совершаемой сделки и позволяет избежать некоторых видов мошенничества. Другое дело, что, на мой взгляд, если мы действительно хотим облегчить жизнь гражданам, то как раз нотариат и можно было бы сделать (сейчас или в перспективе) конечной точкой, той последней инстанцией, которая бы требовалась и для удостоверения сделки, и для внесения соответствующих сведений в государственные реестры. Вот это действительно улучшило бы положение граждан и упростило бы процедуру. Сейчас ситуация представляется мне именно так», – объяснила Александра Васильева.