Дмитрий Холявченко (Новосибирск): Ситуация с перепланировками жилья и их узакониванием в России далека от совершенства

Эксперт Дмитрий Холявченко рассуждает о том что в России предложили разрешить сносить не несущие стены:

Ситуация с перепланировками жилья и их узакониванием в России далека от совершенства. При этом на практике наиболее выпукло видны две стороны этой проблемы. Первая заключается в том, что в настоящее время есть некоторая доля квартир в многоквартирных домах, где сделаны самовольные перепланировки, касающиеся очень серьезных вещей — разрушение конструктивных элементов — например несущих стен, перенос мокрых точек в помещения, расположенные над жилыми, демонтаж оконно-дверного блока на балкон или лоджию и проведение на них отопления. В качестве особенно ярких примеров можно увидеть выдолбленную в несущей колонне нишу для бытовой техники или даже демонтированную внутри конкретной квартиры общедомовую вентиляцию. Подобные перепланировки и реконструкции были всегда, и люди сталкиваются с проблемами только в том случае, если об этом узнают соседи, если они берутся продавать такую квартиру или если многоквартирный дом просто начинает разрушаться. Ситуация осложняется тем, что более 10 лет назад документы технической инвентаризации были исключены из числа обязательных документов в пакете для государственной регистрации перехода права собственности. И, соответственно, ранее существовавший пятилетний график обновления документов БТИ перестал быть актуальным. Большинство владельцев новостроек вообще не имеет на руках технического паспорта как такового, а пользуются лишь условным планом квартиры, в приложении к договору долевого участия. Это приводит к тому, что вполне возможна ситуация, когда перепланированная или реконструированная таким образом квартира может годами и десятилетиями использоваться собственником и даже продаваться другому человеку, который либо не понимает глубины нарушений, либо также равнодушен к этой проблеме.

Единственным препятствием для продажи подобного рода объектов долгие годы оставались позиция профессиональных участников рынка недвижимости (риэлторы обычно хотя бы предупреждают клиента о недопустимой реконструкции и последствиях этого) или покупка квартиры с привлечением ипотечного кредита. Однако и последнее ограничение перестает в полной мере работать. Как по той причине, что банки стали чаще практиковать сделки без оценки, оценщики оценку без выезда на место. Да, и коррупционную составляющую никто не отменял. С этой стороной проблемы ситуация действительно далека от контроля, и, думаю, что доля подобных объектов каждый год хоть немного, но увеличивается.

Однако вторая сторона проблемы не так однозначна. Существует огромное количество объектов жилой недвижимости, где сделана какая-либо незначительная перепланировка. Чаще всего это перепланировка смежно-изолированной квартиры в изолированную, превращение квартиры в студию, формирование кухни-столовой или кухни-гостиной из помещений кухни и жилой комнаты, совмещение или разделение санузла или даже демонтаж стенных шкафов, которые отражены на выкопировке из поэтажного плана здания в техпаспорте. В подавляющем большинстве таких случаев несущие стены не затрагиваются, а мокрые точки не переносятся.

Опыт показывает, что подобные перепланировки чаще всего повышают капитализацию объекта или потребительские качества жилья, что, правда, не одно и то же. К таким перепланировкам уже долгие годы лояльно относится большинство банков и не берут квартиры с мелкими перепланировками в залог без каких бы то ни было проблем.

Единственным исключением является, конечно же, изменение в результате перепланировки количества жилых комнат. Как потому, что количество комнат это существенный параметр объекта недвижимости, вносимый в ЕГРН, так и потому, что, скажем, превращение даже тесной трехкомнатной квартиры в просторную двухкомнатную, в большинстве городов страны приводит к падению ее капитализации.

Именно поэтому, банки и по уже находящимся в залоге квартирам готовы одобрять проекты вовсе не всех перепланировок и до сих пор многие из них оставляют в кредитном договоре пункт, что в случае самовольной перепланировки банк имеет права потребоваться полного досрочного возвращения кредита.

По этой категории перепланировок сохранение прежних процедур, как с точки зрения владения или отчуждения, так и с точки зрения залоговых операция выглядит избыточным. А из-за несовершенства законодательства, когда в результате подобной перепланировки как-будто бы возникает спор, и самовольно сделанную небольшую незначительную перепланировки необходимо узаконивать через суд, следует вообще рассматривать в качестве маразма.

Все вышеперечисленные аргументы в еще большей степени верны для квартир в новостройках, где свободная планировка для некоторых категорий является единственно возможной на этапе продаж имущественных прав.

Поэтому инициатива, призванная либо упростить процедуру согласования незначительной перепланировки, либо перевести ее решение в заявительный формат, это шаг весьма адекватный рынку и сложившейся системе использования квартир в многоквартирных жилых домах. Тем более, что влечет она за собой лишь необходимость внести необходимые изменения в реестре, связанные с изменением общей площади или количества комнат в объекте жилой недвижимости.

Что касается опасений, что либерализация небольших перепланировок повлечет за собой из-за правовой и технической неграмотности населения вал и существенных нарушений конструктивных элементов многоквартирных жилых домов, то они несостоятельны. Хотя бы потому, что потому что люди, которые создают реальный риск для своей жизни и имущества подобными действиями о законодательстве, как правило, вообще не думают.

Экспертные мнения