В конце лета на рынке столичной недвижимости зафиксировали падение спроса на вторичное жилье. Москвичи стали приобретать указанный вид квартир в августе 2021 года на треть реже, чем в тот же период 2020-го. Подробнее — в материале «Ленты.ру».
Эксперт Елена Иванкина (завкафедрой менеджмента недвижимости факультета рыночных технологий Института отраслевого менеджмента (ИОМ) РАНХиГС, Москва) комментирует:
2020-й и первая половина 2021 года были очень важными для рынка недвижимости. Они охарактеризовались огромными темпами роста рынка недвижимости в нашей стране. Это было характерно и для первичного рынка, и для вторичного. Вообще вторичный рынок всегда следует за тенденциями рынка первичного, потому что недвижимость в новостройках является флагманом, диктует ситуацию, а вторичка – четкий отражатель того, что делается на первичном рынке, и если растут цены на первичном рынке, то растут цены и на вторичке.
Причем здесь надо иметь в виду, что и 2020, и 2021 – парадоксальные годы. В это время доходы у очень многих слоев населения снизились. У многих доходов в 2020 году не было вообще, когда стояли торговые центры, когда замерло строительство в период самоизоляции. При этом, цены на недвижимость резко росли, и это парадокс, потому что если падают доходы, то должны падать и цены по логике. А у нас доходы падали, а цены росли. При этом на рынке аренды цены резко упали, они начали расти только в конце 2020 года и вышли допандемийный уровень в 2021 году. Такое парадоксальное поведения рынка недвижимости задает много вопросов аналитикам, и со всем этим надо разбираться.
Для вторичного рынка 2020 и 2021 года были очень важными, потому что спрос был очень высок, и цены на вторичку вслед за первичкой очень активно росли. Рост был очень значительным, но все знали, что это временное явление, что истощение потенциала оплаты за жилье скажется на рынке, и в связи с тем, что падают реальные доходы населения, в связи с более высокими темпами инфляции – все это приведет к тому, что темпы роста цен на жилье начнут снижаться. Соответственно, будет снижаться ажиотажный спрос, потому что любой кризис выявляет сначала ажиотажный спрос, а потом откат от него. Это было и в 1998 году, и в 2008-2009 годах, и в наше время.
Это совершенно четкие явления, о которых все знают и которые повторяются. Поэтому сначала выросла ключевая ставка, а вслед за ней выросли ставки по депозитам. Если еще полгода назад мы писали, что ставки по депозитам настолько низкие, что для всех стало интересно вкладываться в недвижимость, то сейчас мы должны сказать, что ставки по депозитам на 2% выше, чем доходность жилой недвижимости. То есть для инвестора сейчас интереснее вложиться в депозит, чем в недвижимость. Кроме того, существуют разнообразные формы инвестирования в фонды, которые созданы при банках, где можно получить больший процент, чем позволяют депозиты. Это первый фактор, который показал, что при инвестировании надо считать будущую доходность – куда выгоднее вложить средства.
Второй фактор – это свертывание льготной ипотеки. Она не прекращена вообще, но она очень ограничена в возможностях оперирования ею. Сократился объем, который можно предоставить кредитору по льготной ипотеке. Вместо 12 и 6 млн руб. сейчас это только 3 млн руб. Это также привело к тому, что недвижимость в таких серьезных городах, как Москва, Санкт-Петербург и Сочи перестала быть такой привлекательной для инвесторов, потому что они не могут взять льготную ипотеку, так как это было в 2020 году.
Все эти факторы сыграли свою роль в том, что интерес инвесторов переместился из недвижимости в финансовые банковские инструменты, а темпы роста и на первичную, и на вторичную недвижимость начали снижаться. То есть, не стал снижаться сам рынок недвижимости, то темпы его роста резко затормозились. Вместо 2,5-3% в месяц мы сейчас имеем 0,1-0,8%. И это очень много, если посчитать по формуле сложных процентов, но все-таки это значительно меньше, чем было раньше.