Елена Иванкина (Москва): Загородная недвижимость является дорогостоящим и низко ликвидным приобретением

Алексей Гусев / Фотобанк Лори

Эксперт Елена Иванкина рассуждает о том, что спрос на загородную недвижимость в России вырос на 77%:

Эпидемия коронавируса привела в марте 2020 года к резкому увеличению спроса на загородное жилье. Люди хотят жить в частных домах в период эпидемии, так как там лучше экология, есть возможность выйти на улицу в свой сад. Меньше возможность контактировать с другими людьми, что делает самоизоляцию более мягкой. Важной причиной увеличения спроса является: закрытие границ (объем авиаперевозок сократился на 97%), вероятность проведения лета без зарубежных отпусков и переход на удаленный режим работы.

По данным риэлтерских агентств, количество сделок по продаже недвижимости только за март выросло в 4 раза. Спрос за 1 неделю равен месячному спросу. При этом ставка долгосрочной аренды на 4-6 месяцев выросла на 70%, а покупка на 20%.

На загородном рынке Москвы в продаже находится 43 000 домов. Из них 95% – на вторичном рынке. Ценовые параметры предложений самые разные – в зависимости от направления, удаленности от столицы, доступности площади участка, площадь дома, обеспеченности коммуникациями.

Самый большой спрос на аренду и покупку загородной недвижимости, кстати, был в марте. При переходе к лету произошли изменения: во многих регионах России открылись магазины стройматериалов, магазины для дачников, появилась возможность прогулок в лесу. Даже в Московской области, находящейся на втором месте по заболеваниям коронавирусом, с 23 мая был снят режим электронных пропусков на машины. И стоимость покупки загородного домовладения выросла на 15% по сравнению с 2019 годом: в апреле 2019 года средняя стоимость дома на продажу составляла 13,5 миллиона рублей, а в апреле 2020 – уже 16,6 миллиона рублей. Спрос на аренду коттеджей вырос по сравнению с 2019 годом на 213%, спрос на таунхаусы – на 171%. Востребованность дач в Подмосковье выросла на 93%, причем спрос на аренду даже обгоняет спрос на продажу. По сравнению с мартом ставки арендной платы практически не выросла и остались на уровне роста на 33% к уровню 2019 года.

По данным агентства недвижимости «МИЭЛЬ», стоимость летнего дома, построенного до 1980 года с участком в 6 соток в пределах 40 километров от Москвы, составляет 1 — 1,5 миллиона рублей, а новый дом в пределах до 70 км от Москвы стоит столько же. Газификация увеличивает стоимость домовладения на 1 миллион рублей. Самыми престижными являются Рублево-Успенское направление (90 миллионов рублей – средняя стоимость домовладения там), Новорижском шоссе (средняя стоимость домовладения – 47,5 миллиона рублей) и Минское шоссе (средняя стоимость – 21,7 миллиона рублей). Самыми бюджетными можно считать Горьковское направление (стоимость домовладения – 5,8 десятых миллиона рублей) и Новосовихинское шоссе (6,9 миллиона рублей).

Высоким спросом пользуется направление западное, юго-западное и северное. Но даже в одном направлении стоимость домовладения может различаться в несколько раз. Каждый поселок загородных домов отличается собственными характеристиками по удаленности от Москвы, обеспеченности коммуникациями и близости воды и леса. По данным «Известий» за март 2020 года, спрос на загородную недвижимость вырос на 30-60%, причем средняя цена домовладения выросла на 32%, а арендная плата – на 30-60%. Это был рост спроса на давно стагнирующем рынке, когда при предложении в 43 000 домов покупка за 2019 год составила 680 коттеджей. Таким образом, любое повышения спроса на загородные дома не может привести в ближайшем будущем к превышению спроса над предложением.

Арендная плата составляет в Московской области 50-60 тысяч рублей в месяц, хотя можно найти и за 9-10 тысяч рублей. Все это касается долгосрочной аренды, посуточная практически не растет.

Сейчас также можно говорить о возникновении нового спроса на рынке жилья: 39% покупателей жилья предпочитают жить в собственном доме, а не в городской квартире. Это нормальное желание: загородные частные дома просторнее квартир, дома можно реконструировать и достраивать, стоимость квадратного метра ниже в 3-3,5 раза. Жизнь на природе в отсутствие соседей по дому, с садом и огородом, вдали от потоков машин, конечно, значительно привлекательнее городской жизни. Но возникают другие проблемы: худшая транспортная доступность, отсутствие медицинского и торгового обслуживания, отсутствие социальной и культурной среды. Многое может решить интернет, но еще достаточно мест, где он остается низкоскоростным и ненадежным. А это уже серьезный недостаток, потому что исключает удаленную работу. Между тем после начала пандемии коронавируса такой формат работы является очень востребованным.

Так что при покупке дома на вторичном рынке следует уделять внимание всем аспектам обеспечения комфортной и безопасной жизни. Дом должен быть сухим и теплым, обеспечение его газом, электричеством, водой и канализацией должно быть бесперебойным. Беседы с будущими соседями, руководителями объединения жильцов обязательны. Электричество может отключаться в грозу и ветер, батареи могут протекать, крыша может протекать в дождь. Это неожиданные для горожанина аспекты загородной жизни, поэтому покупателям советуют смотреть потенциальные дома не летом в солнечный день, а после дождей и снегопада. Необходимо знать не только время на дорогу до ближайшего города на автомобиле, но и проверить доступность общественного транспорта, выяснить возможность посещения крупных больниц и медицинских центров, узнать надежность обеспечения интернетом, мобильной связью, возможность бесперебойной удаленной работы.

Если семья молодая, необходимо узнать все о детсадах, школах, спортивных и культурных объектах. Для взрослых членов семьи необходимо знать возможность работы, занятий спортом и отдыхом из загородного дома.

К тому же, хотя желание жить в загородном доме объективно, оно противоречит практике работы девелоперов. У нас отсутствует массовый опыт строительства частных домов индустриальными методами. Для строительства загородных домов выше процент по ипотеке, и получить ипотечный кредит непросто, а дорожное строительство отстает от создания поселков, не говоря уже о том, что социальная составляющая часто вообще не учитывает проживание в частных домах. Изменению ситуации и привлечению инвесторов на загородный рынок должно способствовать снижение процентов по ипотеке, создание льготной ипотеки, развитие транспортной, социальной и инженерной инфраструктуры, изменение практики работы местной администрации. Загородные поселки, на мой взгляд, должны создаваться не одинокими девелоперами-собственниками земли, а в союзе с компаниями и департаментами по образованию, медицине, торговле, спорту, транспорту и по другим аспектам загородной жизни.

Если же говорить о приобретении загородного дома, то, с точки зрения аналитиков, в период ажиотажного спроса (а именно это сейчас и наблюдается в стране) не следует делать покупок. Опыт 2008 и 2014 годов показывает, что после роста цен в начале кризиса следует их падение и стагнация, поэтому лучше подождать с принятием решения покупки загородной недвижимости. Она является дорогостоящим и низко ликвидным приобретением. К тому же самым важным является приобретение земельного участка. Дом в любом случае можно достроить и перестроить, а поменять участок значительно сложнее.

Экспертные мнения