© Алексей Гусев / Фотобанк Лори
Загородное жилье в России в 2021 году вырастет в цене примерно на 15%. Такой прогноз участников рынка недвижимости приводит газета «Известия». Они также отметили, что спрос на загородные дома продолжает расти, хотя обычно осенью и зимой он падает. Перемены эксперты связывают с влиянием пандемии коронавируса.
Действительно, после того, как в российских регионах весной 2020 года ради борьбы с распространением вируса стали вводить режим самоизоляции и переводить работников на дистанционный формат деятельности, начал расти и спрос на загородные коттеджи – сперва на аренду, а затем и на покупку. Рост этот вскоре обогнал рост цен на вторичное жилье, традиционно привлекающее больше всего покупателей.
Нужно сказать, что резкий рывок спроса на дачи и загородные дома к маю 2020 года отмечался по всей стране, рассказали информационному агентству ТАСС эксперты, садоводы и риэлторы. По словам руководителя аналитического центра ЦИАН Алексея Попова, наибольший рост спроса на аренду наблюдался в апреле Московской области (в 4,7 раза в сравнении с аналогичным периодом 2019 года), в Красноярском крае (в 4,3 раза) и Волгоградской области (в 3,8 раза). За ним последовал и рост спроса на покупку недвижимости.
Эта тенденция сохранилась и в дальнейшем. Спрос на загородное жилье в III квартале 2020 оказался почти наполовину (на 49%) выше, чем в том же периоде 2019 года, свидетельствуют данные «Авито Недвижимости». Средняя стоимость коттеджей, дач и таунхаусов в стране по итогам квартала увеличилась на 7% в сравнении с 2019 годом и достигла 1,6 миллионов рублей за объект. Впрочем, отчасти рост цен на загородное жилье объясняется подорожанием первичного и вторичного жилья в городе, пояснил «Известиям» Попов.
До января 2021 года загородное жилье может подорожать еще на 2-3%, а в 2021 – еще на 10-12%, полагает руководитель центра загородной недвижимости компании «Этажи» Антон Сауков. Этот процесс он объясняет ростом цен на участки в коттеджных поселках и на стройматериалы. Аналогичный средний рост цен на загородное жилье прогнозирует и руководитель направления загородной недвижимости в «Авито Недвижимости» Дмитрий Алексеев. Он, впрочем, отмечает, что загородные дома, в которых можно жить круглый год, хорошо расположенные и с хорошей транспортной доступностью могут подорожать на 15% и больше.
Цены на загородные дома могут прибавить в следующем году около 15%, особенно если ипотечные ставки продолжат снижать, уверена генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова. Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум», в свою очередь, отмечает, что россияне сейчас в целом склонны вкладывать деньги в недвижимость, так как экономика нестабильна. К тому же коронавирусные ограничения, включая закрытие границ, вынуждают проявлять больший интерес к загородному жилью, заключает она.
На этом рынке возник ажиотаж, сказал газете руководитель проекта ЖК «Мечта» Валерий Артемьев. Традиционно первыми растут цены на жилье в городских новостройках, потом – цены на вторичку, а уже потом – загородные дома, напомнил он. Артемьев также сообщил, что на сей раз частные дома обогнали вторичку по темпам роста цен.
В то же время спрос на дачи в 2021 году может снизиться, так как в таких строениях жить постоянно нельзя, отмечают эксперты. Они также обращают внимание на то, что спрос на недвижимость за городом начал расти еще до пандемии – в силу принятых государством мер поддержки (разрешения использовать материнский капитал для строительства домов на садовых участках, а также программы «Сельская ипотека»). К тому же в последние годы уже сформировался тренд на деурбанизацию. Пандемия только поддержала его.
Дальнейшее развитие рынка загородного жилья в ближайшее время все же не будет очень быстрым в силу ряда причин – включая ту, что поддержание загородного дома и участка обходится значительно дороже, чем поддержание квартиры, полагают некоторые эксперты. Транспортная доступность и не самый высокий уровень развития инфраструктуры также замедляют процесс приобретения домов даже в среднем Подмосковье, подчеркивают они.
И все же власти ориентируются на развитие этого рынка, убежден Валерий Артемьев. Он напомнил журналистам газеты о начале разработки программы льготной ипотеки на частные дом и создании проекта по развитию индивидуального жилищного строительства.
Эксперт Дмитрий Холявченко (член ректората в Новосибирском Открытом Университете, член оргкомитета в Фонде городских инициатив, колумнист в интернет-издании «Тайга.инфо») комментирует:
Спрос на загородную недвижимость с началом пандемии действительно увеличился, хотя в полной мере это верно только для пригородов крупных городов, в которых растет население и пытается развиваться субурбия. Однако есть и другая сторона проблемы. Важнейшим лимитирующим фактором спроса в провинциальных городах-миллионниках является ставка по ипотеке, текущее состояние коммуникаций, включая очистку зимой от снега, и минимальной инфраструктуры пригородных районов. Особенно важна степень загрузки выносных магистралей.
Поэтому еще одна сторона проблемы — это то, что загородное жилье не становится единственным или основным. Скорее, это пока второе жилье жителя города, сохраняющее большинство элементов, характерных для дачного формата. Что касается роста цен, то при сохранении текущего курса национальной валюты номинальный рост рублевых цен за пределами столичных регионов и туристических городов юга может проявляться только фрагментарно, как реакция на льготные программы ипотеки и страх перед эпидемией. Связано это исключительно с отсутствием массовой категории населения с накоплениями и падением уровня доходов, масштабы которого, вызванные пандемией, еще не до конца понятны. Что касается попытки оценивать рост цен на основании роста цены предложения, то это, как я об этом уже неоднократно писал, является очень существенной аналитической ошибкой.
В целом же рост цен на загородную недвижимость не исключен, в первую очередь в связи с привлекательностью цены заемных средств. Но в долгосрочной перспективе все будет зависеть в первую очередь от темпов падения доходов населения и изменений в ожиданиях, связанных с работой, доходами и курсом национальной валюты. Конечно же, при этом надо учитывать, что в случае каких-либо потрясений страх перед неопределенностью может спровоцировать как уход с рынка большого количества вариантов, так и ускорением принятия отложенных решений о приобретении недвижимости. В такой ситуации увеличение спроса и дефицит предложений может спровоцировать некоторый скачок цен для цены реальной сделки, а не только цены предложения. Но его нельзя будет рассматривать как долгосрочный тренд.