Дмитрий Холявченко (Новосибирск): Факт бурного роста цен за последний год по всем категориям недвижимости не вызывает никакого сомнения

Эксперт Дмитрий Холявченко рассуждает о том, что среднему россиянину придется дольше копить на квартиру:

Факт бурного роста цен за последний год по всем категориям недвижимости не вызывает никакого сомнения. В основе этой тенденции лежат несколько факторов, вклад каждого из которых необходимо изучать предметно и применительно к конкретному локальному рынку. В качестве основных факторов следует выделить следующие:

1. Сохранение низкой ключевой ставки Центробанка, благодаря которой массовый сегмент ипотечного кредитования для жилья на вторичном рынке впервые в истории развивался при ставках менее 9% годовых. Особенное значение этот фактор имеет для крупных региональных центров с большой долей населения, занятой в третичном секторе экономики. В том числе и в Новосибирске.

2. Дотирование ставки по ипотечным продуктам под залог квартир в новостройке, которое было принято для поддержки строительной отрасли, испытывающей сложности из-за изменения порядка расчетов на схему, связанную с использованием эскроу-счетов.

3. Глубокий системный и институциональный кризис в экономике, который уничтожил, с точки зрения массового неквалифицированного инвестора, надежность практически всех направлений для инвестиций, кроме жилой недвижимости. Что не могло не привести к заметному перетоку капитала на рынок недвижимости.

Все эти факторы, безусловно, поддержали и подстегнули платежеспособный спрос на недвижимость и спровоцировали высокий – зачастую ажиотажный – спрос на жилье, как на вторичном, так и, в первую очередь, на первичном рынке.

При этом необходимо иметь в виду, что объективных оснований для сохранения (и уж тем более – роста) этого спроса нет. А отсутствие внятной экономической политики со стороны государства и дальнейшее падение доходов при перманентном росте уровня жизни скорее говорит о том, что рост спроса, объемы ипотечного кредитования и активность на рынке недвижимости вообще сначала замедлятся, а потом скорректируются в зависимости от изменения уровня доходов, инфляции, курса национальной валюты.

Что же касается государственных мер по поддержке спроса и потребления, то с высокой степенью вероятностью они достигнут пика к выборам в Государственную Думу РФ в сентябре 2021 года. После чего стимулирующие те или иные рынки меры, или меры социальной поддержки, будут либо свернуты, либо уменьшены до уровня «поддержания штанов». Все это приведет к стабилизации роста цен на жилую недвижимость.

А по некоторым категориям жилья уже к концу года я бы не исключал и статистически значимого отката цен вниз. Но степень реализации этого сценария крайне сложно спрогнозировать. Особенно в виду того, что отличия рынка недвижимости в разных городах и регионах России будет только расти.

Экспертные мнения