Дмитрий Холявченко (Новосибирск): Рейтинг доступности жилья, адекватный реальности рынка, стал бы одним из важнейших ориентиров для целого ряда сфер

Эксперт Дмитрий Холявченко рассуждает о том, что названы города РФ с самым доступным первичным жильем:

Попытки составить любые рейтинги доступности жилья — это один из наиболее распространенных способов выйти из ситуации, когда нормальная сравнительная аналитика рынка недвижимости российских городов или практически отсутствует или даже невозможна. Ситуация осложняется еще и тем, что логика развития и рынков недвижимости в разных городах, и самих городов со временем расходится. Эти различия зависят от ряда факторов, таких как: величина города, темпы роста/падения населения города, вклад в изменение численности населения миграционного прироста или оттока, структуры занятости, размера доходов населения.

В целом рейтинг доступности жилья, адекватный реальности рынка, в котором учтены как цены на недвижимость, так и размер доходов жителей, стал бы одним из важнейших ориентиров для целого ряда сфер. В том числе при оценке инвестиционной привлекательности города, его уровня, как делового, финансового, торгового или логистического центра. Однако, к сожалению, на практике составление такого рейтинга либо невозможно, либо требует очень глубоких исследований, далеко выходящих за рамки государственной статистики и связанных с особенностями моделей потребления.

Запроса на социологические и маркетинговые исследования подобной глубины в настоящее время нет совсем. Решить же проблему, используя только официальную статистику, невозможно. В первую очередь это связано с отсутствием достоверной информации о доходах населения. При этом, если в целом по стране есть приблизительные оценки того, какая часть населения получает неофициальные доходы или доходы, официальные не полностью, то со статистикой этих явлений в региональном разрезе дело обстоит совсем плохо. При этом можно сказать, что доля неучтенных доходов увеличивается в зависимости от нескольких факторов.

Во-первых, провинциальные города – особенно крупные – обладают в целом более «серой» структурой доходов, чем столицы. Во-вторых, чем больше в городе реальной экономики (по отношению к занятости в бюджетном секторе и госкорпорациях) и чем выше положительное сальдо миграции, тем больше не полностью официальных доходов, как в сфере заработной платы, так и, скажем, в сфере доходов от сдачи в наем квартир. В-третьих, чем больше в структуре занятости города торговли и сферы услуг, и чем больше рабочих мест создается в сегменте малого и среднего бизнеса, тем дальше официальная статистика доходов от реальности.

При составлении рейтинга доступности жилья погрешность будет превышать разницу между показателями. И любой подобный рейтинг будет в основе своей неверен, но в отсутствии реальной аналитики будет привлекать внимание. Вторая особенность, которая мешает составить реальный рейтинг доступности жилья, – это попытка строить его на ценах на первичном рынке. Первичный рынок за редким исключением занимает очень небольшую долю общего рынка недвижимости, и конкуренция уже много лет идет не между застройщиками, а между первичным и вторичным рынком. И доля первичного рынка в разных городах очень сильно отличается.

Что касается средней цены предложения на вторичном рынке, то она может существенно отличаться от реальной средней цены сделки, как потому, что в рекламе может стоять много объектов по завышенным ценам, так и потому, что массовая оптимизация подоходного налога при операциях с жилой недвижимостью стала одним из важнейших факторов жизни страны. Все это имеет огромное значение именно потому, что действительно нормальный рейтинг доступности жилья обязательно должен учитывать все эти факторы. Или у рейтинга просто-напросто отсутствует предмет для разговора.

Экспертные мнения