Краснодарский эксперимент. МЭР меняет правила комплексного развития городов

© Losevsky Pavel / Фотобанк Лори

Российские города будут развиваться по новым правилам: Министерство экономического развития РФ разработало новые стандарты комплексного развития городских территорий. В ведомстве пришли к выводу, что действующие в настоящее время правила не используются муниципалитетами. Так, статистика показала, что зона комплексной застройки предусмотрена в правилах землепользования только 154 городских поселений, что не превышает 7,3% от общего их числа.

Предложенный Минэкономразвития механизм позволит расширить долю удобных для жизни городов. Принципиальное отличие разработанных ведомством стандартов от введенных ранее заключается в том, что они нацелены на достижение высокого качества жизни граждан. Как пишет газета «Ведомости», новые стандарты предполагают полное обеспечение жилищного строительства общественным транспортом, социальными объектами и инфраструктурой. Пока же действуют правила, которые делают это возможным, но не обязательным. Кроме того, новые правила ограничат долю жилой застройки территорий 80%, а высоту рядовых зданий – 9 этажами. Тем самым Минэкономразвития обеспечивает внимание застройщика к наличию общественных и деловых пространств.

Ведомство предлагает, чтобы планы застройки разрабатывали сами субъекты Федерации. Они будут готовить документацию и эскизы застройки, а также определять собственников участков земли и зданий, которых может затронуть редевелопмент. Документация будет оценивается экспертами, в том числе от МЭР и Дом.РФ, а после регионы смогут разрабатывать концепцию реновации и проводить ее общественные слушания. И лишь по завершении этого этапа станет возможна реализация проекта. По оценке аналитиков, этот порядок позволит заметно сократить сроки подготовки градостроительной документации и улучшить механизм изъятия объектов и земельных участков для реновации.

Тема развития городской среды с улучшением качества жизни горожан является наиболее актуальной. Еще в мае 2018 года президент России Владимир Путин поручил кардинально повысить комфортность городской среды к 2024 году. В указе, опубликованном на сайте президента РФ, была поставлена задача по формированию механизмов создания комфортной городской среды, комплексного развития городов и других населенных пунктов с учетом качества среды. В документе также шла речь о необходимости обеспечить эффективное использование земель в целях массового жилищного строительства с условием сохранения и развития зеленого фонда и территорий, на которых находятся ценные природные объекты. Эти задачи и решают разработанные МЭР новые правила.

Объемы жилищного строительства необязательно увеличивать за счет расширения площади города: можно использовать резервы, которым обладают все российские города, пояснил газете управляющий директор Дом.РФ Анатолий Азизов. Это кварталы с гаражными массивами, стихийными парковками, заброшенными промышленными территориями и складами, а также о морально устаревший жилой фонд. Редевелопмент городских центров, на который ориентирует регионы МЭР, также даст городу новые рабочие места и дополнительные налоги в бюджет, а еще расширит возможности для развития малого бизнеса в жилых районах. Азизов пояснил, что внедрение разработанного МЭР механизма будет содействовать и росту интереса инвесторов к развитию территорий, так как облегчит диалог с населением и властью. Пока отсутствие понятных критериев в этой сфере приводило к затягиванию реализации проектов, а для инвесторов сроки реализации напрямую связаны с деньгами.

Правила развития уже застроенных территорий и комплексного развития территорий, которые действуют в настоящее время, нередко являются взаимоисключающими, подчеркнул президент Ассоциации «Национальное объединение строителей» Антон Глушков. Он отметил, что реальная городская застройка чаще всего является смешанной, «что не позволяет в чистом виде использовать тот или иной режим развития». «Это, в свою очередь, вынуждает дробить территорию на несколько частей, что снижает инвестиционную привлекательность таких проектов», – пояснил Глушков, комментируя особенности инвестиционной привлекательности проектов в городской среде. Новый механизм, сформулированный МЭР, позволяет решить эти проблемы.

Отрабатывать созданный механизм комплексного развития городских территорий предполагается в Краснодаре. Как пояснил глава Минэкономразвития Максим Решетников в ходе визита в город, ожидается, что в результате городские власти «получат действенный инструмент редевелопмента городских центров, включая планирование социальной и инженерной инфраструктуры, а также возможность привлекать инвесторов на разных стадиях проекта».

В рамках проекта в Краснодаре должны утвердить новый генеральный план развития. По словам директора Департамента архитектуры города Юрия Рысина, Краснодар, как множество крупных городов, пережил период отставания социалки от жилищного строительства и теперь нацелен на компенсацию нехватки социальных объектов и инфраструктуры.

Городу предстоят преобразования, в особенности заметные в транспортной сфере. В частности, предполагается проложить объездные дороги и трассы, которые свяжут северную и южную, а также западную и восточную части города; изменить использование железнодорожных путей; развить трамвайную сеть. Кроме того, предусмотрены реновация исторической части города с использованием принципов комплексного развития, а также развитие территорий на северо-востоке Краснодара, куда будет интегрирован новый район с пятью крупными инновационными медицинскими учреждениями.

Эксперт Руслан Дохов (географ-урбанист, сотрудник кафедры социально-экономической географии зарубежных стран МГУ, старший преподаватель факультета географии и геоинформационных технологий НИУ ВШЭ) комментирует: 

Новый механизм обладает пороками, характерными для всех похожих инструментов развития территорий, которые появляются с подачи разных государственных структур в последние годы: он не учитывает колоссального пространственного разнообразия нашей страны. В ней больше 1100 городов, от тундры до полупустынь, от обезлюдевшей на 2/3 Воркуты до растущих колоссальными темпами Махачкалы, Краснодара, городов-спутников Москвы и Петербурга (Балашихи, Красногорска, Мурино и др.) И всему этому непохожему множеству предлагается единый стандарт с 9-этажками и 20% нежилой функции.

Рассмотрим, например, судьбу московской реновации. Там тоже был единый для всех площадок норматив доли нежилых площадей. В итоге получилось, что для части площадок это слишком высокое значение – если эти производственные/торговые или офисно-деловые площади построить, они будут стоять пустыми и генерировать убытки. А для части площадок это значение слишком мало, там можно и больше построить, создать полноценный субцентр внутри большого города. И это эффекты пространственного разнообразия внутри одного, пусть и огромного города — Москвы! А тут предлагается единый для Сольвычегодска и Челябинска стандарт, еще и с обкаткой на нетипичном для России Краснодаре, который быстро растет, являясь магнитом внутренней миграции, в частности, из северных и сибирских регионов.

Сам выбор — городские центры и редевелопмент промзон в сером поясе, а «муравейники» на периферии является неполным, тот же Краснодар развивается в пригородах и не только многоэтажным строительством, но и одноэтажными автомобильными пригородами. Баланс разных зон развития должен решаться настройкой «Правил землепользования и застройки» в соответствии с базовым генпланом (или мастерпланом) города, это все живущие, дышащие документы, которые профессионалы настраивают, чтобы дать развитие пространству и гармонично вписать новое в существующие ансамбли. И тут дело не в этажности, а в том, как новые зоны роста встраивать в конкретный город в существующих там условиях оттока или притока населения, перестройки структуры занятости и т.д. Тут нужны профессиональные, но специфичные для каждого места решения.

Экспертные мнения